Standardy FHA pro minimální vlastnictví

Homebuyers, kteří mají v úmyslu financovat koupi domu pomocí půjčky Federal Housing Administration (FHA), někdy dostávají nepříjemné překvapení: Nebudou moci koupit konkrétní nemovitost, protože nesplňuje požadavky FHA. Proč tyto požadavky existují, jaké jsou a lze je napravit, aby si kupující mohli koupit domy, které chtějí?

Proč FHA zavádí minimální standardy vlastnictví

Když homebuyer uzavře hypotéku, nemovitost slouží jako zajištění úvěru. Jinými slovy, pokud dlužník přestane platit hypotéku, hypoteční věřitel nakonec uzavře a zabaví dům. Věřitel poté dům prodá, aby získal zpět co nejvíce peněz, které ještě dluží za půjčku. Proces uzavření trhu má 6 fází.

Požadavek, aby nemovitost splňovala minimální standardy, chrání věřitele. To znamená, že nemovitost by měla být snazší prodat a ovládat vyšší cenu, pokud ji musí věřitel zabavit. Zároveň tento požadavek chrání dlužníka: To znamená, že nebude od začátku zatížen ničivými účty za opravu, a v zásadě zdravém místě pro život má dlužník větší motivaci k provádění plateb v obtížných finančních dobách. udržet domov.

Jaké jsou minimální standardy vlastnictví?

Podle amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst (HUD) FHA vyžaduje, aby nemovitosti financované úvěrovými produkty splňovaly následující minimální standardy:

• Bezpečnost: Domov by měl chránit zdraví a bezpečnost cestujících.
• Zabezpečení: Domov by měl chránit zabezpečení majetku.
• Zdraví: Vlastnost by neměla mít fyzické nedostatky nebo podmínky ovlivňující její strukturální integritu.

HUD poté popisuje podmínky, které musí nemovitost splňovat, aby tyto požadavky splnila. Znalec bude sledovat stav nemovitosti během požadovaného hodnocení nemovitosti a výsledky oznámí ve formuláři FHA. Hodnocení nemovitosti je jedním z mnoha požadavků, které kupující splňují před vypořádáním obchodu.

U rodinných domů s rodinami je odhadce povinen použít formulář s názvem Zpráva o jednotném hodnocení bytů. Formulář žádá odhadce, aby popsal základní vlastnosti nemovitosti, jako je počet příběhů, rok, kdy byl postaven, čtvereční záběry, počet místností a umístění. Vyžaduje také, aby odhadce „popsal stav nemovitosti (včetně potřebných oprav, poškození, renovací, přestavby atd.)“ A žádá: „Existují nějaké fyzické nedostatky nebo nepříznivé podmínky, které ovlivňují životaschopnost, spolehlivost nebo strukturální integritu vlastnictví?" Forma hodnocení bytové jednotky je podobná, ale má specifické otázky týkající se bytových jednotek, sdružení majitelů domů, počet jednotek obsazených majitelem atd. (Viz také: Co byste měli vědět o domácích hodnoceních . )

FHA nevyžaduje opravu kosmetických nebo drobných vad, odloženou údržbu a běžné opotřebení, pokud neovlivní bezpečnost, zabezpečení nebo zdraví domova. FHA říká, že příklady takových problémů zahrnují, ale nejsou omezeny na následující:

• Chybějící zábradlí
• Prasklé nebo poškozené výstupní dveře, které jsou jinak funkční
• Popraskané okenní sklo
• Poškozené povrchy nátěrů v domech postavených po roce 1978 (z důvodu nebezpečí olovnatého nátěru)
• Menší netěsnosti v potrubí (např. Kapající faucety)
• Vadné povrchové úpravy nebo podlahové krytiny (opotřebované povrchovou úpravou, špatně zašpiněné koberce)
• Důkaz o předchozím (neaktivním) ničení hmyzu / organismu ničícího dřevo, pokud neexistuje důkaz o neopravěném strukturálním poškození
• Shnilé nebo opotřebované pracovní desky
• Poškozené omítky, sádry nebo jiné materiály na stěny a stropy v domech postavených po roce 1978
• Špatné zpracování
• Nebezpečí zakopnutí (prasklé nebo částečně se zvedající chodníky, špatně instalované koberce)
• Procházet prostory s troskami a odpadky
• Nedostatek povrchu příjezdové cesty za každého počasí

Existuje však mnoho oblastí, kde FHA vyžaduje, aby byly problémy odstraněny, aby se prodej uzavřel. Zde jsou některé z nejčastějších otázek, s nimiž se budou pravděpodobně rodiče domů potýkat. (Pokud kupujete dům, podívejte se na Tipy pro první nákupčí domů . )

Elektrické a topení

• Elektrická skříň by neměla mít žádné roztřepené nebo odkryté dráty.
• Všechny obytné místnosti musí mít funkční zdroj tepla (s výjimkou několika vybraných měst s mírnými zimami).

Střechy a podkroví

• Zastřešení musí udržovat vlhkost.
• Zastřešení musí trvat déle než další dva roky.
• Znalec musí zkontrolovat podkroví, zda neobsahuje důkaz o možných problémech se střechou.
• Střecha nesmí mít více než tři vrstvy střechy.
• Pokud kontrola odhalí potřebu opravy střechy a střecha již má tři nebo více vrstev zastřešení, FHA vyžaduje novou střechu.

