Hlavní » makléři » Jste připraveni koupit dům?

Jste připraveni koupit dům?

makléři : Jste připraveni koupit dům?

Jste připraveni koupit dům? No, odpověz na tuto otázku další otázkou - jmenovitě: „Co si mohu dovolit?“ A odpověď na to nemusí být tak snadná. Než se rozhodnete pro tento zdánlivě skvělý nákup doma, naučte se, jak skutečně analyzovat, co znamená „dostupnost“.

Váš poměr dluhu k příjmu

První a nejzřetelnější rozhodovací bod zahrnuje peníze. Pokud máte dostatek prostředků na koupi domu za hotové, určitě si můžete dovolit si jej koupit hned teď. I když nemůžete platit v hotovosti, většina odborníků by souhlasila s tím, že si můžete dovolit nákup, pokud můžete hypotéku na nový domov. Ale jakou hypotéku si můžete dovolit?

43% poměr dluhu k příjmu (DTI) je obecně používán Federální správou bydlení (FHA) jako vodítko pro schvalování hypoték. Tento poměr se používá k určení, zda dlužník může provádět platby každý měsíc; někteří věřitelé mohou být mírnější nebo rigidnější v závislosti na realitním trhu a obecných ekonomických podmínkách. 43% DTI znamená, že všechny vaše pravidelné platby dluhů plus vaše nové výdaje spojené s bydlením - hypotéka, pojištění hypotéky, asociační poplatky majitele domu, daň z nemovitosti, pojištění majitele domu atd. - by se neměly rovnat více než 43% vaší měsíční hrubé příjem.

Pokud je například váš hrubý měsíční příjem 4 000 $, vynásobte toto číslo 0, 43. 1 720 $ je celková částka, kterou byste měli zaplatit za platby dluhů. Řekněme, že již máte tyto měsíční závazky: minimální platby kreditní kartou ve výši 120 USD, půjčka na půjčku na auto ve výši 240 USD a platby na studentské půjčky ve výši 120 až 480 USD. To znamená, že si teoreticky můžete dovolit až 1 240 $ měsíčně jako dodatečný dluh za hypotéku atd., A přesto se pohybovat v rámci maximální DTI. Menší dluh je samozřejmě vždy lepší.

Co DTI věřitelé chtějí

Musíte také zvážit poměr front-end dluh-příjem, který vypočítá váš příjem vůči měsíčnímu dluhu, který by vznikl pouze z nákladů na bydlení. Obvykle věřitelé mají tento poměr nejvýše 28%; během recese by mohli nechat sklouznout až k 31%. Například, pokud váš hrubý příjem je 4 000 $ za měsíc, měli byste mít potíže se schválením za 1 720 $ v měsíčních výdajích na bydlení, i když nemáte žádné další povinnosti. U front-end DTI ve výši 31% by měly být vaše náklady na bydlení nižší než 1 240 $.

Proč byste nemohli použít celý poměr dluhu k příjmu, pokud nemáte jiný dluh? V podstatě proto, že věřitelé nemají rádi, že žijete na okraji. Finanční neštěstí se stávají - ztratíte práci, vaše auto se sčítá. Pokud je vaše hypotéka 43% z vašeho příjmu, neměli byste kroutit místo, kdy chcete nebo budete muset vynaložit další výdaje.

To je důvod, proč odborníci na finanční plánování souhlasí, že si můžete dovolit nákup domů, pokud můžete hypotéku s měsíční splátkou, která nepřesahuje 28% vašeho hrubého příjmu. Jen mějte na paměti, že možná budete muset provést tuto platbu každý měsíc po dobu následujících 30 let. Proto byste měli vyhodnotit spolehlivost vašeho primárního zdroje příjmu. Měli byste také zvážit své vyhlídky do budoucna a pravděpodobnost, že vaše výdaje v průběhu času porostou. To, že si dnes můžeme dovolit nový dům, není zdaleka tak důležité jako vaše schopnost si ho dovolit na dlouhou trať.

Netřeba dodávat, že možnost dovolit si dům neodpovídá na otázku, zda je nyní vhodný čas, abyste na tuto možnost jednali.

(Další pomoc viz „Koupě domu: Vypočítejte, kolik domů si můžete dovolit.“)

Trh s bydlením

Za předpokladu, že máte osobní situaci pod kontrolou, je vaší další úvahou ekonomika trhu s bydlením - buď na vašem současném trhu, nebo kam se chcete pohybovat. Dům je drahá investice. Mít peníze na nákup je skvělé, ale neodpovídá na otázku, zda nákup má smysl z finančního hlediska. Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout, je odpovědět na otázku „Je levnější pronajmout než koupit?“ Pokud se nákup ukáže být levnější než pronájem, je to silný argument ve prospěch nákupu.

