Jak získat půjčku na převrácení domu

Převrácení domu je na nejvyšší úrovni od roku 2007 díky rostoucím cenám domů a zvýšené dostupnosti financování. Navíc omezená nabídka pomáhá ploutvám vydělat nyní vyšší zisky, než jaké dostávali po bytové krizi v letech 2008–2009, kdy na realitní trh zaplavily zabavování majetku.

Klíč s sebou

• Za převrácení domu obvykle stojí více peněz než za koupi domu.
• Věřitelé vidí převrácení jako riskantní nabídku a obecně nebudou pracovat s nezkušenými ploutvemi.
• Poskytovatelé tvrdých peněz lze najít online a mají podmínky kratší než jeden rok s úrokovými sazbami 12% až 18% plus dva až pět bodů.
• Zvažte prověření soukromých věřitelů mluvením s jinými ploutvemi.
• Ploutve se mohou pokusit financovat své investice webem crowdfunding.

Náklady na převrácení domů

Při koupi, opravě a rychle se prodávajícím nemovitosti může být lukrativní, ale převrácení domu vyžaduje mnohem více peněz než na koupi domu, ve kterém chcete žít. Nejenom, že potřebujete peníze, abyste se stali vlastníkem nemovitosti, ale také potřebujete prostředky na renovaci a prostředky na krytí daní z nemovitostí, pomůcek a pojištění vlastníků domů ode dne, kdy se prodej uzavře prostřednictvím rehabilitační práce a do dne, kdy se prodá. Krátkodobé sazby daně z kapitálových výnosů 10 až 37%, v závislosti na vaší federální skupině daně z příjmu, se sníží na zisky, které vyděláte na nemovitostech, které převrátíte do jednoho roku nebo méně.

Pokud nemáte vlastní peníze, abyste mohli investovat, není snadné začít s převracením domu. To není rok 2005, kdy by kdokoli schopný zamlžit zrcadlo mohl získat hypotéku s ničím dolů. I když máte nárok na půjčku se zálohovou platbou, zaplatíte více, když půjčujete na financování převrácení, než když si půjčujete na nákup primárního bydliště. Je to proto, že věřitelé vidí, že se obracejí jako rizikovější.

Mnoho věřitelů dále nebude pracovat s nezkušenými ploutvemi. Budou chtít vidět, že máte úspěšný záznam o prodeji alespoň jednoho domu za zisk. Ostatní budou pracovat s nezkušeným ploutvem, ale budou účtovat vyšší poplatky a úroky.

Zřeknutí se odpovědnosti: Věřitelé pojmenovaní a popsaní v tomto článku jsou prezentováni pouze pro informační účely. Investopedia ani autor žádné z těchto společností neschvalují. Dlužníci by měli provést vlastní výzkum, než zjistí, zda některý z těchto poskytovatelů úvěrů je dobrou volbou pro jejich konkrétní potřeby financování.

Půjčky na tvrdé peníze

Odborníci nesouhlasí s tím, jak těžké peníze získaly své jméno. Někteří říkají, že se odkazuje na skutečnost, že je mnohem dražší než tradiční financování a má „tvrdší“ podmínky. Jiní říkají, že to proto, že financuje domy, které jsou pro tradiční půjčovatele „obtížné“ financovat. Přesto jiní říkají, že termín popisuje zajištění úvěru, jako v případě těžkého aktiva, kterým je v tomto případě nemovitost.

Ať už je tento termín jakýkoli, půjčky na tvrdé peníze mají obvykle podmínky kratší než jeden rok a úrokové sazby 12 až 18%, plus dva až pět bodů. Bod se rovná 1% z výše půjčky, takže pokud si půjčíte 112 000 $ a půjčovatel si účtuje dva body, zaplatíte 2% ze 112 000 $ nebo 2 240 $. Spíše než platit body při uzavírání, jako byste měli u běžné hypotéky, možná nebudete muset platit body, dokud se dům neprodá za půjčku na tvrdé peníze - jediná měkká věc o těchto tvrdých penězích.

