Fannie Mae: Půjčky, HomePath a vše, co byste měli vědět

Fannie Mae (oficiálně Federální národní hypoteční asociace nebo FNMA) je státem podporovaný podnik (GSE) - jedná se o veřejně obchodovanou společnost, která působí v rámci kongresové charty - která slouží ke stimulaci vlastnictví domu a rozšiřování likvidity hypotečních peněz vytvářením sekundární trh. Společnost Fannie Mae, založená v roce 1938 během Velké hospodářské krize jako součást New Deal, směřuje své úsilí ke zvýšení dostupnosti a cenové dostupnosti domovů pro Američany s nízkými, středními a středními příjmy.

Jako sekundární účastník hypotečního trhu Fannie Mae nepochází z půjček ani neposkytuje hypotéky dlužníkům. Místo toho udržuje prostředky plynoucí hypotečním půjčovatelům (např. Družstevním záložnám, místním a národním bankám, spořitelnám a dalším finančním institucím) prostřednictvím nákupu a záruky hypoték poskytnutých těmito firmami. Ve skutečnosti je to jeden z dvou největších nákupců hypoték na sekundárním trhu; druhým je jeho sourozenec, Federal Home Loan Mortgage Corporation, nebo Freddie Mac, což je také vládou sponzorovaný podnik vytvořený Kongresem.

5 bilionů dolarů

Částka, kterou Fannie Mae investovala na hypoteční trh od roku 2009.

Investováním do hypotečního trhu vytváří Fannie Mae více likvidity pro věřitele, jako jsou banky, spořitelny a družstevní záložny, což jim zase umožňuje upisovat nebo financovat více hypoték. Účetní jednotka odhaduje, že od roku 2009 financovala trh částkou 5 bilionů dolarů, přičemž financovala přibližně šest milionů nákupů domů, 14 milionů refinancování a tři miliony nájemních bytů. Jedná se o největšího donora nebo podporovatele 30letých hypoték s fixní sazbou v USA

Fannie Mae Stock

Fannie Mae se veřejně obchoduje od roku 1968. Do roku 2010 se obchodovala na newyorské burze. Bylo zrušeno po hypotéce, bydlení a finanční krizi poté, co se její akcie propadly pod minimální kapitálové požadavky stanovené NYSE. Nyní obchoduje na přepážce.

Ve druhé polovině roku 2008 vláda převzala Fannie Mae a Freddie Mac prostřednictvím konzervatoře Federálního výboru pro financování bydlení. Oba dostali záchranu do výše 187, 4 miliard dolarů, což je zachránilo před kolapsem. Do roku 2014 Fannie Mae vrátila vládě více, než je částka, kterou obdržela.

V srpnu 2012 se podmínky pro dividendové závazky společnosti Fannie Mae změnily tak, aby státní pokladna USA na konci každého čtvrtletí požadovala zisky, a v případě schodku poskytuje kapitál. Takže i když Fannie Mae vydělává peníze, jeho zisky jsou předávány každé čtvrtletí vládě.

Pokyny pro Fannie Mae

Aby byl hypoteční úvěr oprávněn k podpoře ze strany Fannie Mae, musí souhlasit s tím, že nebude praktikovat neetické praktiky subprime půjčování. Úvěry na nižší riziko, které mají vyšší sazby než půjčky na hlavní úrokovou sazbu, jsou nabízeny dlužníkům se špatným úvěrem, kteří jsou věřitelem považováni za vyšší riziko.

Hypotéky, nákupy a záruky Fannie Mae musí splňovat přísná kritéria. Například limit pro konvenční půjčku na rodinný dům v roce 2019 je 484 350 USD pro většinu oblastí a 726 525 USD pro oblasti s vysokými náklady, včetně Havaje a Aljašky. Federální finanční agentura pro bydlení (FHFA) stanoví tyto limity.

Po zakoupení hypotéky na sekundárním trhu je Fannie Mae spojí a vytvoří cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS). MBS jsou cenné papíry zajištěné aktivy, které jsou zajištěny hypotékou nebo sdružením hypoték. Cenné papíry Fannie Mae hypotéky jsou poté nakupovány institucemi, jako jsou pojišťovny, penzijní fondy a investiční banky. Zaručuje platby jistiny a úroků z jeho MBS.

Fannie Mae má také své vlastní portfolio, běžně označované jako ponechané portfolio, které investuje do cenných papírů zajištěných hypotékou svých vlastních i jiných institucí. Fannie Mae vydává dluh, nazývaný agenturní dluh, na financování svého zadrženého portfolia.

