9 věcí, které byste měli vědět před refinancováním hypotéky

Podle Asociace hypotečních bankéřů (MBA) jsou žádosti o refinancování významnou součástí všech hypotečních žádostí. Částečně to může být proto, že relativně nízké hypoteční úrokové sazby povzbudily majitele domů, aby restrukturalizovali své finance.

To, zda je pro vás hypoteční refinancování správné, závisí však více na individuálních okolnostech, než jsou úrokové sazby z tohoto týdne. Zde je devět klíčových úvah, které je třeba přezkoumat před podáním žádosti o domácí refinancování.

1. Poznejte svůj domovský kapitál

První kvalifikací, kterou budete muset refinancovat, je vlastní kapitál ve vaší domácnosti. Dobrou zprávou je, že hodnoty domů rostly a podíl podvodních majitelů domů podle Len Kiefera, hlavního ekonoma Freddie Mac, výrazně klesl. Některé domy však opět nezískaly svoji hodnotu a někteří majitelé domů mají nízký kapitál. U konvenčních poskytovatelů úvěrů není vždy možné refinancování s malým nebo žádným vlastním kapitálem, ale některé vládní programy jsou k dispozici. Nejlepší způsob, jak zjistit, zda máte nárok na konkrétní program, je navštívit věřitele a diskutovat o vašich individuálních potřebách. Majitelé domů s alespoň 20% vlastním kapitálem budou mít snadnější čas na získání nové půjčky.

2. Znát své kreditní skóre

Věřitelé v posledních letech zpřísnili své standardy pro schvalování úvěrů, takže někteří spotřebitelé mohou být překvapeni, že i při dobrém úvěru nebudou vždy mít nárok na nejnižší úrokové sazby. Věřitelé obvykle chtějí získat kreditní skóre 760 nebo vyšší, aby se kvalifikovali pro nejnižší hypoteční úrokové sazby. Dlužníci s nižším skóre mohou stále získat novou půjčku, ale úrokové sazby nebo poplatky, které platí, mohou být vyšší.

Klíč s sebou

• Než se rozhodnete, zda refinancovat hypotéku, či nikoliv, ujistěte se, že máte dostatečný domácí kapitál - alespoň 20% vám usnadní získání úvěru.
• Zkontrolujte, zda je vaše kreditní skóre alespoň 760 a poměr dluhu k příjmu je 36% nebo méně.
• Podívejte se na termíny, úrokové sazby a náklady na refinancování - včetně bodů a toho, zda budete muset zaplatit PMI - a určete, zda půjčení úvěru poslouží vašim potřebám.
• Ujistěte se, že vypočítáte bod zlomu a jak refinancování ovlivní vaše daně.

3. Znát svůj poměr dluhu k příjmu

Pokud již máte hypoteční úvěr, můžete předpokládat, že nový snadno získáte. Ale věřitelé nejen zvýšili laťku pro skóre úvěru, ale také zpřísnili poměry dluhu k příjmu. Zatímco některé faktory, jako je vysoký příjem, dlouhá a stabilní pracovní historie nebo značné úspory, vám mohou pomoci získat nárok na půjčku, věřitelé obvykle chtějí udržet měsíční platby za bydlení pod maximem 28% svého hrubého měsíčního příjmu. Celkový dluh k příjmu by měl být 36% nebo méně, i když s některými dalšími pozitivními faktory půjdou někteří věřitelé až na 43%. Možná budete chtít splatit nějaký dluh před refinancováním, abyste se kvalifikovali.

4. Náklady na refinancování

Refinancování domu obvykle stojí mezi 3% a 5% z celkové částky úvěru, ale dlužníci mohou najít několik způsobů, jak snížit náklady nebo je zabalit do půjčky. Pokud máte dostatek vlastního kapitálu, můžete vložit náklady do své nové půjčky a zvýšit tak jistinu. Někteří věřitelé nabízejí refinancování „bez nákladů“, což obvykle znamená, že budete platit mírně vyšší úrokovou sazbu na pokrytí nákladů na uzavření. Nezapomeňte jednat a nakupovat, protože některé poplatky za refinancování může zapůjčit nebo snížit.