Poskytovatelé tvrdých peněz založí částku, kterou si můžete půjčit, na hodnotě domů po rekonstrukci (ARV). Pokud dům stojí 80 000 $, ale ARV je 160 000 $ a můžete si půjčit až 70% ARV, můžete si půjčit 112 000 $. Po zaplacení kupní ceny 80 000 $ vám zbude 32 000 $ na závěrečné náklady (i když možná budete moci vyjednat, že je prodávající doma zaplatí), poplatky za půjčení, rehabilitaci, účetní náklady a náklady na prodej, jako je inscenace, marketing, a provize realitního agenta. Pokud se dokážete držet tohoto rozpočtu, nebudete potřebovat peníze z kapsy, abyste mohli dům převrátit.

Bod 2 400 $ zabere značnou část rozpočtu 32 000 $, a pokud platíte 15% úrok po dobu šesti měsíců, vaše celkové úrokové náklady na 112 000 $ budou 8 400 $. Věřitelé s tvrdými penězi obvykle očekávají platby pouze úroků měsíčně, zatímco je půjčka nesplacená, ale některé mohou umožnit, aby úroky narostly, a nemusí vyžadovat, aby byl zaplacen, dokud není překlopení dokončeno. Po těchto dvou velkých výdajích budete mít na všechno ostatní jen 21 360 $ - méně, pokud byste museli platit závěrečné náklady. Ale pokud se dům skutečně prodává za 160 000 dolarů, díváte se na zisk ve výši 48 000 dolarů, po odečtení daní, po dobu šesti měsíců práce, případně bez jediného šeku z vlastního bankovního účtu.

Tvrdé peníze vs. konvenční půjčky

Lucas Machado, prezident House Heroes, skupina realitních investorů, která převrátí domy na Floridě a financuje půjčky na tvrdé peníze, říká, že půjčky na tvrdé peníze jsou snadné jiným způsobem: nedostatek byrokratické byrokracie. Na rozdíl od konvenčních bank nejsou věřitelé vázáni směrnicemi týkajícími se tvaru nemovitosti. „Nemovitosti ve špatném stavu nesplňují pokyny pro tradiční financování hypotéky. Na druhé straně tvrdí půjčovatelé peněz očekávají, že půjčují domy v havarijním stavu, “říká Machado.

Spíše „věřitelé tvrdých peněz se rozhodnou, zda půjčku půjdou, a to vyhodnocením síly obchodu a spolehlivosti domácího ploutve, “ říká Machado. Pokud mají náklady na nákup a opravy vs. hodnota dalšího prodeje smysl a domácí ploutev je důvěryhodný, půjčku vám poskytne půjčovatel tvrdých peněz.

Při hodnocení flipperu se věřitelé s tvrdými penězi obvykle nedotknou kvalifikací dlužníka, jako jsou poměry dluhu k příjmu a kreditní skóre. V některých případech mohou chtít vidět dokumenty žadatele, jako jsou daňová přiznání, bankovní výpisy a úvěrové zprávy. Nezajímá jim ani to, zda si půjčují prostředky na zálohu (další rozdíl oproti běžným věřitelům). Koneckonců, „Pokud by se flipper dostal do výchozího stavu, půjčovatel tvrdých peněz může vyloučit, převzít vlastnictví domu a sám ho prodat za výhodných podmínek, “ poznamenává Machado.

Poskytovatel tvrdých peněz, podobně jako banka, bude držet první pozici zástavního práva v domácnosti, dokud dlužník splácí úvěr, ale dlužník bude vlastníkem a bude vlastnit listinu, vysvětluje Mat Trenchard, manažer akvizic se společností Senna House Buyers, jedna z největších společností na nákup domů v Houstonu.

