Daňová pravidla pro pronájem vašeho rekreačního domu

Majitelé rekreačních domů se mohou rozhodnout pronajmout si své nemovitosti, aby kompenzovali náklady na vlastnictví nebo generovali příjem. V závislosti na počtu dní v roce, kdy je nemovitost pronajata, může mít vlastník nárok na určité daňové výhody, které mohou přispět ke zvýšení dostupnosti domu pro dovolenou. Pochopení daňových pravidel předem může majitelům rekreačních domů pomoci využít daňové úlevy a vyhnout se jakýmkoli překvapením v daňovém období.
SEE: Návod k rekreačnímu objektu

Pravidlo 14 dnů nebo 10%
Daňové výhody, na které může mít vlastník nárok, závisí na počtu dní v roce, kdy je nemovitost pronajata, a na tom, kolik času vlastník tráví v domácnosti. Pokud je rekreační dům používán výhradně pro osobní potěšení majitele (a není pronajímán kdykoli v průběhu roku), může majitel obvykle odečíst daně z nemovitosti a úroky z hypotéky na bydlení. Stejně jako v případě primárního bydliště nelze odepsat náklady spojené s pojištěním, údržbou a službami.

Pokud je dům používán pro účely pronájmu, bude majitel domu spadat do jedné ze tří kategorií.

Objekt se pronajímá na 14 dní nebo méně každý rok
Podle daňových zákonů lze rekreační objekt pronajmout až na dva týdny (14 nocí) každý rok bez nutnosti vykazovat příjem z pronájmu. V tomto případě je dům stále považován za osobní bydliště, takže majitel může odečíst úroky z hypotéky a daně z nemovitosti podle přílohy A podle standardních pravidel druhého domova. Majitel však nemůže odečíst žádné náklady jako nájemné.

Tato daňová úleva se někdy nazývá „osvobození od mistrů“, protože majitelé domů poblíž národního golfového klubu Augusta si mohou během ročního turnaje vydělat až 20 000 dolarů za pronájem svých domů - aniž by museli vykazovat příjmy ze svých daňových přiznání.

Majitel pronajímá nemovitost na 15 a více dní a používá jej po dobu kratší než 14 dní
V tomto případě se nemovitost považuje za nájemní nemovitost a činnosti spojené s pronájmem se považují za podnikání. Veškeré příjmy z pronájmu musí být nahlášeny IRS a majitel může odečíst určité náklady na pronájem včetně:

• Poplatky placené správcům nemovitostí
• Prémiové pojištění
• Náklady na údržbu
• Úrok z hypotéky
• Daň z nemovitostí
• Utility
• Amortizace

Výše nájemného, ​​které lze odečíst, vychází z procenta dnů, kdy byl rekreační dům pronajat (nazývaný „nájemní dny“). Vypočítá se vydělením počtu dnů, kdy byl dům pronajat, celkovým počtem dnů, kdy byl dům použit (dny pronájmu plus dny osobního použití). Například, pokud měl rekreační dům 120 celkem dnů užívání a 100 z těchto dnů byly dny pronájmu, lze 83% nákladů (100 dní pronájmu / 120 celkem dnů použití) odečíst od příjmu z pronájmu (část z pronájmu) nákladů nad příjmy z pronájmu nelze odečíst). Majitel by nemohl odečíst zbývajících 17% nákladů na pronájem.

Kromě odečtení nákladů na pronájem mohou vlastníci každý rok odečíst až 25 000 dolarů ztrát, v závislosti na upraveném hrubém příjmu (AGI) vlastníka, a pasivní ztráty mohou být odepsány, pokud vlastník spravuje nemovitost sám nebo sám .

ZOBRAZIT: Vlastnosti pronájmu: Cash Cow or Money Pit?

Majitel používá nemovitost déle než 14 dní nebo 10% z celkového počtu dní, kdy byl dům pronajat
Pokud osobní dny přesáhnou 14 dní nebo 10% z počtu dní, kdy se dům pronajímá (podle toho, co je větší), IRS považuje nemovitost za osobní bydliště a ztrátu z pronájmu nelze odečíst. Stále lze odečíst náklady na pronájem až do výše příjmů z pronájmu, daně z nemovitostí a úroky z hypotéky.

Protože 14denní omezení může mít dramatický dopad na daně, je důležité přesně sledovat a dokumentovat dny osobního použití versus dny používané pro opravy a údržbu. Podle IRS se žádný den, který je stráven „prací a opravou a údržbou v podstatě na plný úvazek (nezlepšení), váš majetek nepočítá jako den osobního použití. Nepočítejte takový den jako den osobního použití, i když členové rodiny užívat tentýž den nemovitost pro rekreační účely. ““

Sečteno a podtrženo
Majitelé, kteří si pronajímají prázdninové domy, mohou využít určitých daňových výhod, a tím učinit druhý dům dostupnějším. Daňové zákony poskytují velmi odlišné výhody v závislosti na počtu dní, kdy se nemovitost pronajímá každý rok, a na době, kterou vlastník dům používá. Vzhledem k tomu, že daňové zákony jsou složité, může být užitečné (a obezřetné) konzultovat s kvalifikovaným daňovým specialistou, abyste získali komplexní přehled o daňových zákonech a určili nejlepší přístup k pronájmu vašeho rekreačního domu.

SEE: Daňové odpočty pro majitele nemovitostí k pronájmu