Konvenční hypotéka nebo půjčka

Konvenční hypotéka nebo konvenční půjčka je jakýkoli typ úvěru na bydlení kupujícího, který nenabízí ani nezajišťuje vládní subjekt, jako je Federální správa bydlení (FHA), Ministerstvo zahraničních věcí USA (VA) nebo USDA Rural Housing Service., ale místo toho je k dispozici prostřednictvím soukromého věřitele (bank, úvěrních družstev, hypotečních společností) nebo dvou podniků sponzorovaných vládou, Federální národní hypoteční asociace (Fannie Mae) a Federální hypotéční společnosti pro hypotéky (Freddie Mac).

Konvenční půjčky jsou často chybně označovány jako vyhovující hypotéky nebo půjčky. Zatímco tam je překrývání, dvě jsou odlišné kategorie. Vyhovující hypotéka je taková, jejíž základní podmínky splňují kritéria financování Fannie Mae a Freddie Mac. Hlavním z nich je limit dolaru stanovený každoročně Federální agenturou pro financování bydlení (FHFA): V roce 2019 nesmí půjčka ve většině kontinentálních USA překročit 484 350 $. Takže zatímco všechny vyhovující půjčky jsou konvenční, ne všechny konvenční půjčky se považují za vyhovující. Například hypotéka typu jumbo ve výši 800 000 USD je běžná hypotéka, ale nikoli hypotéka odpovídající hypotéze - protože převyšuje částku, která by jí umožnila být kryta Fannie Mae nebo Freddie Mac. (Související informace najdete v části „Pochopení konvenčních hypoték Jumbo Vs.“)

V současné době představují běžné hypotéky přibližně dvě třetiny půjček vlastníků domů vydaných v USA. Sekundární trh s konvenčními hypotékami je mimořádně velký a likvidní. Nejběžnější hypotéky jsou zabaleny do průchodných cenných papírů zajištěných hypotékou, které obchodují na dobře zavedeném forwardovém trhu známém jako trh s hypotékou, který má být oznámen (TBA). Mnoho z těchto konvenčních předávacích cenných papírů je dále sekuritizováno na zajištěné hypoteční závazky (CMO).

Klíč s sebou

• Konvenční hypotéka nebo konvenční půjčka je půjčka kupujícího pro domácnost, která není nabízena ani zajištěna vládním subjektem.
• Je k dispozici prostřednictvím soukromého věřitele nebo dvou vládních společností - Fannie Mae a Freddie Mac.
• Potenciální dlužníci musí vyplnit oficiální žádost o hypotéku, poskytnout požadované dokumenty, úvěrovou historii a aktuální kreditní skóre.
• Konvenční úrokové sazby půjček bývají vyšší než úroky hypoték podporovaných vládou, jako jsou půjčky FHA.

Jak funguje běžná hypotéka nebo půjčka

V letech od roztavení hypotéky v roce 2007 věřitelé zpřísnili kvalifikaci pro půjčky - hypotéky „bez ověření“ a „bez zálohy“ šly například s větrem - celkově se však většina základních požadavků nezměnila . Potenciální dlužníci musí vyplnit oficiální žádost o hypotéku (a obvykle zaplatit poplatek za žádost), poté poskytnout věřiteli potřebné dokumenty k provedení rozsáhlé kontroly jejich pozadí, úvěrové historie a současného úvěrového skóre.

Požadovaná dokumentace

Žádná nemovitost není nikdy 100% financována. Při kontrole svých aktiv a závazků se věřitel snaží vidět nejen to, zda si můžete dovolit měsíční splátky hypotéky (které by obvykle neměly přesáhnout 28% vašeho hrubého příjmu), ale také, zda dokážete zvládnout zálohu na nemovitost (a pokud ano, kolik), spolu s dalšími předběžnými náklady, jako jsou poplatky za vznik úvěru nebo poplatky za upisování, poplatky zprostředkovatelům a náklady na vypořádání nebo uzavření, které všechny mohou významně zvýšit náklady na hypotéku. Mezi povinné položky patří:

1 . Doklad o příjmu. Tyto dokumenty budou mimo jiné zahrnovat:

• Třicet dnů výplaty, které vykazují příjem i roční příjem
• Dva roky federálních daňových přiznání
• Šedesát nebo čtvrtletní výpis všech majetkových účtů, včetně vašich kontrolních, spořicích a všech investičních účtů
• Dva roky prohlášení W-2

Dlužníci musí být také připraveni s dokladem o jakémkoli dodatečném příjmu, jako je výživné nebo bonusy.

2. Aktiva. Budete muset předložit bankovní výpisy a výpisy z investičních účtů, abyste prokázali, že máte prostředky na zálohy a náklady na uzavření pobytu, jakož i hotovostní rezervy. Pokud obdržíte peníze od přítele nebo příbuzného na pomoc se zálohovou platbou, budete potřebovat dárkové dopisy, které potvrzují, že se nejedná o půjčky a nemají žádné povinné ani povinné splacení. Tyto dopisy bude často nutné notářsky ověřovat.

