Odebírání akcií ponechává věřitelům prázdné ruce

Stripování akcií - proces snižování hodnoty vlastního kapitálu nemovitého majetku - je jednou z nejstarších strategií ochrany majetku. V zásadě to znamená zatěžovat nemovitost dluhem do té míry, že věřitelé nemají dostatek nebo žádný vlastní kapitál. Majitelé si tím, že si vznesou nárok na majetek jiné strany, si ponechají kontrolu nad peněžními toky a používáním aktiva, zatímco tento majetek nebude přitažlivý pro ty, kteří se snaží zdokonalit jakýkoli druh soudního úsudku. Ačkoli se jedná o zdánlivě přímý přístup, existují určité požadavky, které musí být splněny, aby byla zajištěna jeho účinnost. Různé způsoby provádění této strategie poskytují zvyšující se úroveň výhod pro majitele.

Základy odstraňování akcií

Nesmí být zaměňováno s podvodem proti uzavření trhu, stripováním kapitálu nebo kolateralizací, aby se zajistilo vlastnictví vlastnictví nemovitostí tím, že se kapitál v těchto aktivech ocitne v očích věřitelů. Ačkoli existuje mnoho různých strategií pro odprodej akcií, všechny zahrnují řízení nemovitostních aktiv, aniž by na nich měly velké podíly na vlastním kapitálu. Majitelé doufají, že tím, že ztěžují nebo zdražují majetek v majetku, izolují své domovy a další majetek před soudním řízením. Myšlenka je jednoduchá: udržujte kontrolu a užívejte si nemovitost, ale věřiteli nechte jen málo nebo žádný kapitál. (Další informace naleznete v části Vyhnutí se podvodům zabraňujícím uzavření .)

Současně, stejně jako u jakékoli jiné strategie ochrany aktiv, musí být stripování kapitálu provedeno v dostatečném předstihu před časem, kdy je požadována ochrana. Provedení jakékoli strategie projekce majetku během soudního řízení bude soudy obvykle považováno za nevhodné. Například pokus o vložení aktiv do jména někoho jiného by byl považován za podvodný převod, který se provádí pouze za účelem skrytí aktiv.

Tradičně, nejběžnější forma stripování vlastního kapitálu (známá jako stripping of manžela) byla předání titulu manželovi, který byl z finančních důvodů méně pravděpodobně žalován. Tato dříve účinná strategie se již nepoužívá, protože rozvod je nyní větší hrozbou pro aktiva než právní odpovědnost.

Používání HELOC

V dnešní době je nejběžnějším způsobem, jak snížit pravděpodobnost obstavení, půjčování proti aktivu a poskytnutí jiné strany zástavnímu právu za dluhový závazek. Nejběžnější formou půjček je domácí úvěrová linka na vlastní kapitál (HELOC). U společnosti HELOC je věřiteli poskytnuto zástavní právo k majetku nemovitosti, který slouží jako zajištění úvěru. Dokonce i nekrytý akciový úvěr významně sníží vlastní kapitál v účetnictví, aniž by pro dlužníka představoval jakékoli významné riziko. Většina akciových úvěrových linií neúčtuje poplatek za nevyužití prostředků a je velmi levná (pokud ne bezplatná). HELOCs znesnadňují věřiteli mnohem těžší získat skutečný majetek v nemovitosti a často odradí věřitele od zahájení soudního řízení, aniž by to ovlivnilo peněžní tok dlužníka.

Umístění nekrytého HELOC na kus nemovitosti je první obrannou linií jakéhokoli majetku; poskytuje také zdroj finančních prostředků, které lze použít pro mimořádné události nebo jiné neočekávané finanční závazky. Pokud zůstane nefinancován, HELOC nepřidá žádné finanční riziko ve formě požadovaných úroků nebo splátek jistiny. Vzhledem k tomu, že věřitelé nemohou říct, kolik je skutečně dlužné bance, může být tato strategie účinná při odrazování strany od toho, aby šla po nemovitosti, ale je méně účinná, pokud se věřitel rozhodne obrátit se na soud.

Tahání druhé hypotéky

Účinnějším, byť riskantnějším prostředkem ochrany je využití financovaných půjček ve formě HELOC nebo druhé hypotéky. Při financování půjčky obdrží věřitel prioritní zástavní právo, tj. Nárok na kapitál za vypůjčenou částku, který nahrazuje úsudek jakéhokoli věřitele. V tomto případě je vlastní kapitál ve skutečnosti snížen o částku půjčeného kapitálu, kterou nelze zákonnými prostředky získat zpět, což dále snižuje motivaci věřitele žalovat.

Používání výjimek pro usedlosti

Mnoho států má osvobození od usedlosti, které omezují výši vlastního kapitálu, který může věřitel využít, aby splnil finanční závazek. Pro většinu lidí však výjimka pro usedlost chrání pouze zlomek hodnoty vlastního kapitálu v domácnosti. Například v případě 400 000 dolarů bez hypotéky a osvobození od daně ve výši 100 000 USD by bylo vystaveno 300 000 dolarů vlastního kapitálu potenciálním právním nárokům. V této situaci by mělo smysl ponechat si na nemovitost nějaký typ půjčky, aby vlastní kapitál nikdy nepřesáhl 100 000 USD. Pokud by se něco stalo a byl by vydán rozsudek, věřitel by se podíval na majetkové záznamy, posoudil hodnotu domu a rozhodl, že drahým soudním řízením nelze získat jen málo.

