Nalezení nejlepších sazeb hypotéky

Nákup domu může být největším a nejdůležitějším finančním rozhodnutím vašeho života a pravděpodobně bude vyžadovat hypotéku na financování nákupu. Jak technologie nákupu domů pokročila, proces nalezení nejlepších hypotečních sazeb lze provést online - pomocí praktických nástrojů, které vám pomohou najít tu nejlepší možnost, jako je například nástroj pro kalkulačku hypoték Investopedia. Tento druh kalkulačky je dobrý způsob, jak se seznámit s hypotečním trhem ve vaší oblasti - typy, termíny a sazby, které jsou k dispozici.

Aha, ale znát čísla je jen první krok. Měli byste také pochopit, co je ovlivňuje a zda pro vás představují hodně, nebo ne. Takže po výpočtu si přečtěte, abyste porozuměli různým kategoriím hypotéky, plus několik tipů na nakupování, jak zachytit kvalitní půjčku.

Nalezení nejlepších hypoték pomocí naší kalkulačky

Kalkulačka se ptá na více faktorů, které vám pomohou zúžit možnosti, které nejlépe vyhovují vašim konkrétním potřebám. Můžete porovnat platby mezi krátkými a dlouhými smlouvami, vyhodnotit nižší počáteční úrokovou sazbu na hypotéku s nastavitelnou sazbou („ARM“) oproti tradičním možnostem s pevnou sazbou nebo určit, zda hypotéka pouze na úroky („IO“) nejvíce využívá smysl pro vás.

Níže uvádíme seznam podmínek, s nimiž se pravděpodobně při používání hypoteční kalkulačky setkáte:

Kreditní skóre: Kreditní skóre je číselné vyjádření bonity člověka.

Místo: Musíte vybrat stát, ve kterém bude hypotéka uzavřena, a poté zúžit umístění buď nejbližším městem, nebo PSČ.

Výše půjčky: To by odpovídalo odhadované hodnotě domu (po odečtení zálohy) nebo zbývajícímu zůstatku na stávající hypotéce, kterou byste chtěli refinancovat.

Hypoteční body: Hypoteční bod se rovná jednomu procentu z celkové částky hypotéky. Existují dva typy bodů: diskontní body, které představují předplacený úrok z hypotéky; a počáteční body, což je poplatek, který si může hypoteční věřitel účtovat dlužníkovi.

Procenta dolů: Také známá jako záloha nebo počáteční platba provedená, když je něco nakoupeno na úvěr.

Produkty: Typ hypotéky, o kterou máte zájem, například tradiční hypotéka s pevnou sazbou, ARM nebo hypotéka IO. Varianta ARM ukazuje poměr jako „7/1“, který představuje počet let, kdy hypotéka nese fixní úrokovou sazbu. Po předem nastaveném počtu let (v tomto případě 7) se úroková sazba jednou upraví rok (1) po zbývající dobu trvání úvěru, podle tří faktorů: úroveň indexu, k němuž je hypotéka vázána, jako je LIBOR, marže ARM stanovená při zahájení úvěru a hypoteční limit .

Nákup nebo refinancování: Nákup hypotéky se používá k financování nákupu domu. Upřesnění se používá k nahrazení starší půjčky novou půjčkou, která nabízí lepší podmínky, za poplatek.

Druhy hypoték: Můžete získat nejlepší cenu?

V závislosti na faktorech, jako je vaše kreditní skóre, historie zaměstnání a poměr dluhu k příjmu, může kalkulačka přijít s - a věřitel vám může nabídnout - hypotéku se základní úrokovou sazbou, hypotéku na nižší hypotéku nebo něco mezi tím, nazývané „ Hypotéka Alt-A “. Pojďme se rychle podívat na různé kategorie hypoték a uvidíme, co ovlivňuje, pro kterou máte nárok.

Hlavní hypotéky

Přední hypotéky splňují standardy kvality stanovené Fannie Mae (Federální národní asociace hypoték) a Freddie Mac (Federální hypoteční společnost pro hypotéky), což jsou dva podniky sponzorované vládou, které poskytují sekundární trh s hypotékami na bydlení nákupem půjček od původních půjčovatelů . Podle Federálního rezervního systému je hlavní rezidenční hypotékou „hypotéka pro dlužníka, jehož úvěrové skóre je 740 nebo vyšší, jehož poměr dluhu k příjmu je nižší než průměr a jehož hypotéka obsahuje standardní splátkový kalendář společný pevné sazbě nebo hypotéku s nastavitelnou sazbou. “

Uchazeči o hlavní hypotéky musí také provést značnou zálohu - obvykle 10% až 20% - na rezidenci, přičemž myšlenkou je, že pokud máte ve hře kůži, je méně pravděpodobné, že ji nastavíte. Vzhledem k tomu, že dlužníci s lepším skóre úvěru a poměry dluhu k příjmu bývají nižší riziko, nabízejí se nejnižší úrokové sazby - v současné době v průměru na 4, 6% u hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na 30 let - což může ušetřit desítky tisíc dolarů po celou dobu trvání půjčky.

