Vlastnosti pronájmu: Cash Cow or Money Pit?

Ti, kteří investují do nemovitostí, stejně jako u jakéhokoli aktiva, neustále čelí rozhodnutím, zda koupit, prodat nebo držet. A tato rozhodnutí závisí na hodnocení dotyčné nemovitosti. Oceňování nemovitostí pomocí diskontovaných peněžních toků nebo kapitalizací je podobné jako oceňování akcií nebo dluhopisů. Jediný rozdíl spočívá v tom, že peněžní toky jsou odvozeny z pronájmu prostoru na rozdíl od prodeje produktů a služeb.

Realitní investiční společnosti vyvinuly sofistikované modely oceňování, které jim pomohou při jejich rozhodování. Pomocí tabulkových nástrojů však může jednotlivec dosáhnout přiměřeného ocenění u většiny nemovitostí produkujících příjmy - včetně rezidenčních nemovitostí zakoupených jako rezidenční nájemní nemovitost.

Čtěte dále a zjistěte, jak může kterýkoli investor vytvořit ocenění dostatečně uspokojivé pro plevel prostřednictvím potenciálních investičních příležitostí.

Individuální ocenění

Někteří jednotlivci mají pocit, že hodnocení není nutné, pokud bylo provedeno ověřené hodnocení. Ocenění investora se však může od odhadce lišit z několika důvodů.

Investor může mít různé názory na schopnost nemovitosti přilákat nájemce nebo na nájemné, které jsou nájemci ochotni zaplatit. Jako potenciální kupující nebo prodávající může investor cítit, že nemovitost má více či méně rizik než odhadce.

Odhadci provádějí samostatné hodnocení hodnoty. Zahrnují náklady na výměnu nemovitosti, srovnání nedávných a srovnatelných transakcí a přístup založený na příjmu. Některé z těchto metod běžně zaostávají na trhu, podceňují hodnotu během uptrendů a nadhodnocují aktiva v downtrendu.

Hledání příležitostí na realitním trhu zahrnuje nalezení nemovitostí, které byly na trhu nesprávně oceněny. To často znamená správu nemovitosti na úroveň, která předčí očekávání trhu. Ocenění by mělo poskytnout odhad odhadu skutečného potenciálu tvorby majetku z majetku.

Oceňování nemovitostí

Příjmový přístup k oceňování nemovitostí je podobný procesu oceňování akcií, dluhopisů nebo jiných investic vytvářejících příjmy. Většina analytiků používá metodu diskontovaných peněžních toků (DCF) ke stanovení čisté současné hodnoty aktiva (NPV) .

NPV je hodnota nemovitosti v dnešních dolarech, která dosáhne návratnosti upravené rizikem investora. NPV je stanovena diskontováním pravidelných peněžních toků, které mají majitelé k dispozici, podle požadované míry návratnosti investora (RROR). Protože RROR je požadovaná míra návratnosti investora pro příslušná rizika, je odvozená hodnota rizikově upravenou hodnotou pro daného jednotlivého investora. Porovnáním této hodnoty s tržními cenami je investor schopen učinit rozhodnutí o koupi, držení nebo prodeji.

Hodnoty akcií jsou odvozeny diskontováním dividend, hodnoty dluhopisů diskontováním úrokových kupónových plateb. Nemovitosti jsou oceňovány diskontováním čistých peněžních toků nebo peněžních prostředků, které mají majitelé k dispozici po odečtení všech nákladů z výnosů z pronájmu. Ocenění nemovitosti zahrnuje odhad všech výnosů z pronájmu a odečtení všech nákladů potřebných k provedení a údržbě těchto leasingů.

Rozdělení leasingu

Všechny odhady příjmů pocházejí přímo z pronájmu. Nájemní smlouvy jsou smluvní smlouvy mezi nájemníky a pronajímatelem. Veškeré nájemné a smluvní navýšení nájemného (eskalace) bude uvedeno v nájmech, stejně jako možnosti koncesí na prostor a nájem. Majitelé také získávají část nebo všechny majetkové náklady od nájemců. Způsob, jakým se tento příjem vybírá, je rovněž uveden v nájemní smlouvě. Existují tři hlavní typy leasingu:

• Pronájem kompletních služeb
• Čisté pronájmy
• Pronájmy s trojí sítí (NNN)

V leasingu full-service neplatí nájemníci nic kromě nájmu. V čistých pronájmech nájemci obvykle platí část zvýšení nákladů za období poté, co se přestěhovali do nemovitosti. V nájmu s trojím čistým nájemcem platí nájemce poměrný podíl na všech majetkových nákladech.