Podobně stojí za to přemýšlet o dlouhodobějších důsledcích nákupu domů. Po celé generace byl nákup domu téměř zaručeným způsobem, jak vydělat peníze. Vaši prarodiče mohli koupit dům před 50 lety za 20 000 dolarů a prodat jej za pět nebo desetkrát více než o 30 let později. Totéž nelze říci pro majitele domů novějších ročníků. Mnoho z nich přišlo o peníze, když se trh s nemovitostmi v roce 2006 zhroutil, a mnoho dalších nyní vlastní domy, které stojí za mnohem nižší cenu, než byla cena zakoupená právě před deseti lety. Pokud kupujete nemovitost na základě přesvědčení, že se časem zvýší hodnota, nezapomeňte do svých výpočtů zohlednit náklady na platby úroků z vaší hypotéky, upgrade na nemovitost a průběžnou běžnou údržbu.

(Podrobnější informace naleznete v části „Pronájem nebo koupě? Finanční problémy“).

Ekonomický výhled

V téže linii jsou roky, kdy jsou ceny nemovitostí stlačeny, a roky, kdy jsou neobvykle vysoké. Pokud jsou ceny tak nízké, že je zřejmé, že dostáváte dobrý obchod, můžete to vzít jako znamení, že by mohl být vhodný čas k nákupu. Na kupujícím trhu, stlačené ceny zvyšují šanci, že čas bude pracovat ve váš prospěch a způsobí, že váš dům ocení na cestě.

Úrokové sazby, které hrají velkou roli při určování výše měsíční splátky hypotéky, mají také roky, kdy jsou vysoké, a roky, když jsou nízké. Je zřejmé, že nižší je lepší. Například naše Kalkulačka měsíčních splátek hypotéky ukazuje, že 30letá hypotéka (360 měsíců) na půjčku 100 000 $ s úrokem 3% vás bude stát 421, 60 $ měsíčně. Při úrokové sazbě 5% vás to bude stát 536, 82 $ měsíčně. Na 7% vyskočí na 665, 30 $. Pokud tedy úrokové sazby klesají, může být rozumné počkat, než si koupíte. Pokud rostou, má smysl učinit nákup dříve, než později.

Roční období se mohou také promítnout do rozhodovacího procesu. Pokud si chcete vybrat co nejširší škálu domů, jaro je pravděpodobně nejlepší čas na nákup. Známky „na prodej“ mají sklon vyrůst jako květiny, protože se počasí zahřívá a trávníky zezelená. Důvody jsou zřejmé, zejména když uvažujete o rodinách, které čekají na přestěhování, dokud jejich děti nedokončí aktuální školní rok, ale chtějí se usadit před začátkem nového roku na podzim.

Pokud chcete prodejců, kteří by mohli vidět menší provoz - což by jim mohlo zajistit větší flexibilitu v ceně - zima může být pro lov domů (zejména v chladném podnebí) lepší, nebo pro léto tropická (pro období mimo sezónu) může být lepší léto jinými slovy). Zásoby budou pravděpodobně menší, takže výběr může být omezený, ale je také nepravděpodobné, že by prodejci během této roční doby viděli více nabídek. Někteří důvtipní kupující také rádi nabízejí nabídky kolem svátků, jako jsou Vánoce nebo Velikonoce, v naději, že neobvyklé načasování, nedostatečná konkurence a celková nálada z dovolené se rychle uleví za dobrou cenu.

(Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si, jak úrokové sazby pracují na hypotékách a kalkulačkách hypoték: Jak fungují .)

Zvažte své životní potřeby

I když peníze jsou samozřejmě důležitým hlediskem, existuje řada dalších faktorů, které by mohly hrát roli ve vašem načasování. Hrozí potřeba dalšího prostoru (nové dítě na cestě, starší příbuzný, který nemůže žít sám)? Zahrnuje tento pohyb vaše děti měnící školy? (Připravte se připojit se k davům lovu jarních domů.) Pokud budete prodávat dům, ve kterém jste žili méně než dva roky, uvalili byste daň z kapitálových výnosů - a pokud ano, stojí za to se dočkat, abyste se vyhnuli skus?

