Jak investovat do nemovitostí soukromého kapitálu

Soukromé akciové nemovitostní fondy umožňují jednotlivcům a institucím s vysokou čistou hodnotou, jako jsou nadační fondy a penzijní fondy, investovat do majetkových účastí a dluhů v majetku. S využitím strategie aktivní správy zaujímá nemovitost soukromého kapitálu diverzifikovaný přístup k vlastnictví nemovitostí. Generální partneři investují do různých typů nemovitostí na různých místech. Vlastnické strategie se mohou pohybovat od nového vývoje a držení půdy po kompletní přestavbu stávajících nemovitostí nebo injekce peněžních toků do bojujících nemovitostí. ( Další informace naleznete v tématu: Co je soukromý kapitál? )

Zde je pohled na to, jak se investoři mohou podílet na nemovitostech soukromého kapitálu, a přehled příležitostí, rizik a omezení tohoto odvětví.

Nalezení ideálního fondu soukromého kapitálu

Zaprvé, průměrný člověk není schopen účastnit se investic do nemovitostí v soukromém kapitálu. Tradiční fond soukromého kapitálu vyžaduje, aby investoři vložili do fondu minimálně 250 000 USD, ačkoli většina manažerů hledá jednotlivce nebo instituce, kteří jsou ochotni poskytnout dlouhodobé schéma kolektivního investování dalším investorům od 20 do 25 milionů USD.

Protože existuje malá regulace nad nemovitostními fondy soukromého kapitálu, příležitosti jsou tradičně omezeny na „akreditované investory“. To znamená, že investor musí mít osobní nebo společná aktiva alespoň 1 milion USD (bez hodnoty jejich primárních rezidentů) nebo roční příjem jednotlivce musí být alespoň 200 000 USD. Způsobilé jsou také páry, které za poslední dva roky kombinovaly příjem ve výši nejméně 300 000 USD - a mají „přiměřené očekávání“, že jejich úroveň příjmů zůstane na této úrovni v běžném roce.

Jednotlivci nebo páry usilující o investice do nemovitostí soukromého kapitálu by měli najít firmu, která se specializuje na tuto disciplínu. Po prozkoumání možností fondů soukromého investičního fondu by měli pochopit povahu struktury každého fondu soukromého kapitálu, což je obvykle omezené partnerství.

Při vstupu do fondu se externí investoři stanou společnostmi s ručením omezeným, což znamená, že přijímají odpovědnost za peníze, které investují do fondu, a nemají žádnou veto kontrolu nad nemovitostmi vybranými generálními partnery (GP). Peníze omezeného partnera budou spojeny s dalšími zúčastněnými investory a správci fondů vytvoří portfolio nemovitostí s cílem maximalizovat ziskovost a minimalizovat finanční riziko.

Pochopení struktury nákladů a investic fondu

Nemovitostní investiční fondy mají řadu správních a výkonnostních poplatků, které musí investoři platit. Je běžné, že fondy soukromého kapitálu vyžadují roční poplatek ve výši 2% investovaného kapitálu, aby zaplatili pevné platy, zprostředkování obchodu a právní služby, náklady na data a výzkum, marketing a další fixní a variabilní náklady. Tyto poplatky pro investory však neexistují.

Jednotlivci by měli mít dobré znalosti o těchto nákladech před investováním, protože to omezí celkovou návratnost investice. Pokud by například nemovitostní fond soukromého kapitálu získal 500 milionů dolarů, každý rok by sbíral 10 milionů dolarů na úhradu souvisejících nákladů. Po dobu svého desetiletého cyklu by fond vybíral poplatky ve výši 100 milionů dolarů, což znamená, že během této dekády bude skutečně investováno pouze 400 milionů dolarů.

Správci private equity také dostávají „carry“, což je výkonnostní poplatek, který je tradičně 20% nadměrného hrubého zisku fondu. Investoři jsou tradičně ochotni platit tyto poplatky kvůli schopnosti fondu pomáhat zmírňovat záležitosti správy a řízení společností a řízení které by mohly negativně ovlivnit veřejnou společnost.

Většina nemovitostních fondů soukromého kapitálu se považuje za investice založené na potřebách, což znamená, že partneři věří kapitál generálním partnerům ve splátkách podle potřeby. Jakmile praktičtí lékaři lokalizují potenciální investiční nemovitosti, fond pošle formální žádost o kapitál, který s ručením omezeným společníkům přislíbili realitnímu fondu na začátku cyklu. Známý jako „kapitálové volání“ je zákonnou povinností, kterou musí splnit omezený partner. (Více se dočtete na: Naučte se Lingo Of Private Equity Investing.)