Hypotéky se subprime hypotékou

Hypotéky se subprime hypotékou jsou nabízeny dlužníkům, kteří mají nižší úvěrové hodnocení a FICO úvěrové skóre pod asi 640, přesná mezní hodnota však závisí na věřiteli. Vzhledem ke zvýšenému riziku pro věřitele mají tyto půjčky vyšší úrokové sazby - například 8% až 10%.

Existuje několik druhů subprime hypotečních struktur. Nejběžnější je hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM), která zpočátku zpoplatňuje fixní sazbu „teaser rate“ a poté zbývající část půjčky přepne na pohyblivou sazbu plus marži. Příkladem ARM je půjčka 2/28, což je 30letá hypotéka, která má fixní úrokovou sazbu pro první dva roky před úpravou. I když tyto půjčky často začínají přiměřenou úrokovou sazbou, jakmile přejdou na vyšší variabilní sazbu, hypoteční splátky se výrazně zvýší.

Hypotéky Alt-A

Hypotéky Alt-A spadají někde mezi hlavní a nižší kategorie. Jednou z definujících charakteristik hypotéky Alt-A je to, že se jedná o půjčku s nízkým nebo nulovým dosahem, což znamená, že věřitel nepotřebuje tolik (pokud vůbec) dokumentaci k prokázání příjmů, aktiv nebo nákladů dlužníka. To otevírá dveře k podvodným praktikám hypotéky, protože jak věřitel, tak dlužník by mohli přehánět čísla, aby si zajistili větší hypotéku (což znamená více peněz pro věřitele a více domu pro dlužníka). Ve skutečnosti se po hypoteční krizi s hypotékami v letech 2007–2008 staly známými jako „lhářské půjčky“, protože dlužníci a věřitelé byli schopni zveličovat příjmy a / nebo aktiva, aby mohli dlužníka kvalifikovat pro větší hypotéku.

Zatímco dlužníci Alt-A mají obvykle úvěrové skóre alespoň 700 - výrazně nad mezní hodnotou pro subprime úvěry - tyto úvěry mají tendenci umožňovat relativně nízké splátky, vyšší poměry půjček k hodnotě a větší flexibilitu, pokud jde o dluh dlužníka - poměr k příjmu. Tyto úlevy umožňují určitým dlužníkům koupit více domů, než si mohou rozumně dovolit, což zvyšuje pravděpodobnost selhání. Jak již bylo řečeno, půjčky s nízkým a bez dokladu mohou být užitečné, pokud skutečně máte dobrý příjem, ale nemůžete to zdůvodnit, protože je vyděláváte sporadicky (například pokud jste samostatně výdělečně činní).

Vzhledem k tomu, že Alt-As je vnímán jako poněkud riskantní (klesající někde mezi primární a subprime), mají úrokové sazby tendenci být vyšší než úrokové sazby pro hlavní hypotéky, ale nižší než subprime - někde kolem 5, 5% až 8%, v závislosti na situaci věřitele a dlužníka .

Získání nejlepší možné hypotéky

Je zřejmé, že čím vyšší je úroková sazba, tím více platíte každý měsíc a čím více nakonec zaplatíte za svůj domov. Pro srovnání se podívejme na 30letou hypotéku s pevnou sazbou za 200 000 USD.

Při základní sazbě - v tomto příkladu 4, 6% - by vaše měsíční platba činila 1 025 $. Po celou dobu trvání půjčky byste platili úroky ve výši 169 103 USD - takže byste skutečně splatili celkem 369 103 $.

Nyní předpokládejme, že dostanete stejnou 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou za 200 000 USD, ale tentokrát vám nabízíme subprime sazbu 6%. Vaše měsíční platba by byla 1 199 $ a vy byste zaplatili celkem 231 676 $ v úroku, čímž se celková částka, kterou zaplatíte, vrátí na 431 676 $. Tato zdánlivě malá změna úroků vás stála 62 573 dolarů.

Důležité je uvědomit si toto: Jen proto, že vám věřitel nabízí hypotéku s Alt-A nebo subprime sazbou, neznamená, že byste se nekvalifikovali na prvotřídní hypotéku u jiného věřitele. Věřitelé a hypoteční makléři mohou být konkurenceschopní, ale obecně nejsou povinni vám nabídnout nejlepší dostupnou nabídku. Stojí za to se snažit nakupovat: Pokud si uděláte čas na nalezení lepší úrokové sazby, můžete během půjčky ušetřit desítky tisíc dolarů.