Kde hledat věřitele

Jedno místo, kde najdete věřitele s těžkými penězi, je online. Jako příklad bude Lima One Capital pracovat s novými ploutvemi a půjčovat až 90% půjčky na náklady nebo až 75% půjčky na ARV. Poplatky a úrokové sazby se snižují s vypůjčením klienta. Lima One půjčuje ve většině států sazby a poplatky se liší podle státu.

Obecně lze očekávat, že zaplatíte:

• Pokud bude v posledních 24 měsících dokončeno až jedno překlopení, budete mít počáteční poplatek 3, 5% a úrokovou sazbu 12%
• Se dvěma až čtyřmi převráceními pod pásem se jedná o 3% původní poplatek a 11% úrokovou sazbu
• Za pět a více dokončených překlopení uvidíte počáteční poplatek 2% a úrokovou sazbu 9, 99%

Dlužníci s úvěrovým skóre nižším než 680 si budou moci půjčit o něco méně a zaplatí nejvyšší náklady. Minimální kreditní skóre je 630. Lima One Capital také vyžaduje 10% zálohu a nabízí podmínky splácení až 13 měsíců.

Druhý příklad pochází z LendingHome. Tato firma nabízí půjčky typu fix-and-flip až do 90% z kupní ceny a 100% nákladů na renovaci. Dlužníci musí předložit bankovní výpisy, které dokládají, že mohou pokrýt náklady na zálohu a uzavření. Mezi další požadavky patří kupní smlouva, seznam minulých projektů oprav a překlopení, dokumentace k nemovitostem a záloha. Úrokové sazby se obvykle pohybují od 7, 5% do 12%. K pokrytí nákladů na upisování půjček od třetích stran se účtuje poplatek ve výši 199 USD. LendingHome také účtuje poplatek za zřízení, poplatek za hodnocení, poplatky za vlastnictví a úschovu a společnost zadržuje rehabilitační prostředky až do dokončení renovace.

Prezident House Heroes, Lucus Machado, navrhuje oslovit místní asociace pro investice do nemovitostí, místní investory a místní realitní makléře, aby našli věřitele s těžkými penězi z cihel a malty. Ale nemusí být mnoho prostoru pro jednání, zejména o bodech a úrokových sazbách. Během posledních několika let, Machado poznamenává, existuje tolik příležitostí, jak půjčit peníze, takže není třeba pronásledovat obchod. "Proč bys měl dnes půjčit s nižší návratností, když zítra pravděpodobně narazíš na jinou příležitost?" Ptá se.

Soukromí věřitelé

„Soukromý věřitel je jednoduše jednotlivec se značným kapitálem, který vám půjčí, “ říká Senna House Buyers Mat Trenchard. "Byli byste překvapeni, kolik lidí tam venku chce půjčit peníze, které ušetřili." Budou fungovat podobně jako HML [půjčovatel tvrdých peněz], s výjimkou případů, kdy obvykle získáte lepší sazby a podmínky. “

Trenchard říká, že soukromí věřitelé mohou být otevřenější pro vyjednávání platebních podmínek, než věřitelé tvrdých peněz. Mohou být dokonce ochotni jednat jako partner v dohodě a podílet se na zisku výměnou za neúčtování úroků.

"Klíčem pro nezkušený ploutev je důvěra při vyjednávání, " říká Trenchard. "Musí se propojit a promluvit si s ostatními ploutvemi o tom, kolik jsou zvyklí platit, a vědí, že mohou odejít." Nemysli si, protože jsi nemohl dospět k dohodě s prvním věřitelem, se kterým mluvíš, že nenajdeš peníze na obchod. “

Můžete hledat soukromé věřitele na místních událostech v oblasti realitních sítí. Tito jednotlivci mohou účtovat 8% až 12%, plus 0 až 2 body ve srovnání s 12 až 15% půjčovateli tvrdých peněz se dvěma až pěti body, říká Trenchard. Stejně jako půjčovatel tvrdých peněz nebo banka, vezmou zástavní právo na první místo v domě.

