Průvodce investováním do nemovitostí

Když přemýšlíte o koupi nemovitosti, první věcí, která vám pravděpodobně přijde na mysl, je váš domov. Fyzické vlastnictví však může hrát roli i v portfoliu, zejména jako zajištění proti akciovému trhu. Přestože se však nemovitost v posledních 50 letech stala populárním investičním nástrojem, nákup a vlastnictví cihel a malty je mnohem složitější než investice do akcií a dluhopisů. V tomto článku prozkoumáme hlavní možnosti pro jednotlivé investory, uvedené v přibližném pořadí, jak přímé jsou investice do nemovitostí, a důvody, proč investovat.

Základní vlastnosti pronájmu

Jedná se o investici, která je stará jako praxe vlastnictví půdy. Osoba koupí nemovitost a pronajme ji nájemci. Majitel, pronajímatel, odpovídá za placení hypotéky, daní a údržby nemovitosti.

V ideálním případě pronajímatel účtuje dostatečné nájemné na pokrytí všech výše uvedených nákladů. Pronajímatel může také účtovat více, aby dosáhl měsíčního zisku, ale nejběžnější strategií je být trpělivý a účtovat pouze tolik nájemného na pokrytí výdajů, dokud nebude splacena hypotéka, kdy se většina nájemného stane ziskem. Kromě toho může nemovitost v průběhu hypotéky zhodnocovat, což pronajímateli ponechává cennější majetek. Podle amerického sčítání lidu Bureau, nemovitost v této zemi trvale zvýšila hodnotu od 1940 k 2006. Zatímco tam byl pokles během hypotéky hypotéky hypotéky od 2008 k 2010, to nyní vzrostlo a celkově roste.

Investor musí znát trh, na kterém hledá nemovitost, nebo najmout odborníka, aby mu pomohl. Pro investory, kteří hledají tok příjmů z pronájmu nemovitostí, jsou nejdůležitějšími aspekty, které je třeba zvážit, umístění nemovitosti a ceny pronájmu na trhu. Pokud jde o lokalitu, mnoho úspěšných pronájmů se nachází v těsné blízkosti hlavních škol. Například, pokud si koupíte nemovitost poblíž státní univerzity, studenti si ji pravděpodobně budou chtít pronajmout rok co rok. Existuje také mnoho dalších funkcí rentabilní nemovitosti k pronájmu a některé se nějakou dobu učí.

Samozřejmě se objevují vady, které vypadají jako ideální investice. Můžete skončit u špatného nájemce, který poškodí majetek, nebo, co je horší, skončí bez nájemce. Díky tomu budete mít negativní měsíční cash flow, což znamená, že budete muset zakrýt hypotéku. Je zde také otázka nalezení správného majetku. Budete chtít vybrat oblast, kde je nízká míra neobsazenosti, a vybrat si místo, které si lidé budou chtít pronajmout.

Jakmile najdete ideální nemovitost v oblasti, kde si lidé chtějí pronajmout, pomocí hypoteční kalkulačky určete celkové náklady na nemovitost se zájmem. Rovněž stojí za to prozkoumat různé typy hypoték, aby byla zajištěna výhodná úroková sazba pro váš pronájem.

Asi největším rozdílem mezi nájemní nemovitostmi a jinými investicemi je množství času a práce, které musíte věnovat péči o něj. Pokud si to nepřejete, můžete si najmout profesionálního správce nemovitosti. Ale jeho plat se pak stává nákladem, který má dopad na ziskovost vaší investice. (Související čtení viz "4 způsoby, jak ocenit nemovitost z pronájmu nemovitosti")

The Flip Side: Real Estate Trading

To je divoká stránka investic do nemovitostí. Stejně jako dnešní obchodníci, kteří jsou líhami od investora, který kupuje a drží, jsou obchodníci s nemovitostmi úplně jiné plemeno než pronajímatelé. Obchodníci s nemovitostmi kupují nemovitosti s úmyslem je držet na krátkou dobu, často ne déle než tři až čtyři měsíce, a proto doufají, že je prodají za účelem zisku. Tato technika se také nazývá překlápění a je založena na nákupu nemovitostí, které jsou buď výrazně podceňovány nebo jsou ve velmi horké oblasti.

Čisté ploutve na ploutve nepřinesou do nemovitosti žádné peníze na vylepšení; investice musí mít skutečnou hodnotu, aby dosáhla zisku beze změny, nebo to nebudou brát v úvahu. Převrácení tímto způsobem je krátkodobá hotovostní investice.

Pokud je ploutev nemovitosti chycena v situaci, kdy nemůže vyložit nemovitost, může to být devastující, protože tito investoři obecně neuchovávají dost hotovost v hotovosti, aby mohli dlouhodobě splácet hypotéku na nemovitost. To může vést k pokračujícím ztrátám pro obchodníka s nemovitostmi, který není schopen vyložit nemovitost na špatném trhu.