Pokud komanditní společnost nesplní kapitálovou výzvu, fond může tuto osobu nebo instituci donutit k prodlení a ztratit veškerý vlastnický podíl. Jiní komanditní partneři obvykle dostanou příležitost k nákupu jakýchkoli propadlých akcií v případě takového selhání.

Druhy strategií nemovitostí v oblasti soukromého kapitálu

Při investování do nemovitostí soukromého kapitálu existují tradičně čtyři typy investičních strategií:

• Jádro je nejkonzervativnější strategie a může zahrnovat pouze nemovitosti nabízející nižší riziko a nižší potenciální návratnost, protože existují v dobře osídlených nebo dobře cestovaných lokalitách. Tato strategie by se také mohla silně zaměřit na investice do vysoce kvalitních, vysoce hodnotných nemovitostí, které vyžadují jen velmi malou obnovu nebo údržbu. Tyto vlastnosti nabízejí předvídatelné peněžní toky a obvykle se skládají z plně pronajatých struktur s více nájemci.
• Core-plus vyžaduje trochu větší riziko, ale může nabídnout vyšší návratnost než základní strategie. Tyto vlastnosti vyžadují skromné ​​úrovně aktivity s přidanou hodnotou nebo vylepšení umístění.
• Přidaná hodnota je středně až vysoce návratná, středně riziková strategie, která se více zaměřuje na vývoj nemovitostí a načasování trhu. V této strategii manažeři portfolia nakupují nemovitosti, zapojují se do určité úrovně sanace a prodávají, když trh funguje. Vlastnosti s přidanou hodnotou obvykle vyžadují změny ve správě, fyzické vylepšení nebo řešení kapitálových omezení. Tyto kroky zahrnují renovace budov a hledání způsobů, jak zvýšit sazby nájemného na zlepšování trhů. Strategie s přidanou hodnotou také zahrnují obrat selhávajících provozujících společností nebo převzetí dluhu za kontrolu podkladových nemovitostí.
• Opportunistic poskytuje nejvyšší úroveň návratnosti, ale přebírá největší riziko. Díky této strategii manažeři nakupují nemovitosti, které zahrnují nerozvinutou půdu nebo na trzích, které jsou nedostatečně výkonné nebo lehce obchodované.

Přijímání rizik a dlouhodobý výhled

Investoři do nemovitostí s vlastním kapitálem by si měli uvědomit, že investováním do fondu musí být ochotni akceptovat, že jejich kapitál může být svázán na předem stanovené období, které by mohlo trvat mnoho let.

Kromě toho na realitním trhu existuje více rizik a během kapitálových výzev může být vyžadována velká investice v době, kdy má jednotlivec nízký peněžní tok. Mnoho praktických lékařů strukturuje své fondy jako desetileté investice nebo delší a poskytují investorům malé nebo žádné příležitosti k výběru nebo výplatě svých peněz. Nepřiměřená povaha fondů soukromého kapitálu vyžaduje, aby investoři pochopili rizika, že budou své peníze svázané po delší dobu.

Povaha struktur fondů soukromého kapitálu ztěžuje hodnocení finanční výkonnosti fondu nebo jeho majetku. Protože existuje omezená regulace nemovitostních fondů soukromého kapitálu, není od společných partnerů požadováno, aby investorům nabízeli jakékoli aktualizace týkající se potenciálních investic, ocenění portfolia nebo jakýchkoli dalších informací souvisejících s investicemi. Investování do nemovitostí soukromého kapitálu vyžaduje omezené partnery, aby věnovali značný kapitál a plně věřili, že správce fondu splní své investiční cíle, aniž by vyžadoval jakoukoli požadovanou úroveň transparentnosti. Správci fondů však obvykle zasílají aktualizace svým investorům a mohou se rozhodnout, že budou o výkonnosti průhlední, a tím vzbudit důvěru v jakýkoli současný nebo budoucí fond.

Sečteno a podtrženo

Před investováním do nemovitostí v soukromém kapitálu musí jednotlivci zjistit, zda jsou kvalifikováni k účasti v tomto procesu. Kvalifikovaní budou chtít prozkoumat své osobní investiční cíle, požadavky na likviditu a toleranci rizik na realitních trzích. Po rozhovoru s finančním poradcem by investoři měli studovat řadu různých fondů, aby získali lepší představu o strategiích řízení generálních partnerů a minulých výkonech jiných nemovitostních fondů.