Jak vetovat soukromého věřitele

Zkušení profesionálové ploutve říkají, že nejlepším způsobem, jak změřit soukromého věřitele, o kterém uvažujete, je hovořit s jinými ploutvemi - s nimiž se také setkáte na událostech zaměřených na realitní sítě - a zeptat se, zda mají zkušenosti s těmito věřiteli. Jak rychlý byl obrat? Jakou cenu dostali? Jak citlivý byl věřitel? Můžete také požádat o reference a zavolat jim.

Nejhorším scénářem je obvykle to, že obchod propadne, protože věřitel neposkytuje slíbené finanční prostředky a kupující ztratí svůj vklad se skutečnými penězi. Další možností je překvapení u vypořádacího stolu neočekávanými poplatky za půjčení. Existuje také potenciál pro právní bitvy o smluvní podmínky nebo věřitel, který se snaží chytit dlužníka ve výchozím nastavení, aby mohl vyloučit majetek. To vše jsou dobré důvody, proč si půjčovat půjčku, než něco podepíšete.

"Pamatujte však, že při této transakci půjčovatel obchoduje s penězi výměnou za některé podepsané listy papíru - půjčky." Pro dlužníka to není špatný obchod, “říká Machado.

Soukromí věřitelé online

Technicky je soukromý věřitel přítel, rodinný příslušník nebo jiný jednotlivec, který nevydělává podnikání z půjčování peněz, ale souhlasí s tím, že vám poskytne financování, říká Brian Davis, spoluzakladatel SparkRental a realitní investor s 15 nemovitostmi . Některé společnosti se mohou nazývat soukromými věřiteli jednoduše proto, že jsou v soukromém vlastnictví. Stejně jako je to u půjčovatelů tvrdých peněz, najdete je také na internetu.

5 Arch Funding, se sídlem v Irvine v Kalifornii, pracuje se zkušenými ploutvemi ve 30 státech. Nabízí jednociferné úrokové sazby pro půjčky typu fix-and-flip.

Anchor Loans, společnost se sídlem v Kalifornii, v Calabasasu, může uzavřít obchody na široké škále typů nemovitostí za konkurenceschopné úrokové sazby ve 46 státech. Podmínky se liší podle státu. Například v Kalifornii jsou půjčky dostupné s úrokovými sazbami 8% až 13%, v závislosti na hodnotě půjčky a zkušenosti s vypůjčovatelem, s poplatky za vytvoření 2% až 3% a podmínkami půjčky šest až 12 měsíců bez předplacení pokuty. Ploutve si mohou půjčit až 70% domácího ARV. Je požadována záloha ve výši nejméně 10% až 20% z pořizovací ceny. Vypůjčovatelé musí mít prokazatelně dosažené výsledky nejméně pěti převrácení za posledních 18 měsíců. Anchor Loans zváží půjčky kvalifikovaným společnostem a společnostem s ručením omezeným s více členy (LLC) s méně než pěti převrácením. Financování může proběhnout za dva dny až dva týdny a obvykle trvá jeden týden, podle webových stránek společnosti.

Crowdfunding

Crowdfunding spoléhá na kolektivní financování půjček na skupinu různých jednotlivců a / nebo institucí. Každý věřitel, který je označován jako investor, dodává malé procento půjčky dlužníka a vydělává úroky z těchto peněz.

Tradiční crowdfundingové weby, jako je Prosper, nejsou zaměřeny na nákup a převrácení domů. Maximální výše půjčky společnosti Prosper ve výši 35 000 USD je určena na projekty jako renovace domů, konsolidace dluhů a financování malých podniků. To je místo, kde přicházejí speciální crowdfundingové stránky pro rezidenční realitní ploutve. Někteří vám předfinancují vaši půjčku, což znamená, že společnost rychle uzavře vaši půjčku pomocí vlastních peněz, zatímco čeká na investory, aby poskytli finanční prostředky, zatímco jiní vaši půjčku nezavřeli. dokud ho investoři plně nefinancují. To může znamenat pomalejší uzavření nebo žádné uzavření.

