Nejdůležitější faktory pro investice do nemovitostí

Ve srovnání s jinými typy investic zahrnuje investice do nemovitostí relativně příznivý profil rizik / výnosů s relativně nízkou likviditou (snadnost vstupu a výstupu). Podívejme se na některé z nejdůležitějších faktorů, které je třeba zvážit při investování do nemovitostí.

1. Umístění nemovitosti

Proč je to důležité? Věková stará punčová linie „Místo, Místo, Místo“ stále vládne a zůstává nejdůležitějším faktorem ziskovosti při investování do nemovitostí. Blízkost občanské vybavenosti, klidných oblastí, stavu sousedství, malebných výhledů atd. Jsou hlavními faktory pro oceňování obytných nemovitostí. Blízkost trhů, skladů, dopravních uzlů, dálnic, oblastí osvobozených od daní atd. Hraje důležitou roli při oceňování komerčních nemovitostí.

Co hledat? Střednědobý až dlouhodobý pohled na to, jak se v průběhu investičního období bude lokalita vyvíjet. Dnešní klidný otevřený pozemek v zadní části obytné budovy může být v budoucnu přeměněn na hlučné výrobní zařízení, což znemožňuje zhodnocení bytových nemovitostí. Je vhodné provést důkladnou kontrolu vlastnictví, typu a zamýšleného využití sousedních oblastí, zařízení a volné půdy v lokalitě.

2. Oceňování majetku

Proč je to důležité? Financování nemovitostí při nákupu, kótování ceny při prodeji, investiční analýza, pojistné a zdanění - to vše závisí na ocenění nemovitosti.

Co hledat? Mezi běžně používané metody oceňování patří:

• Přístup ke srovnání prodeje: Nedávný srovnatelný prodej nemovitostí s podobnými vlastnostmi - nejběžnější a vhodný pro nové i staré nemovitosti
• Nákladový přístup: Veškerý součet nákladů minus odpisy - vhodný pro novou výstavbu
• Příjmový přístup: Na základě očekávaného přílivu peněžních prostředků - vhodné pro nájemné

3. Investiční účel a investiční horizont

Proč je to důležité? Vzhledem k nízké likviditě a investicím do nemovitostí s vysokou hodnotou může nedostatečná srozumitelnost vést k neočekávaným výsledkům, včetně finanční tísně, zejména pokud je investice zastavena.

Co hledat? Určete, která z následujících širokých kategorií vyhovuje vašemu účelu, a podle toho se připravte:

• Nákup a vlastní použití: Úspory na nájemném, výhoda vlastního využití a zhodnocení hodnoty
• Buy & Lease: Pravidelný příjem a dlouhodobé zhodnocování hodnoty. Vyžaduje budování temperamentu bytí pronajímatelem - pro řešení možných sporů a právních otázek, správu nájemců, opravy atd.
• Nákup a prodej (krátkodobý): rychlý, malý až průměrný zisk - obvykle nákup ve výstavbě a prodej, kdykoli je připraven, mírně vysoký
• Buy & Sell (Long-term): Velké zhodnocení vlastní hodnoty po dlouhou dobu; řešení pro dlouhodobé cíle, jako je plánování odchodu do důchodu, vzdělávání dětí atd.

4. Očekávané peněžní toky a příležitosti k zisku

Proč je to důležité? Investiční účel a použití ovlivňují peněžní toky a tím i příležitosti k zisku.

Co hledat? Vypracujte návrh projekcí pro následující způsoby zisku a výdajů:

• Očekávaný peněžní tok z příjmů z pronájmu - Inflace zvýhodňuje majitele z příjmů z pronájmu
• Očekávané zvýšení vnitřní hodnoty v důsledku dlouhodobého zhodnocování cen
• Výhody odpisů (a dostupné daňové výhody)
• Analýza nákladů a přínosů renovace před prodejem za účelem získání lepší ceny
• Analýza nákladů a přínosů hypotečních úvěrů vs. zhodnocení hodnoty

5. Buďte opatrní s pákou - znáte úskalí

Proč je to důležité? Půjčky jsou pohodlné, ale mohou přijít s vysokými náklady - odevzdáte svůj budoucí příjem, abyste dnes získali užitečnost za úrokové náklady rozprostřené po mnoho let. Pochopení toho, jak nakládat s půjčkami tohoto druhu, vám umožňuje maximálně těžit. Ignorování rizik může vést k velkým úskalím.

Co hledat? V závislosti na aktuálním a očekávaném budoucím výdělku a schopnosti platit zvažte následující skutečnosti:

• Rozhodněte se o typu hypotečního úvěru, který nejlépe odpovídá vaší situaci (pevná sazba, nastavitelná plovoucí sazba, pouze úroky nebo nulová záloha)
• Mějte na paměti podmínky a další poplatky účtované finančníky
• Pronásledujte se a vyjednejte si lepší řešení pomocí nástroje jako hypoteční kalkulačka, abyste našli nižší úrokové sazby. Také hledejte nižší pojistné.

6. Investice do nové výstavby vs. stávajících zařízení

Proč je to důležité? Nové stavební vlastnosti obvykle nabízejí atraktivní ceny, možnost přizpůsobení, jasně zdokumentované vybavení a jasné tituly. Investor musí jednat pouze se stavební společností jako protějškem. Mezi rizika patří zpoždění v držení, zvýšení nákladů, žádné povědomí o sousedství atd.

Ti, kteří prodávají, mají opačně působící faktory a mohou potřebovat důkladnější kontrolu vlastnictví, dokumentů a právních záležitostí.

Co hledat?

• Prohlédněte si minulé projekty a pověst stavební společnosti ohledně nových stavebních investic
• Prohlédněte si majetkové listiny, nedávný průzkum a hodnotící zprávu pro staré stavby
• Mějte na paměti měsíční náklady na údržbu, nezaplacené poplatky a daně od minulých majitelů. Tyto náklady mohou vážně ovlivnit vaše pravidelné peněžní toky
• Investice do nemovitostí k pronájmu (vlastněných ostatními) - Je to nájemné kontrolované, stabilizované nájemné nebo volný trh? Chystá se nájemní smlouva? Má možnost obnovy ve prospěch nájemce? Vlastní předměty interiéru nájemce nebo majitel? atd. jsou některé z podrobností, které je třeba znát.
• Položky kontroly kvality (nábytek, příslušenství a vybavení), pokud jsou zahrnuty v prodeji

7. Nepřímé investice do nemovitostí

Správa fyzických vlastností v dlouhodobém horizontu není pro každého. Existuje také několik alternativ k nepřímým investicím do realitního sektoru a jejich cílem je sklízet výhody.

Jaké jsou možnosti?

• Akcie realitních společností - Akcie akcií realitních společností lze zakoupit a prodat na burzách
• Podílové fondy zaměřené na realitní sektor / ETF - Sektorově specifické fondy jako „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“ nabízejí výhodu diverzifikace a profesionální správy peněz za cenu poplatků za výdaje fondu
• Hypoteční zástavy - zajištěné fyzickým majetkem, nabízejí nižší návratnost ve srovnání s podnikovými obligacemi
• Investice do nemovitostí (REIT) - nabízejí vysoké výnosy, daňovou protihodnotu a vysokou likviditu při obchodování na burzách.

Sečteno a podtrženo

Investice do nemovitostí nabízejí dobrý profil návratnosti rizika s vysokou hodnotou. Důkladné zvážení výše uvedených faktorů umožní investorům těžit z výhod a zároveň zmírnit rizika.