Jak získat levnější hypotéku

Tipy pro nalezení nejlepších sazeb hypotéky

Teď není čas nechat na nákup někoho jiného. Jak jsme viděli právě teď, podmínky, které získáte, mohou výrazně změnit to, co zaplatíte, abyste si půjčili stejnou částku peněz.

Jak se vyhýbáte placení více, než je třeba pro vaši hypotéku? Určitě porovnejte nabídky, které získáte jejich spuštěním prostřednictvím online hypoteční kalkulačky, abyste zjistili, jaké budou vaše platby a úroky. A jak to děláte - nebo dokonce dříve, než uděláte - postupujte podle níže uvedených kroků.

1. Začněte připravovat brzy

Pokud hledáte právě teď domov, může být obtížné získat vaše finance ve skvělé kondici. Tak zkuste myslet dopředu; možná dokonce odložíte lov na dům, dokud nebudete moci vyčistit svůj finanční dům.

Obecně potřebujete vynikající kredit. Předtím, než budete dokonce považováni za hypotéku, budou běžní věřitelé hledat úvěrové skóre alespoň 700 a, jak jsme řekli výše, jeden ze 740 hypotéky s nejvyšší úrokovou sazbou. Půjčky FHA přicházejí s uvolněnějšími standardy, ale přísnějšími podmínkami. Udělejte, co můžete, abyste dosáhli tohoto skóre, a to vyplácením těchto zůstatků na kreditní kartě a dalších osobních dluhů, pokud to bude možné.

I 20-bodový rozdíl ve vašem skóre by mohl zvýšit vaši rychlost nahoru nebo dolů o více než 0, 25%. U 250 000 dolarů by jedna čtvrtina bodu mohla znamenat dalších 12 000 nebo více dolarů zaplacených v úroku po celou dobu trvání půjčky.

Za druhé, ušetříte! Čím více můžete položit, tím nižší je splácení hypotéky a menší úrok, který budete platit v průběhu času. Vyšší záloha může dokonce znamenat nižší úrokovou sazbu. Například při 30% záloze (oproti konvenčním 20%) může dojít ke snížení sazby o více než 0, 5%.

2. Nedívejte se na úrokovou sazbu sám

Úroková sazba je důležitá, ale je tu více k porovnání. Pokud se v některém okamžiku rozhodnete refinancovat, existuje předplacení? Jaké jsou celkové náklady na uzavření? Náklady na uzavření obvykle činí 2% až 5% z ceny domu. Pokud váš dům stojí 150 000 USD, očekávejte, že zaplatíte náklady od 3 000 do 7 500 $. To je velký rozsah, takže vás žádá, abyste viděli, co si věřitel obvykle účtuje.

3. Porozumět PMI

I když se počítají do celkových nákladů na hypotéku, náklady na uzavření jsou jednorázovým zásahem. Ale je tu další sousto, které se neustále kousá. Pokud je vaše záloha nižší než 20%, jste považováni za vyšší riziko a musíte nosit PMI nebo soukromé hypoteční pojištění. Díky tomu získáte bezpečnější sázku pro věřitele. Potíž je v tom, že za to platíte - do výše 0, 5% až 1% celé půjčky každý rok. To může přidat tisíce dolarů k nákladům na půjčku. Pokud jste nakonec museli platit za PMI, ujistěte se, že se zastaví, jakmile jste získali dostatek vlastního kapitálu ve vašem domě prostřednictvím hypotečních plateb, aby byly způsobilé.

4. Uzamkněte a načtěte

Řekněme, že získáte nejúžasnější hypoteční obchod. Gratuluji, ale pohybujte se rychle. Úroková sazba - a případně i další podmínky - jsou na stanovenou dobu zablokovány. Musíte uzavřít v období zámku nebo riskujete ztrátu obchodu. Nepokračujte.

Sečteno a podtrženo

Většina práce na získání nejnižší hypotéky se odehrává dlouho předtím, než budete připraveni se přihlásit. Hvězdné kreditní skóre a značné zálohy jsou nejlepší způsoby, jak snížit vaši sazbu.

Ale slepě nedůvěřujte své bance, realitnímu agentovi ani hypotečnímu makléři, aby vám poskytl ty nejlepší podmínky. Mohou mít finanční pobídku, aby vás nasměrovali určitým směrem. Do své vlastní nákupy, výpočet hypotéky a srovnání. Také si pamatujte, že právě proto, že máte nárok na X hypotéku, není nic, co by říká, že si musíte tolik půjčit.