Existuje také druhá třída flipperu vlastností. Tito investoři vydělávají peníze nákupem levných nebo cenově dostupných nemovitostí a přidáním hodnoty jejich renovací. Poté po rekonstrukci prodají nemovitost za vyšší cenu. V závislosti na rozsahu vylepšení to může být dlouhodobá investice. Omezujícím rysem této investice je, že je časově náročná a často umožňuje investorům najmout najednou pouze jednu nemovitost.

Investiční skupiny do nemovitostí

Investiční skupiny do nemovitostí jsou jako malé podílové fondy na pronájem nemovitostí. Pokud chcete vlastnit pronajímanou nemovitost, ale nechcete mít potíže s pronajímatelem, řešení pro vás může být realitní investiční skupina.

Společnost koupí nebo postaví soubor budov, často bytů, a poté umožní investorům jejich nákup prostřednictvím společnosti, čímž se připojí ke skupině. Jeden investor může vlastnit jednu nebo více jednotek samostatného obytného prostoru, ale společnost provozující investiční skupinu kolektivně spravuje všechny jednotky, stará se o údržbu, reklamu volných jednotek a pohovory s nájemníky. Výměnou za toto řízení společnost bere procento z měsíčního nájemného.

Existuje několik verzí investičních skupin, ale ve standardní verzi je leasing ve jménu investora a všechny jednotky sdílejí část nájemného na ochranu před příležitostnými volnými místy, což znamená, že dostanete dost, abyste hypotéku mohli platit i pokud je vaše jednotka prázdná. Kvalita investiční skupiny závisí zcela na společnosti, která ji nabízí. Teoreticky je to bezpečný způsob, jak se dostat do investic do nemovitostí, ale skupiny jsou citlivé na stejné poplatky, které pronásledují odvětví podílových fondů. Klíčem je opět výzkum.

Realitní společnost s ručením omezeným

Realitní komanditní společnost (RELP) je podobná investiční skupině realit: Jedná se o subjekt vytvořený k nákupu a držení portfolia nemovitostí nebo někdy jen jedné nemovitosti - existuje pouze po omezený počet let. Jako generální partner slouží zkušený správce nemovitostí nebo developerská společnost. Externí investoři se pak snaží zajistit financování projektu nemovitostí výměnou za podíl vlastnictví jako komanditní společnosti. Mohou dostávat periodické rozdělení z příjmu generovaného nemovitostmi RELP, ale skutečná návratnost nastane, když jsou nemovitosti prodány - snad, za značného zisku - a RELP se rozpustí po silnici.

nelikvidní

REITY

Nemovitosti se pohybovaly od doby, kdy naši předkové v jeskyních začali pronásledovat cizince ze svého prostoru, takže není divu, že Wall Street našla způsob, jak ji sekuritizovat a proměnit nemovitost v veřejně obchodovaný nástroj.

Investiční nemovitostní fond (REIT) je vytvořen, když je vytvořena korporace (nebo trust), která používá peníze investorů na nákup, provoz a prodej nemovitostí produkujících příjmy. REITs jsou nakupovány a prodávány na hlavních burzách, stejně jako jakékoli jiné akcie. Aby si tento subjekt udržel svůj status REIT, musí vyplatit 90% ze svého zdanitelného zisku ve formě dividend. Tímto se REIT vyhýbá placení daně z příjmu právnických osob, zatímco běžná společnost by byla zdaněna ze svých zisků, a tak by se do výnosů mohla rozdělovat svým akcionářům.

Stejně jako běžné výplaty dividend jsou REIT vhodné i pro investory na akciových trzích, kteří chtějí pravidelný příjem, i když nabízejí také příležitost k zhodnocení. REIT umožňují investorům do nebytových nemovitostí, jako jsou nákupní střediska (asi čtvrtina všech REIT se na ně specializuje), zdravotnická zařízení, hypotéky nebo kancelářské budovy. Ve srovnání s výše uvedenými typy investic do nemovitostí jsou REIT také vysoce likvidní.

Realitní podílové fondy

Realitní podílové fondy investují především do REIT a společností provozujících nemovitosti. Poskytují schopnost získat diverzifikované vystavení nemovitostem s relativně malým množstvím kapitálu. V závislosti na své strategii a cílech diverzifikace poskytují investorům mnohem širší výběr aktiv, než je možné dosáhnout při nákupu jednotlivých REIT akcií, spolu s možností nižších transakčních nákladů a provizí.

Stejně jako REIT jsou tyto prostředky dost likvidní. Další významnou výhodou pro drobné investory jsou analytické a výzkumné informace poskytované fondem o nabytých aktivech a pohled vedení na životaschopnost a výkonnost konkrétních investic do nemovitostí a jako třída aktiv. Spekulativnější investoři mohou investovat do rodiny nemovitostních podílových fondů, které takticky převáží některé typy nemovitostí nebo regiony, aby maximalizovaly návratnost.

Proč investovat do nemovitostí?

Nemovitost může zvýšit riziko a profil návratnosti portfolia investora a nabídnout konkurenceschopné výnosy upravené podle rizik. I při zohlednění hypotéční krize na hypotékách se komerční nemovitosti na soukromém trhu vrátily v průměru za 10 let od roku 2000 do roku 2010 v průměru o 8, 4%, a to na základě údajů Národní rady správců investic do nemovitostí (NCREIF). Trh s nemovitostmi je obvykle málo volatilní, zejména ve srovnání s akciemi a dluhopisy.