Níže jsou uvedeny typy nákladů, které je třeba vzít v úvahu při přípravě ocenění výnosů:

• Leasingové náklady
• Náklady na správu
• Kapitálové náklady

Leasingové náklady se vztahují k nákladům nutným k přilákání nájemců a provedení leasingu. Náklady na správu se vztahují na výdaje na úrovni nemovitosti, jako jsou poplatky za služby, úklid, daně atd., Jakož i veškeré náklady na správu nemovitosti. Příjem snížený o provozní náklady se rovná čistému provoznímu příjmu (NOI). NOI je peněžní tok odvozený z běžného provozu nemovitosti. Peněžní tok je pak odvozen odečtením kapitálových nákladů od NOI. Kapitálové náklady jsou jakékoli pravidelné kapitálové výdaje na údržbu nemovitosti. Patří sem jakýkoli kapitál pro leasingové provize, vylepšení nájemce nebo kapitálové rezervy pro budoucí upgrady nemovitostí.

Příklad ocenění

Jakmile jsou stanoveny periodické peněžní toky, mohou být diskontovány zpět pro určení hodnoty nemovitosti. Obrázek 1 ukazuje jednoduchou konstrukci oceňování, kterou lze upravit na hodnotu většiny vlastností.

Obrázek 1

Ocenění předpokládá, že nemovitost vytváří roční příjem z pronájmu ve výši 100 000 USD v prvním roce, který roste o 4% ročně a 3% po roce 10. Náklady se odhadují na 40% z příjmu. Kapitálové rezervy jsou modelovány na 10 000 USD ročně. Diskontní sazba RROR je stanovena na 13%. Míra kapitalizace pro stanovení hodnoty návratnosti nemovitosti v 10. roce se odhaduje na 10%. Ve finanční terminologii se tato míra kapitalizace rovná Kg, kde K je investorova RROR (požadovaná míra návratnosti) a je očekávaným růstem výnosů. Kg je také známý jako požadovaný výnos výnos investora nebo částka celkové návratnosti, která je poskytována z příjmu.

Hodnota nemovitosti v roce 10 je odvozena tak, že se vezme odhadovaná NOI pro rok 11 a vydělí ji kapitalizační mírou. Za předpokladu, že požadovaná míra návratnosti investora zůstává na 13%, pak by se kapitalizace rovnala 10%, nebo kg (13% - 3%). Na obrázku 2 je hodnota NOI v roce 11 88 812 USD. Po výpočtu periodických peněžních toků jsou pak diskontovány zpět diskontní sazbou (13%), aby bylo možné odvodit NPV ve výši 58 333 USD.

Obrázek 2 (v tisících dolarů)

Obrázek 2 poskytuje základní formát, který lze použít k ocenění jakéhokoli majetku vytvářejícího příjem nebo pronájem. Investoři, kteří kupují rezidenční nemovitý majetek jako pronájem, by měli připravit ocenění, aby určili, zda jsou účtované sazby nájemného dostatečné k tomu, aby podpořily pořizovací cenu nemovitosti. Přestože odhadci ve výchozím nastavení často používají 10letý peněžní tok, investoři by měli vytvářet peněžní toky, které odrážejí předpoklady, za nichž se předpokládá, že se nemovitost koupí. Tento formát, i když zjednodušený, lze upravit tak, aby oceňoval jakoukoli vlastnost bez ohledu na složitost. I hotely tak mohou být oceněny. Myslete na noční nájemné za jednodenní pronájem.

Nakupujte, prodávejte nebo držte

Pokud je koupě nemovitosti, pokud je odhadovaná hodnota investora vyšší než nabídka nebo odhadovaná hodnota prodávajícího, lze nemovitost zakoupit s vysokou pravděpodobností přijetí RROR. Naopak při prodeji nemovitosti, pokud je odhadovaná hodnota nižší než nabídka kupujícího, by se nemovitost měla prodat. Kromě toho, pokud je odhadovaná hodnota v souladu s trhem a RROR nabízí přiměřenou návratnost za dané riziko, může se majitel rozhodnout, že bude investici držet, dokud nebude existovat nerovnováha mezi oceněním a tržní hodnotou.

Hodnota může být definována jako největší částka, kterou by někdo byl ochoten za nemovitost zaplatit. Při nákupu aktiv by financování nemělo ovlivnit konečnou hodnotu nemovitosti, protože každý kupující má k dispozici různé možnosti financování.

To však neplatí pro investory, kteří již vlastní financované nemovitosti. Při rozhodování o vhodném čase prodeje je třeba zvážit financování, protože finanční struktury, jako jsou penále, mohou investorovi vykradnout výtěžek z prodeje. To je důležité v případech, kdy investoři obdrželi výhodné podmínky financování, které již na trhu již nejsou k dispozici. Stávající investice s dluhem může přinést lepší výnosy přizpůsobené rizikům, než kterých lze dosáhnout při reinvestování potenciálního prodeje. Upravte riziko RROR tak, aby zahrnovalo dodatečné finanční riziko hypotečního dluhu.

Sečteno a podtrženo

Ať už kupujete nebo prodáváte, je možné vytvořit oceňovací model dostatečně přesný, aby pomohl v rozhodovacím procesu. Matematika, která se podílí na tvorbě modelu, je relativně přímočará a je v dosahu většiny investorů. Po získání základních znalostí o místních tržních standardech, strukturách pronájmu a způsobu, jakým příjmy a výdaje fungují u různých typů nemovitostí, by mělo být možné předpovídat budoucí peněžní toky.