Zlepšení kapitálu
Zlepšení kapitálu je přidání trvalé strukturální změny nebo obnovení některého aspektu nemovitosti, které buď zvýší celkovou hodnotu nemovitosti, prodlouží její životnost, nebo ji přizpůsobí novým účelům. Jednotlivci, podniky a města mohou zlepšit kapitál, který vlastní. V podnikatelském nebo obecním smyslu může být tento proces známý také jako kapitálové výdaje.
Podle služby Internal Revenue Service (IRS) musí tento druh vylepšení vydržet déle než jeden rok po jeho dokončení. Ačkoli rozsah zlepšení kapitálu se může lišit, jak jednotliví majitelé domů, tak velcí vlastníci nemovitostí, provádějí zlepšení kapitálu.
Jak funguje zlepšení kapitálu
Zlepšení kapitálu obvykle zvyšuje tržní hodnotu nemovitosti, ale může také rozšířit užitečnost aktiva nad jeho současný stav.
Publikace IRS 523 nastiňuje definici zlepšení kapitálu. Mezi příklady zlepšení rezidenčního kapitálu patří přidání ložnice, koupelny nebo paluby. K dalším projektům schváleným IRS patří přidání nových vestavěných spotřebičů, koberce ze zdi na zeď nebo podlahy nebo vylepšení exteriéru domu, jako je například výměna střešních, vedlejších nebo bouřkových oken.
Například, pokud si člověk koupí nový ohřívač vody a nástrojovou přístřešek pro svůj majetek, z nichž oba jsou připojeny k domu, budou považovány za zlepšení kapitálu pro domov. Příkladem zlepšení kapitálu založeného na podnikání by bylo nahrazení HVAC nebo instalace Američanů dostupnými funkcemi pro přístup k existující budově (ADA). Podobně vytvoření nového veřejného parku v centru města by také bylo považováno za zlepšení kapitálu pro město. V těchto scénářích by nové přírůstky učinily příslušné vlastnosti cennějšími, považovaly by se za trvalé přídavky a jejich odstranění by způsobilo majetkové poškození majetku.
Klíč s sebou
- Zlepšení kapitálu je trvalá strukturální změna nebo obnova, která zvyšuje hodnotu nemovitosti, zvyšuje její životnost nebo přizpůsobuje novému použití.
- IRS definuje zlepšení kapitálu a odlišuje je od oprav.
- Zlepšení kapitálu kromě zlepšení domu zvyšuje také nákladovou základnu tohoto domu, což zase snižuje velikost jakéhokoli zdanitelného zisku při jeho prodeji.
Zásady dopadu nákladů na zlepšení kapitálu
Nákladová základna je původní pořizovací cena aktiva. IRS stanoví specifické standardy pro zlepšení, které lze kvalifikovat jako zvýšení nákladů. Hlavním problémem je, že musí existovat v době prodeje nemovitosti. Zlepšení kapitálu se musí také stát součástí majetku - nebo musí být k majetku připevněno natrvalo - aby jeho odstranění způsobilo značné poškození nebo snížení hodnoty samotné nemovitosti.
IRS rozlišuje mezi vylepšeními a opravami kapitálu. Opravy nebo údržba nemohou být zahrnuty do nákladové základny nemovitosti. Opravy, které jsou součástí většího projektu, jako je například výměna všech oken domu, se však kvalifikují jako zlepšení kapitálu. Renovace, které jsou nezbytné pro udržení domu v dobrém stavu, se nezahrnují, pokud nepřispívají k aktivu. Mezi příklady takových nekvalifikovaných oprav podle IRS patří natírání stěn, oprava netěsností nebo výměna poškozeného hardwaru.
Zlepšení kapitálu Dopad Kapitálové zisky
Kromě zlepšení domova zvyšuje kapitál - podle IRS - také nákladovou základnu struktury. To znamená, že náklady na vylepšení se přičítají k částce, kterou majitel zaplatil za nákup nebo stavbu nemovitosti. Rozšíření nákladové základny zase snižuje velikost zdanitelného kapitálového zisku při prodeji nemovitosti.
Kapitálové zisky z nemovitostí se chovají odlišně než jiné typy kapitálových zisků. Od roku 2019 mají majitelé domů nárok na osvobození od kapitálových zisků z jakéhokoli zisku z prodeje primárního bydliště až do výše 250 000 USD, pokud jsou svobodné, a 500 000 USD, pokud jsou manželé a společně podávají. Tato výjimka má jednu důležitou výzvu. Majitel domu musí mít bydliště na pozemku nejméně dva z posledních pěti let před prodejem.
Rovněž pokud je zisk výrazně vyšší než výše uvedené částky, může být významný dopad zlepšení kapitálu na nákladovou základnu. Mnoho faktorů může přimět daňového poplatníka, aby dosáhl úrovně kapitálových zisků 250 $ / 500 USD. Patří sem, pokud majitelé získali nemovitost před mnoha desítkami let a pokud se místní hodnoty nemovitostí od nákupu dramaticky zvýšily.
Předpokládejme například, že si člověk koupí dům za 650 000 dolarů a utratí 50 000 dolarů na renovaci kuchyně a přidání koupelny. Nákladová základna domu se zvyšuje ze 650 000 USD na 700 000 USD. Po 10 letech vlastnictví a bydlení v domě končí majitel domu, který je svobodný a podléhá dani jako takové, prodat nemovitost za cenu 975 000 $. Pokud by nedošlo ke zlepšení kapitálu, zdanitelná částka pro kapitálový zisk by byla 75 000 $ (prodejní cena 975 000 $ - nákupní cena 650 000 $ - vyloučení kapitálových zisků 250 000 USD).
Protože však zlepšení kapitálu zvýšilo nákladovou základnu o 50 000 USD, zdanitelná částka pro kapitálový zisk by byla 25 000 $ (975 000 $ - (650 000 + 50 000 $) - 250 000 $ = 25 000 $).
Příklad skutečného života zlepšení kapitálu
Zákony o nájemném v New Yorku zahrnují ustanovení nazvané Program hlavních zlepšení kapitálu (MCI). Od 70. let 20. století umožňuje pronajímatelům zvýšit nájemné stabilizované nebo kontrolované nájemné budovy až o 6% ročně, což kompenzuje náklady na významné kapitálové vylepšení těchto struktur. K systému MCI se počítá aktualizace systému HVAC, nové výtahy, aktualizované společné prostory a další vylepšení.
V únoru 2019 představili dva členové Státního zákonodárce návrh zákona, který by tento program odstranil, protože majitelé budov by mohli účtovat zneužití programu příliš snadno. Zneužívání přichází, když tito bezohlední pronajímatelé předloží nafouknuté nebo vymyslené nároky na výdaje. Program MCI, který je stranou pro podvody, je ze své podstaty nespravedlivý, tvrdí někteří kritici. Tito distractors říkají zlepšení kapitálu je jednorázová cena pro pronajímatele, ale nájemné je trvalý náklad pro nájemce.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.