Nemovitost je také atraktivní ve srovnání s tradičnějšími zdroji návratnosti příjmů. Tato třída aktiv obvykle obchoduje s výnosovou prémií pro americké státní pokladny a je obzvláště atraktivní v prostředí, kde jsou nízké sazby státní pokladny.

Diverzifikace a ochrana

Další výhodou investování do nemovitostí je jeho potenciál diverzifikace. Nemovitost má nízkou a v některých případech zápornou korelaci s jinými hlavními třídami aktiv - což znamená, že když zásoby klesnou, nemovitost často stoupá. Ve skutečnosti na 14 z 15 předchozích medvědích trhů, které se vracejí do roku 1956, vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí podle údajů z univerzity Yale University Robert Shiller, spolutvůrce indexu domácí ceny Case-Shiller. Výjimky jsou samozřejmě: nemovitosti se během Velké recese tísnily spolu s akciemi (i když se jednalo o anomálii, tvrdí Schiller, což odráží roli hypotečních hypoték při zahájení krize).

To znamená, že přidání nemovitostí do portfolia může snížit jeho volatilitu a poskytnout vyšší návratnost na jednotku rizika. Čím přímější je investice do nemovitostí, tím lepší je zajištění: Více nepřímých, veřejně obchodovaných vozidel, jako jsou REIT, zjevně budou odrážet celkovou výkonnost akciového trhu (a někteří analytici si myslí, že tito dva budou stále více korelovaní, nyní, když REIT akcie jsou zastoupeny na S&P 500). Je zajímavé, že se to také změnilo pozdě. Korelace mezi uvedenými REITy a širokým akciovým trhem dosáhla v roce 2015 12letého minima, podle průzkumu Národní asociace investičních trustů do nemovitostí (NAREIT), „což naznačuje, že jakékoli faktory, které se stanou hnací silou non-REIT části trh nemusí nutně přelít, aby ovlivnil trh REIT, “uzavřel článek na webu Reit.com, webové stránky asociace.

Vzhledem k tomu, že je podporována cihlami a maltami, nemovitost také přináší méně konfliktu s hlavními agenty nebo do jaké míry je zájem investora závislý na integritě a kompetenci manažerů a dlužníků. I ty nepřímější formy investic přinášejí jistou ochranu: například REITs pověřují minimální procento zisku vyplácených jako dividendy.

Zajištění inflace

Schopnost nemovitostí zajišťovat inflaci pramení z pozitivního vztahu mezi růstem HDP a poptávkou po nemovitostech. Jak se ekonomiky rozrůstají, poptávka po nemovitostech zvyšuje nájemné, což se zase promítá do vyšších kapitálových hodnot. Proto má nemovitost tendenci udržovat kupní sílu kapitálu tím, že obchází část inflačního tlaku na nájemce a začleňuje část inflačního tlaku ve formě zhodnocení kapitálu.

Síla páky

S výjimkou REITs, investování do nemovitostí dává investorovi jeden nástroj, který není dostupný pro investory na akciovém trhu: pákový efekt. Pokud si chcete koupit akcie, musíte zaplatit plnou hodnotu akcie v době, kdy objednáváte - pokud nekupujete na okraji. A dokonce i poté je procento, které si můžete půjčit, stále mnohem menší než u nemovitostí, díky magickému způsobu financování, hypotéce.

Většina konvenčních hypoték vyžaduje zálohu 20%. V závislosti na tom, kde žijete, však můžete najít hypotéku, která vyžaduje pouhých 5%. To znamená, že můžete ovládat celý majetek a majetek, který drží, pouze zaplacením zlomku z celkové hodnoty. Velikost vaší hypotéky samozřejmě ovlivňuje výši vlastnictví, které ve skutečnosti máte, ale ovládáte ji v okamžiku podpisu dokumentů.

To je to, co povzbuzuje realitní ploutve i pronajímatele. Mohou si na své domovy vzít druhou hypotéku a odložit platby na dvě nebo tři další nemovitosti. Ať už je pronajímají tak, aby nájemníci platili hypotéku, nebo čekali na příležitost prodat se za zisk, ovládají tato aktiva, přestože zaplatili pouze malou část celkové hodnoty.

Nevýhoda investic do nemovitostí: nelikvidita

Hlavní nevýhodou investic do nemovitostí je nelikvidita nebo relativní obtíže při přeměně aktiva na hotovost a hotovost na aktivum. Na rozdíl od transakcí s akciemi nebo dluhopisy, které lze dokončit během několika sekund, může uzavření transakce s nemovitostmi trvat měsíce. I s pomocí makléře může být nalezení správného protistrany pár týdnů práce. REIT a nemovitostní podílové fondy nabízejí lepší likviditu a tržní oceňování, ale přicházejí za cenu vyšší volatility a nižších výhod diverzifikace, protože mají mnohem vyšší korelaci s celkovým akciovým trhem než přímé investice do nemovitostí. (Související čtení viz „Kolik peněz potřebujete investovat do nemovitostí?“)

.