Koupě uzavřeného domu

Před hypoteční krizí v letech 2008–2009 byl nákup vyloučeného domu mnohem obtížnějším problémem. Lovci obchodů s nemovitostmi dříve museli sledovat aukce podávané u soudních domů nebo prosévat prostřednictvím legálních podání. Vlna zabavování způsobená tavením subprime však nejen zvýšila počet dostupných nemovitostí, ale také usnadnila jejich nalezení a získání. Ve skutečnosti je tento proces často podobný hledání jakéhokoli jiného domova. Uzavřené domy jsou dostupné prakticky na všech realitních trzích po celé zemi a poskytují příležitosti jak pro vlastníky domů, tak pro investory.

Jak najít uzavřené domy

Uzavřené nemovitosti lze najít v časopisech a webech s více seznamy služeb (MLS) prostřednictvím online vyhledávání nemovitostí, bankovních kanceláří a webů a místních novin. Existuje mnoho webových stránek, které se nyní specializují na vyhledávání domů a nemovitostí, které jsou v uzavření trhu, jako je usa-foreclosure.com a Fannie Mae's HomePath.com. Některé finanční instituce, jako je například Bank of America, nabízejí také stránky věnované vyhledávání domu, který byl zabaven. V místních službách s více seznamy nemusí být vlastnosti, které jsou vyloučeny, samy o sobě zvýrazněny; to lze uvést pouze v popisu nemovitosti.

Věřitelé stále více prodávají svá zajištěná aktiva prostřednictvím realitních agentů, takže neváhejte a požádejte realitního makléře o příležitosti. Někteří realitní agenti se dokonce specializují na uzavření trhu.

Přesněji řečeno, umístění vyloučeného domu závisí na tom, kde přesně je v procesu uzavření trhu: Vlastnosti může stále vlastnit původní majitel domu (v dřívějších fázích, v případě předběžného uzavření a krátkých prodejních nemovitostí), nebo subjekt jako banka nebo vláda (v pozdějších). Zde je pět typů uzavření trhu a přístupy k nákupu.

1. Předběžné zabavení
Majetek je v předběžném uzavření trhu poté, co hypoteční věřitel oznámil dlužníkům, že jsou v prodlení, ale předtím, než je nemovitost nabídnuta k prodeji v aukci. Pokud může majitel domu během této doby nemovitost prodat, může se vyhnout řízení o uzavření trhu a jeho negativnímu dopadu na jejich úvěrovou historii a budoucí vyhlídky (viz Získání hypotéky po bankrotu a uzavření trhu ). Někteří majitelé domů jsou proto ochotni vyjednat. Předběžná zabavení jsou obvykle uvedena v budovách hrabství a městského soudu. Navíc mnoho online zdrojů, včetně www.foreclosure.com, uvádí vlastnosti, které jsou ve fázi před uzavřením trhu.

2. Krátký prodej
Krátký prodej nastává, když je věřitel ochoten akceptovat méně, než kolik dluží hypotéka. Dlužníci nemusí nutně splácet hypotéku, aby věřitel souhlasil s krátkým prodejem; obvykle však musí prokázat nějaký druh finančních potíží, jako je ztráta zaměstnání, což pravděpodobně povede k selhání. Dotčená rezidence je často pod vodou, což znamená, že má nižší hodnotu než zůstatek hypotéky. Aby mohl být věřitel kvalifikován jako krátký prodej, musí souhlasit s tím, že „prodá nemovitost krátký“ přijetím méně než dlužné částky a domov musí být uveden na prodej. Tyto vlastnosti jsou obvykle inzerovány jako krátký prodej „až do schválení bankou“.

Nákup nemovitosti s krátkým prodejem je ve většině případů stejný jako tradiční nákup, ale jazyk ve smlouvách se bude lišit a bude upřesněno, že podmínky podléhají schválení věřitele. Bance může trvat několik měsíců, než odpoví na krátkou nabídku prodeje, takže proces může trvat podstatně déle než tradiční nákup. Mnoho realitních webů, včetně jednotlivých firem nebo výpisových služeb, nabízí možnost vyhledávání krátkým prodejem.

3. Aukce šerifů
Aukce šerifského prodeje nastane poté, co věřitel informoval dlužníka o selhání a poskytl dlužníkovi lhůtu na zaplacení hypotéky. Aukce je určena pro věřitele, aby rychle získal splacenou půjčku, která je ve výchozím nastavení. Tyto aukce se často konají na soudních schodech ve městě, které spravují místní donucovací orgány. Tato nemovitost je dražena nejvyššímu uchazeči na veřejně vyhlášeném místě, datu a čase. Tato oznámení lze nalézt v místních novinách a na mnoha online místech provedením vyhledávání „aukcí šerifského prodeje“.