„Crowdfundingové weby zaujímají podobné místo jako půjčovatelé tvrdých peněz, “ říká Davis. "Jsou relativně drahé, ale půjčují realitním investorům bez ohledu na to, kolik hypoték mají, a soustředí se silně na zajištění a kvalitu samotné transakce."

Crowdfunding Sites

Společnost Groundfloor nabízí půjčky od 25 000 do 2 milionů USD s financováním až 90% LTC (100% nákladů na renovaci), uzavření během pouhých sedmi dnů, žádné platby během výpůjční lhůty a žádné daňové přiznání nebo bankovní výpisy potřebné pro půjčky méně než půl milionu. Úrokové sazby se pohybují od 5, 4% do 26%. Dlužníci musí platit úroky minimálně tři měsíce, i když dříve splácí půjčku. Typické náklady na uzavření jsou 500 až 1 500 $ a společnost Groundfloor si účtuje dva až čtyři body za půjčku. Všechny body a poplatky lze vrátit do půjčky. Podlaha obvykle nefunguje s nezkušenými ploutvemi.

Společnost Patch of Land nabízí půjčky od 100 000 do 5 milionů USD s financováním až 80% hodnoty půjčky nebo až 70% hodnoty po rekonstrukci, uzavření za pouhých sedm dní a úrokové sazby začínající od 7, 99 %. Dlužníci provádějí automatické měsíční platby úroků ze svých úvěrů po dobu jednoho až 36 měsíců. Patch of Land funguje pouze se zkušenými vývojáři.

Fond, který Flip nabízí až 90% z kupní ceny, až do 100% rozsahu práce, uzavření za pouhých sedm dní, úvěrové podmínky od 6 do 24 měsíců a sazby začínající na 7, 99%.

Nevýhody Crowdfundingu

Trenchard a Machado uvedli, že nepoužívali žádné webové stránky crowdfundingu nemovitostí, ale oba měli podezření, že proces crowdfundingu pro vyhodnocení a zavázání se k dohodě může být pomalejší než to, co by dlužník zažil u soukromého nebo tvrdého poskytovatele peněz. Jakmile má ploutev solidní vztah s věřitelem, mohou být schopni uzavřít obchod do 24 hodin, když se objeví velká příležitost a veškerá papírování je v pořádku.

Na rozdíl od soukromého půjčovatele stránky crowdfunding také nemusí nabízet příležitost k vyjednávání. Mohli mít nastaveny parametry pro každý obchod, protože jsou zodpovědní za velkou skupinu investorů.

Sečteno a podtrženo

Pokud nemáte dostatek hotovosti na převrácení domu bez finanční pomoci, nebo pokud máte hotovost, ale chcete omezit své riziko, existuje několik způsobů, jak získat financování. Místo pro půjčování tvrdých peněz, soukromý věřitel nebo web pro crowdfunding nemovitostí vám může pomoci dosáhnout vašich snů.

Všechny tyto možnosti jsou drahé v porovnání s tradičním financováním hypotéky u domu obývaného majitelem, ale jejich cena odráží vysoké riziko, které věřitel bere, a nepravděpodobnost, že získáte nízkoúrokový bankovní úvěr na převrácení domu. Ale s využitím peněz jiných lidí můžete nejen začít s obracejícím se obchodem, když máte málo nebo žádné peníze na investování, ale také vám dává šanci převrátit více nemovitostí současně a zvýšit své celkové zisky, jakmile získáte dostatek zkušeností pro více obchodů .

"Pokud znáte možnosti, kde je najít a jak se propojit, problém spočívá spíše v hledání obchodů než v hledání peněz, " říká Trenchard. "Je velmi snadné najít peníze za hodně, ale je velmi těžké najít skvělé nabídky."