Klíč s sebou

• Federální národní asociace hypoték (FNMA), známá také jako Fannie Mae, je vládou sponzorovaný podnik (GSE) vytvořený Kongresem.
• Fannie Mae nepochází ani neposkytuje hypotéky majitelům domů, kteří hledají financování, ale nakupuje a zaručuje je prostřednictvím sekundárního hypotečního trhu.
• Fannie Mae a jeho sourozenec, Federal Home Loan Mortgage Corporation nebo Freddie Mac, jsou dva největší kupci hypoték na sekundárním trhu.
• Investováním do hypoték vytváří Fannie Mae více likvidity pro věřitele, včetně bank, spořitelen a družstevních záložen, což jim pak umožňuje upsat nebo financovat více hypoték.
• Fannie Mae a Freddie Mac se během finanční krize v roce 2008 téměř zhroutili, byli zachráněni, převedeni do vládní správy a nakonec zaplatili miliardy, které obdrželi, aby zůstali nad vodou.

Půjčky Fannie Mae

Chcete-li získat půjčku, kterou podporuje Fannie Mae, musíte projít schváleným věřitelem. Spolu s výše uvedeným vyhýbáním se subprime půjčkám musí věřitelé splňovat kritéria způsobilosti a upisování, která zajišťují úvěrovou kvalitu financování.

Hypotéky zakoupené a garantované společností Fannie Mae se nazývají vyhovující půjčky. Obecně lze říci, že vyhovující půjčky mají nižší úrokové sazby než neshodné nebo jumbo půjčky, které Fannie Mae obvykle nepodporují, protože překračují limity velikosti půjčky.

Jak požádat o Fannie Mae-couval hypotéku

Pokud jste našli věřitele, který je způsobilý k poskytnutí půjčky zajištěné Fannie Mae, budete vyzváni k vyplnění jednotné žádosti o půjčku na bydlení. Budete muset shromažďovat a poskytovat finanční informace a dokumentaci. Patří sem záznam o zaměstnanosti a hrubém příjmu a výkazy k jejich zálohování, například formulář W-2 nebo formulář 1099. Budete také muset poskytnout celkovou částku svých měsíčních dluhových závazků, jako jsou zůstatky na kreditních kartách, auto platby, výživné a podpora dítěte.

Aby byl schválen pro úvěr zajištěný společností Fannie Mae, je výhodnější mít poměr dluhu k příjmu (DTI) na prvním místě nepřesahující 28%. Front-end DTI určuje, kolik vašeho hrubého příjmu jde na náklady na bydlení. Pokud je vaše DTI příliš vysoká, pokud můžete, proveďte větší zálohu, což sníží vaše měsíční náklady. Fannie Mae vyžaduje minimální zálohu ve výši 5% za hypotéku s pevnou sazbou, i když 20% je obvykle ideální.

Homebuyers musí také splňovat minimální úvěrové požadavky, aby byly způsobilé pro Fannie Mae-couval hypotéky. U rodinného domu, který je primárním bydlištěm, je vyžadováno skóre FICO alespoň 620 pro půjčky s pevnou sazbou a 640 pro hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM). Čím lepší nebo vyšší je vaše skóre FICO, tím více máte nárok na nejnižší dostupné úrokové sazby.

Úvěry Úpravy

Po zhroucení hypotéky se Fannie Mae začala zaměřovat na úpravy půjček. Úvěrové modifikace mění podmínky existující hypotéky, aby pomohly dlužníkům vyhnout se selhání, skončit vyloučením a nakonec ztratit svůj domov. Úpravy mohou zahrnovat nižší úrokovou sazbu a prodloužení doby trvání půjčky, což by snížilo měsíční platby. Fannie Mae dokončila od roku 2009 více než 1, 5 milionu úprav půjček.

Fannie Mae se zotavila od doby, kdy se téměř dostala do hypoteční krize v roce 2008; od roku 2019 je největším podporovatelem 30letých hypoték s pevnou sazbou v zemi.

Domovská stránka Fannie Mae

Pokud dojde k zabavení hypotéky, ve které je Fannie Mae vlastníkem / investorem, nebo pokud jsou nemovitosti získávány skutky místo zabavení nebo propadnutí majetku, pokusí se Fannie Mae včas prodat nemovitosti, aby se minimalizovaly potenciální dopady na společenství. HomePath.com je web Fannie Mae, kde homebuyers a investoři mohou hledat a nabízet nabídky těchto nemovitostí, a HomePath Hypotéka nabízí kupujícímu financování produktů pro nemovitosti. V některých případech může být zvláštní financování dostupné prostřednictvím hypotéky HomePath a HomePath Renovace Hypotéka. Patří sem rozšířené příspěvky prodejce za nemovitosti obsazené majitelem a nižší možnosti plateb pro kupující s více financovanými nemovitostmi.

HomePath.com exkluzivně nabízí nemovitosti, které jsou ve vlastnictví Fannie Mae, a zahrnují rodinné domy, měšťanské domy a byty. Fannie Mae používá místní realitní profesionály k přípravě, údržbě a seznamu nemovitostí určených k prodeji. Většina výpisů obsahuje fotografie, popisy majetku a další podrobnosti, včetně informací o škole a sousedství. Počet, typ a prodejní ceny se velmi liší podle trhu, stejně jako stav nemovitostí. Zatímco některé domy jsou připraveny k nastěhování, jiné vyžadují opravy nebo dokonce rozsáhlé renovace. Každá nemovitost se prodává v takovém stavu, v jakém je.