Můžete ráda vařit s gurmánskými ingrediencemi, každý měsíc se vydat na víkendový útěk, sponzorovat divadelní umění nebo cvičit s osobním trenérem. Žádný z těchto relativně extravagantních koníčků není ničitelem rozpočtu, ale jsou to důvody, proč byste museli přeskočit platby za elektřinu, pokud jste si koupili dům pouze na základě poměru dluhu k příjmu 43%. Než začnete splácet hypotéku, dejte si trochu finanční loket odečtením částky svého nejdražšího koníčka od platby, kterou jste vypočítali. Pokud tato částka nestačí na koupi domu vašich snů, možná budete muset omezit zábavu a hry - nebo začít myslet na levnější dům jako svůj vysněný domov.

(Podrobnosti viz „Vyhněte se dani z kapitálových výnosů z prodeje domů“.)

Prodej jednoho domu za druhý

Uložte výtěžek ze svého současného domova na spořicím účtu a určete, zda si po zohlednění takových nákladů, jako jsou platby za auta, budete moci hypotéku dovolit. Je také důležité si uvědomit, že na údržbu a veřejné služby budou muset být přiděleny další prostředky. Tyto náklady budou bezpochyby vyšší u větších domů.

Při výpočtu použijte svůj aktuální příjem. Nepředpokládejte, že budete vydělávat více peněz po silnici. Zvyšování se vždy nestane a kariéra se mění. Pokud založíte částku, kterou si koupíte, na budoucím příjmu, připravte si s kreditní kartou romantickou večeři. Skončíte s nimi s dlouhodobým vztahem.

Pokud však dokážete tyto dodatečné náklady na dům zvládnout, aniž byste museli potit další dluhy na kreditní kartě, můžete si dovolit koupit si dům - pokud jste si na své zálohy ušetřili dostatek peněz.

Můžete si dovolit zálohu?

Nejlepší je odvést 20% z ceny domu, abyste se vyhnuli placení soukromého hypotečního pojištění (PMI). Obvykle přidané do hypotečních plateb, PMI může stát dalších 50 až 100 USD měsíčně. Ale menší záloha vás nebude stát koupě domu. Můžete si koupit dům za pouhých 3, 5% s půjčkou FHA.

Bonusy k větším zálohám:

  • Menší splátky hypotéky. Za hypotéku ve výši 200 000 $ s úrokovou sazbou 5% po dobu 30 let byste zaplatili 1 074 $. Pokud byla vaše hypotéka 180 000 USD s úrokovou sazbou 5% po dobu 30 let, zaplatili byste 966, 28 USD.
  • Větší výběr věřitelů. Někteří věřitelé vás nebudou financovat, pokud neuložíte alespoň 5% -10%.

I když existuje větší množství výhod pro větší zálohy, nemusíte obětovat svůj nouzový spořicí účet úplně, abyste více položili svůj domov. Když dojde k neočekávané opravě, můžete skončit v špetce.

Plánujete zůstat na místě?

Cenová dostupnost by měla být číslo jedna, kterou hledáte v domě, ale musíte být také dostatečně stabilní, abyste věděli, že budete chtít žít v domě, který vyberete po dobu nejméně 10 let. Pokud ne, můžete uvíznout v domě, který si nemůžete dovolit ve městě, které jste připraveni odejít. Pokud nemůžete odhadnout, ve kterém městě budete žít a jaký je váš desetiletý plán, není ten pravý čas na koupi domu. Pokud si chcete koupit dům bez desetiletého plánu, kupte si dům, jehož cena je mnohem nižší než maximum, které si můžete dovolit. Budete si muset dovolit zasáhnout zásah, pokud jej musíte rychle prodat.

Sečteno a podtrženo

Jste připraveni koupit dům? Odpověď překlopením (není určena žádná hříčka) zní „ano, pokud si to můžete dovolit.“ Ale „dovolit“ není tak jednoduché jako to, co je právě na vašem bankovním účtu; do vašich výpočtů by mělo být zahrnuto mnoho dalších finančních a životních podmínek. Když zohledníte všechny tyto prvky, „pokud si to můžete dovolit“, začne to vypadat komplikovaněji, než se zdá, že to bylo poprvé. Ale jejich zvážení nyní může zabránit nákladným chybám a finančním problémům později. Samozřejmě je tu jeden nejlepší čas, abyste si mohli vybuchnout: Když najdete perfektní dům na perfektním místě k prodeji - za perfektní cenu.

Viz také „6 finančních předpokladů pro koupi domu“ a pokud kupujete svůj první domov, „Nejlepší tipy pro první kupující domů“.

Doporučená
Zanechte Svůj Komentář