NOI vs. zisk před úroky a daně: Jaký je rozdíl?
Čistý provozní výnos (NOI) určuje příjmy účetní jednotky nebo nemovitosti po odečtení všech nezbytných provozních nákladů. Nezohledňuje úroky, daně, kapitálové výdaje, odpisy nebo amortizační náklady.
Naopak zisk před úrokem a zdaněním (EBIT) sestává z méně výnosů, bez daní a úroků, ale bere v úvahu výdaje na odpisy a amortizaci. EBIT určuje ziskovost společnosti.
Čistý provozní příjem
NOI se obvykle používá k analýze trhu nemovitostí a schopnosti budovy generovat příjem. Nemovitost může generovat příjmy z nájemného, parkovacích poplatků, údržby a poplatků za údržbu. Majetek může mít provozní náklady na pojištění, poplatky za správu nemovitosti, náklady na služby, daně z majetku, poplatky za správu, odstraňování sněhu a další venkovní náklady na údržbu a spotřební materiál.
Obecně platí, že kategorizace nákladů jako provozních nákladů, pokud by utrácení peněz za tyto náklady neohrozilo schopnost aktiva pokračovat v produkci příjmů. Daň z příjmu a úroky z hypotéky neovlivňují potenciál společnosti nebo investice do nemovitostí vydělat, takže nejsou zahrnuty do NOI.
Rovnice NOI jsou hrubé příjmy snížené o provozní náklady rovnající se čistým provozním výnosům . NOI také určuje míru kapitalizace majetku nebo míru návratnosti. Kapitalizace majetku se vypočítá vydělením jeho roční NOI jeho potenciální celkovou prodejní cenou.
Zisk před úroky a daněmi
EBIT se vypočítá odečtením nákladů společnosti na prodané zboží (COGS) a provozních nákladů od výnosů. EBIT lze také vypočítat jako provozní příjmy a nepracovní příjmy snížené o provozní náklady.
Předpokládejme, že společnost ABC vygenerovala tržby ve výši 50 milionů USD a v posledním fiskálním roce měla COGS ve výši 20 milionů USD, výdaje na odpisy ve výši 3 miliony USD, provozní výnosy ve výši 1 milionu USD a náklady na údržbu ve výši 10 milionů USD. Výsledný EBIT tedy činil 21 milionů USD. Jeho EBIT rovnice je 50 milionů dolarů (výnos) plus 1 milion dolarů méně 10 milionů dolarů (náklady na údržbu) mínus 20 milionů dolarů (náklady na prodané zboží) se rovná 21 milionům dolarů.
Čistý provozní zisk vs. zisk před úrokem a daní Příklad
Předpokládejme, že investor koupí bytový dům v obchodě s veškerou hotovostí. Tato nemovitost generuje 20 milionů dolarů v nájemném a servisních poplatcích. Bytový dům má provozní náklady ve výši 5 milionů USD a odpisy 100 000 USD za pračky.
Výsledný NOI generovaný bytovým domem je 15 milionů USD (20 milionů USD méně než 5 milionů USD), protože do tohoto výpočtu není zahrnuto odpisy.
EBIT budovy se liší, protože EBIT zohledňuje náklady na odpisy. Výsledný EBIT generovaný tímto bytovým domem je tedy 14, 9 milionu USD (20 milionů USD méně než 5 milionů USD méně než 100 000 USD).
Klíč s sebou
- Výpočet NOI zahrnuje odečtení provozních nákladů od výnosů z nemovitosti.
- Výpočet EBIT používá stejnou rovnici, ale odečítají se také odpisy a náklady na prodané zboží.
- Daň z příjmu nemá vliv na NOI nebo EBIT společnosti, ale majetkové daně jsou zahrnuty do rovnice.
- Provozní náklady jsou definovány jako náklady, které jsou nezbytné k udržení výnosů a ziskovosti aktiva.