5. Ceny vs. termín

Zatímco mnoho dlužníků se zaměřuje na úrokovou sazbu, je důležité si při refinancování stanovit cíle, abyste zjistili, který hypoteční produkt splňuje vaše potřeby. Pokud je vaším cílem co nejvíce snížit vaše měsíční platby, budete chtít půjčku s nejnižší úrokovou sazbou po nejdelší dobu. Pokud chcete platit méně úroků po celou dobu trvání půjčky, podívejte se na nejnižší úrokovou sazbu v nejkratší době. Dlužníci, kteří chtějí splácet půjčku co nejrychleji, by měli hledat hypotéku s nejkratší dobou, která vyžaduje platby, které si mohou dovolit.

6. Refinanční body

Když porovnáte různé nabídky hypotečních úvěrů, nezapomeňte se podívat jak na úrokové sazby, tak na body. Za snížení úrokové sazby se často platí body ve výši 1% z výše půjčky. Nezapomeňte spočítat, kolik zaplatíte v bodech za každou půjčku, protože tyto budou vyplaceny při uzavření nebo zabaleny do jistiny nové půjčky.

Věřitelé v posledních letech zpřísnili své standardy pro schvalování úvěrů a požadovali vyšší kreditní skóre pro nejlepší úrokové sazby a nižší poměr dluhu k příjmu než v minulosti.

7. Poznejte svůj bod zvratu

Důležitým výpočtem v rozhodnutí o refinancování je bod zlomu, okamžik, kdy byly náklady na refinancování pokryty vaší měsíční úsporou. Poté jsou vaše měsíční úspory zcela vaše. Pokud vás například vaše refinancování stojí 2 000 $ a ušetříte 100 USD měsíčně za předchozí půjčku, bude trvat 20 měsíců, než se vám vrátí náklady. Pokud máte v úmyslu se do dvou let přestěhovat nebo prodat svůj domov, nemusí mít refinancování podle tohoto scénáře smysl.

8. Soukromé pojištění hypotéky

Majitelé domů, kteří mají při refinancování ve svém domě méně než 20% vlastního kapitálu, budou muset platit soukromé hypoteční pojištění (PMI). Pokud již platíte PMI v rámci vaší současné půjčky, nebude to pro vás velký rozdíl. Někteří majitelé domů, jejichž domy od data nákupu poklesly, však mohou zjistit, že pokud refinancují, budou muset začít platit PMI poprvé. Snížené platby v důsledku refinancování nemusí být dostatečně nízké, aby kompenzovaly dodatečné náklady na PMI. Věřitel si může rychle spočítat, zda budete muset zaplatit PMI a kolik to přidá k vašim platbám na bydlení.

9. Poznejte své daně

Mnoho spotřebitelů se spoléhalo na snížení úroků z hypotéky, aby snížily svůj federální daň z příjmu. Pokud refinancujete a začnete platit méně úroků, může být váš odpočet daně nižší, i když jen málokdo to považuje za důvod, proč se vyhnout refinancování. Je však také možné, že odpočet úroků bude vyšší v prvních několika letech půjčky, pokud je úroková část měsíční platby vyšší než jistina. Zvýšení objemu vaší půjčky v důsledku vybírání hotovosti nebo překročení závěrečných nákladů bude mít také vliv na výši úroku, který zaplatíte.

Vaše přání použít odpočet úroků z hypotéky může mít vliv na ustanovení zákona o daňových úrátech a pracovních místech, která byla přijata v prosinci 2017. Nová vyšší standardní srážka - nyní 24 400 USD pro manželské páry, které se podávají společně, ve srovnání s 12 700 USD podle předchozího zákona - může vést k tomu, že položky srážky budou méně finančně atraktivní pro více daňových poplatníků. Bohatější majitelé domů, kteří chtějí refinancovat velkou existující hypotéku, však budou stále moci odečíst úrok z hypotečního dluhu až do 1 milionu USD (limit pro nový hypoteční dluh je nyní 750 000 USD pro domy zakoupené 15. prosince 2017 nebo později). Vzhledem k těmto změnám je moudré konzultovat s daňovým poradcem individuální informace o dopadu refinancování na vaše daně.

Sečteno a podtrženo

Stejně jako mnoho finančních transakcí je refinancování hypotéky složité a vyžaduje si ze strany majitelů domů náležitou péči.

Je moudré obrátit se na seriózního věřitele, který vám poskytne rychlé odpovědi na některé vaše obavy. To vám pomůže učinit důležité rozhodnutí, zda je pro vás refinancování správné. Pokud se vám zdá, že by to byl dobrý krok, udělejte domácí výzkumné úkoly diskutované výše.