3. Ověření zaměstnání. Věřitelé dnes chtějí zajistit, aby půjčovali pouze dlužníkům se stabilní pracovní historií. Váš věřitel bude chtít nejen vidět své výplaty, ale může také zavolat zaměstnavateli, aby ověřil, že jste stále zaměstnáni, a zkontroloval svůj plat. Pokud jste nedávno změnili zaměstnání, věřitel se možná bude chtít obrátit na svého předchozího zaměstnavatele. Osoby samostatně výdělečně činné budou muset poskytnout významné dodatečné doklady o své činnosti a příjmech.

4. Další dokumentace. Váš věřitel bude muset zkopírovat řidičský průkaz nebo občanský průkaz a bude potřebovat vaše číslo sociálního zabezpečení a váš podpis, což umožní věřiteli vytáhnout vaši kreditní zprávu.

Úrokové sazby

Konvenční úrokové sazby půjček bývají vyšší než úroky hypoték zajištěných vládou, jako jsou půjčky FHA (ačkoli tyto půjčky, které obvykle pověřují dlužníky platit pojistné na hypotéky, mohou být z dlouhodobého hlediska stejně nákladné).

Úroková sazba nesená běžnou hypotékou závisí na několika faktorech, včetně podmínek úvěru - jeho délky, velikosti a toho, zda má pevnou úrokovou sazbu nebo nastavitelnou sazbu - a také na současných podmínkách hospodářského nebo finančního trhu. Hypoteční věřitelé stanovují úrokové sazby na základě svých očekávání ohledně budoucí inflace; nabídka a poptávka po cenných papírech zajištěných hypotékou rovněž ovlivňuje sazby. Když Federální rezervní systém zlevní půjčky bank zaměřením na vyšší sazbu federálních fondů, banky zase přenesou vyšší náklady na své zákazníky a sazby spotřebitelských úvěrů, včetně těch na hypotéky, mají tendenci stoupat.

K úrokové sazbě jsou obvykle spojeny body, poplatky zaplacené půjčovateli (nebo zprostředkovateli). Čím více bodů zaplatíte, tím nižší je vaše úroková sazba. Jeden bod stojí 1% z výše úvěru a snižuje vaši úrokovou sazbu asi o 0, 25%. Obecně platí, že lidé, kteří plánují dlouhodobý život v domě (10 a více let), by měli zvážit body, které udržují úrokové sazby po dobu životnosti půjčky nižší.

Konečným faktorem při určování úrokové sazby je finanční profil jednotlivého dlužníka: osobní majetek, úvěruschopnost a velikost zálohy, kterou mohou provést na financované rezidenci.

Kupující, který plánuje žít v domě po dobu 10 a více let, by měl zvážit zaplacení bodů, aby úrokové sazby zůstaly nižší po dobu životnosti hypotéky.

Zvláštní úvahy pro konvenční hypotéku nebo půjčku

Tyto typy půjček nejsou pro každého. Zde je pohled na to, kdo bude pravděpodobně mít nárok na klasickou hypotéku a kdo ne.

Kdo se pravděpodobně kvalifikuje

Lidé se zavedenými úvěrovými a hvězdnými úvěrovými zprávami, kteří jsou na solidním finančním základě, se obvykle kvalifikují pro běžné hypotéky. Ideální kandidát by měl mít konkrétně:

• Kreditní skóre nejméně 680 a s výhodou mnohem více než 700. Čím vyšší je skóre, tím nižší je úroková sazba z půjčky, přičemž nejlepší podmínky jsou vyhrazeny pro osoby nad 740.
• Přijatelný poměr dluhu k příjmu (DTI). Toto je součet vašich měsíčních závazků ve srovnání s vaším měsíčním příjmem. Toto číslo je kolem 36% a ne více než 43%.
• Záloha ve výši nejméně 20% z kupní ceny domu je okamžitě k dispozici. Věřitelé mohou a činí méně, ale pokud tak činí, často vyžadují, aby si dlužníci uzavírali soukromé hypoteční pojištění a platili jeho pojistné měsíčně, dokud nedosáhnou alespoň 20% vlastního kapitálu v domě.

Kromě toho jsou běžné hypotéky často nejlepším nebo jediným prostředkem pro domácí kupce, kteří chtějí bydliště pro investiční účely, jako druhý domov, nebo kteří chtějí koupit nemovitost za cenu vyšší než 500 000 USD.

Kdo je nepravděpodobné, že se kvalifikuje

Obecně lze říci, že ti, kteří právě začínají v životě, ti, kteří mají o něco větší dluh, než je obvyklé, a ti, kteří mají skromný úvěrový rating, mají často potíže s nárokem na konvenční půjčky. Konkrétně by tyto hypotéky byly těžké pro ty, kteří mají:

• Během posledních sedmi let utrpěl úpadek nebo uzavření trhu.
• Kreditní skóre pod 650.
• DTI nad 43%.
• Méně než 20% nebo dokonce 10% z kupní ceny domu za zálohu.