Problém s financováním úvěru je však dvojí. Za prvé, vlastník nemovitosti musí najít využití pro kapitál, který bude stejně nebo více produktivní jako investice do nemovitostí. Zadruhé, vlastník musí být schopen udržovat půjčku prostřednictvím požadovaných měsíčních splátek jistiny a úroků, nebo vyloučením rizika ze strany věřitele. Existuje mnoho účtů vlastníků nemovitostí, kteří své nemovitosti svlékají na kapitál a investují do akciového trhu. Tato strategie, oslavovaná na býčích trzích, podporovala uzavření trhu během prodloužených období poklesu trhu. Při zvažování této strategie většina lidí nedokáže přemýšlet o tom, jak správně využít nebo investovat výnosy, které vytáhli ze svých nemovitostí. (Informace o pozadí najdete v naší speciální nabídce pro Investopedia: Hypotéky subprime .)

Přátelská strategie půjček

Aby se snížilo riziko uzavření trhu, získají někteří majitelé přátelskou půjčku od firmy nebo důvěry, kterou ovládá někdo, koho znají osobně. Vzhledem k osobním vztahům se majitelé domnívají, že věřitel nebude vyloučit v případě období pomalých nebo neexistujících splátek úvěru. Mnohé z těchto přátelských půjček jsou nakonec propuštěny jako podvodné, protože se nezdají být skutečné.

Přestože každá jurisdikce má své vlastní zvláštní předpisy, musí být půjčka poskytnuta pro konkrétní ekonomický účel, musí být řádně zdokumentována a zástavní právo k zástavě. A co je důležitější, platby jistiny a úroků musí být provedeny včas a v souladu s úvěrovými dokumenty. Mnoho půjček poskytnutých na ochranu majetku jsou soudy zamítnuty, protože dlužník nikdy neprovedl ani nezdokumentoval provedení splátek hypotéky.

Křížová kolateralizace

Křížová kolateralizace je další strategií ochrany aktiv, která zatěžuje vlastní kapitál do nemovitosti, přičemž tento kapitál se používá jako kolaterál pro více jiných aktiv. Přestože na něj nemusí být zřízeno zástavní právo, nelze jej připojit, protože stojí za to chránit zájem o jinou půjčku nebo záruku.

Takto to funguje: Předpokládejme, že dvě společnosti vlastněné stejnou skupinou mají majetek. Společnost č. 1 poskytuje půjčku společnosti č. 2 a používá svůj majetek jako kolaterál. Společnost č. 2 pak použije půjčku, aby poskytla společnosti č. 1 rovnocennou půjčku a přislíbila svůj majetek jako zajištění. Aniž by šlo o peníze mimo stejnou skupinu vlastníků, mají obě nemovitosti zástavní právo a jsou nyní chráněna před věřiteli. Je-li společnost č. 1 žalována a je-li proti majetku vznesen rozsudek, může být majetek stále použit bez problému.

V případě prodeje se nakonec výnosy použijí na splacení stávajícího hypotečního úvěru, čímž věřiteli zůstane bez postihu vůči nemovitosti. Ačkoli se jedná o velmi zjednodušený a průhledný příklad, často se používají složitější struktury využívající offshore subjekty a soukromé trusty, aby věřitelům bylo obtížné určit skutečné vlastnictví nebo prokázat, že transakce nejsou v dobré víře.

Realitní LLC

Vlastnictví nájemní nemovitosti je vysoce rizikové úsilí. Je velmi obtížné chránit majetek před zákonnou odpovědností za vlastnictví a správu majetku. Majitelé však pomocí realitních společností LLC našli způsob, jak chránit svá další aktiva před jejich činnostmi v oblasti nemovitostí, a naopak. Vlastnictvím majetku v rámci jednoho majetku LLC lze žalovat pouze samotný majetek, který izoluje vlastníky jiných aktiv od vazby.

Vzhledem k tomu, že LLC je právnická osoba, věřitelé, kteří si přejí žalovat majitele, mohou sledovat pouze majitelův podíl na LLC. Aby se aktiva dále izolovala, jsou LLC s jediným majetkem často ve vlastnictví holdingové společnosti spravované LLC registrované ve státě, jako je Nevada, což umožňuje příkaz k účtování jako jediný způsob útoku na entitu. Protože příkaz k účtování umožňuje věřitelům vstoupit pouze jako člen, nikdy nedostanou od správce žádné rozdělení příjmů, ale vzniknou daňové závazky; to je finančně neudržitelné. Zajímavé je, že většina strategií založených na LLC také navrhuje stripování vlastního kapitálu prostřednictvím HELOC, pomocí fondů investovat do nebo aktualizovat jiné nemovitosti.

Sečteno a podtrženo

Je-li prováděno v rámci promyšleného a propracovaného plánu, může být stripping kapitálu velmi výkonným nástrojem na ochranu aktiv. Nejčastěji se používá u jiných strategií ochrany, jako je struktura nemovitostí LLC, která chrání majetek i majitele. Tyto strategie musí zvážit strategické využití výnosu z půjčky a musí být provedeny v dostatečném předstihu před tím, než je bude potřeba, aby se předešlo tomu, že by je soud považoval za podvodný převod. Stejně jako u jakékoli jiné strategie na ochranu aktiv by měl být před provedením jakýchkoli půjček nebo právních dokumentů konzultován právník se znalostmi v této oblasti. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si náš kurz Základy hypotéky .)