Ohřívače vody

Ohřívač vody musí odpovídat místním stavebním předpisům a musí s ním komunikovat.

Nebezpečí a nepříjemnosti

Do této kategorie spadá řada podmínek. Zahrnují mimo jiné následující:

• Kontaminovaná půda
• Blízkost místa s nebezpečným odpadem
• Ropné a plynové vrty umístěné na pozemku
• Silný provoz
• Hluk a nebezpečí na letišti
• Jiné zdroje nadměrného hluku
• Blízkost k něčemu, co by mohlo explodovat, například vysokotlaké ropné potrubí
• Blízkost vedení vysokého napětí
• Blízkost rozhlasové nebo televizní přenosové věže

Přístup k nemovitosti

Tato nemovitost musí poskytovat bezpečný a přiměřený přístup pro chodce a vozidla a ulice musí mít povrch za každého počasí, aby vozidla pro případ nouze měla přístup za všech povětrnostních podmínek.

Strukturální zvuk

Než bude možné nemovitost prodat, musí být napraveny veškeré vadné strukturální podmínky a jakékoli další podmínky, které by mohly vést k budoucímu poškození konstrukce. Patří mezi ně vadná konstrukce, nadměrná vlhkost, prosakování, rozpad, poškození termitů a trvalé usazování. (Další tipy na koupi domu naleznete v deseti nejhorších chybách při prvním spuštění homebuyeru.)

Azbest

Pokud oblast domu obsahuje azbest, který se jeví jako poškozený nebo zhoršující se, vyžaduje FHA další prohlídku odborníkem na azbest.

Koupelny

Domov musí mít toaletu, umyvadlo a sprchu. (Tento požadavek by mohl znít hloupě, ale překvapilo by vás, co si lidé vezmou s sebou, když budou vyloučeni, a jaké vandaly ukradnou z prázdného domu.)

Spotřebiče

Neoficiální důkazy naznačují, že FHA vyžaduje, aby měly kuchyňské spotřebiče funkční, zejména pracovní sporák. Dokumenty FHA však nezmiňují žádné požadavky týkající se spotřebičů.

Toto není vyčerpávající seznam. Další informace naleznete v Referenční příručce Ministerstva bytového a urbanistického domu (HOC).

Nápravné prostředky pro domácnosti v případě vlastností pod minimálními standardy

Co děláte homebuyer po zamilování do majetku, který má jeden z těchto potenciálně zabíjejících problémů?

Prvním krokem by mělo být požádat prodejce, aby provedl potřebné opravy. Pokud si prodávající nemůže dovolit provádět žádné opravy, je možné, že kupní cena může být zvýšena, aby prodejci při uzavření dostali své peníze zpět. Obvykle situace funguje opačně - pokud má nemovitost závažné problémy, bude kupující požadovat nižší cenu k vyrovnání. Pokud je však nemovitost již pod cenou na trhu nebo pokud to kupující chce dost špatně, může být alternativou zvýšení ceny, aby se zajistilo dokončení oprav a uzavření transakce.

Pokud je prodávající bankou, nemusí být ochoten provádět žádné opravy. V tomto případě je dohoda mrtvá. Tato nemovitost bude muset jít k kupci hotovosti nebo kupci, který není FHA, jehož věřitel jim umožní koupit nemovitost v současném stavu.

Mnoho homebuyerů bude prostě muset hledat, dokud nenajdou lepší vlastnost, která bude vyhovovat normám FHA. Tato skutečnost může být frustrující, zejména pro kupující s omezenými prostředky a omezenými nemovitostmi v jejich cenovém rozpětí. Bohužel, někdy je to jediné řešení.

Někteří homebuyers mohou být schopni získat schválení pro jiný úvěr produkt. Úvěr, který není FHA, může poskytnout více volnosti v jakém stavu může být nemovitost, ale věřitel bude mít stále své vlastní požadavky, takže to není žádná záruka. Další možností je požádat o půjčku FHA 203 (k), která umožňuje nákup domu, který má závažné problémy. (Další informace naleznete v úvodu k půjčce FHA 203 (k) a žádosti o půjčku FHA 203 (k).)

Sečteno a podtrženo

Úvěry FHA usnadňují dlužníkům získání hypotéky, ale nemusí nutně usnadnit koupi nemovitosti. Mnoho homebuyerů bude prostě muset hledat, dokud nenajdou lepší nemovitost, která bude vyhovovat standardům FHA - proces, který může být frustrující, zejména pro kupující s omezenými finančními prostředky a několika nemovitostmi v jejich cenovém rozpětí.

Vypůjčovatelé FHA, kteří však vědí, co mohou očekávat, když budou nakupovat doma, mohou své vyhledávání omezit na vlastnosti, které pravděpodobně splňují pokyny FHA, nebo se alespoň mohou vyhnout tomu, aby své naděje nastavili na vlastnost fixer-upper, než ji vyhodnotí. (Pro související čtení se podívejte na Nákup domu zabaveného domu a Základy hypotéky.)