4. Vlastnosti vlastněné bankou
Nemovitosti, které se v aukci neprodávají, se vracejí zpět do banky; to znamená, že se stávají nemovitostmi vlastněnými (REO). Spravuje je často bankovní oddělení REO, které vede seznam nemovitostí ve vlastnictví banky. Online zdroje, jako je www.realtytrac.com, mají rozsáhlé seznamy, které lze vyhledávat podle města, státu nebo PSČ.

5. Vládní nemovitosti
Některé domy se kupují s půjčkami zaručenými Federální správou bytů (FHA) nebo Ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA). Když dojde k vyloučení těchto nemovitostí, vláda je zpětně převezme a prodají makléři pracující pro vládu. Ke koupi majetku ve vlastnictví státu je třeba kontaktovat vládního makléře. Kupující mohou prozkoumat tyto vlastnosti na www.hud.gov (klikněte na „TÉMATICKÉ OBLASTI“ a vyberte „Domy na prodej“).

Proč jsou uzavřené domy levnější

Největším prodejním bodem uzavřených domů je samozřejmě jejich značná cena - často výrazně nižší z jiných podobných nemovitostí ve stejné oblasti (známých jako srovnatelné nebo comps, v broker-talk). Většina zabavování majetku se prodává za 5% pod tržní hodnotou, v některých regionech dokonce s ještě většími slevami. Kupující mohou také využít dodatečných úspor s výhodami, jako jsou snížené zálohy, nižší úrokové sazby nebo odstranění hodnotících poplatků a určité náklady na uzavření.

Co z nich dělá takovou dohodu? Pokud je rezidence ve fázi před uzavřením trhu nebo ve fázi krátkého prodeje, jsou její majitelé ve finanční vazbě - potřebují peníze. A čas není na jejich straně: Musí vyložit nemovitost a dostat to, co mohou, dokud mohou, jinak to úplně neztratí. Stručně řečeno, tito prodejci přesně nevyjednávají z pozice síly. I když se může zdát kruté využít neštěstí druhých, kupující mohou těžit.

Mohou mít prospěch ještě více, pokud byl majetek skutečně zabaven. Šerifova kancelář nemá zájem zavěsit na dům; banky nechtějí být v podnikání pronajímatele. Finanční instituce se obvykle chtějí zbavit uzavřených nemovitostí neprodleně (samozřejmě za rozumnou cenu - musí odpovídat investorům a auditorům, že se pokusili získat zpět co největší částku původní půjčky). To opět přináší výhody kupujícím.

A konečně, uzavřené domy se obvykle prodávají ve stavu „jak je“ - pokud dojde k poškození, opravy nejsou součástí rovnice - a jak známí milovníci ojetých vozů a starožitností, „jak je“, se promítá do slevy. Samozřejmě, jak je, může to být dvojsečný meč, jak diskutujeme níže.

Rizika nákupu uzavřených domů

Problémy s majetkem

Zatímco to má kompenzační slevu, "jak je" stav může být docela ponurý. Pokud je dům stále obsazen majiteli, je často špatně udržován - konec konců, pokud lidé nemohou splácet hypotéku, pravděpodobně také zaostávají v placení za pravidelnou údržbu, nemluvě o velkých opravách. Kromě toho jsou někteří lidé, kteří čelí nebo jsou nuceni k uzavření trhu, roztrpčeni a své frustrace z domova odstraní před uložením banky. To často zahrnuje odstranění zařízení a příslušenství a někdy dokonce přímého vandalismu.

Skryté náklady

Spolu s nepředvídanými opravnými a renovačními pracemi mohou delikvence, jako jsou zpětné daně a zástavní práva (k nimž se často připojují dražební nemovitosti, ať už ze strany IRS nebo státního či jiného věřitele), přidat další náklady do jinak žádaného domu. Ať už dluží cokoli, vláda musí být nejprve zaplacena a vypořádána, než může kupní proces pokračovat. To se týká především dražených nemovitostí; banka vždy splatí všechna zástavní práva spojená s majetkem, než jej znovu prodá jiné straně.

Pomalý proces

Předchozí komplikace často znamenají spoustu papírování. Zabavení majetku obvykle obsahuje řadu dalších dokumentů, které je třeba vyplnit, aby se připravilo na uzavření, což není vždy tak aktuální. Pokud jde o krátkou prodejní situaci, musí věřitel vlastníka dohodu schválit a to může chvíli trvat, jak již bylo zmíněno. Vážné poškození v domě může mít za následek nižší hodnocení domu, což může ovlivnit schopnost kupujícího zajistit si půjčku. Někteří věřitelé nebudou půjčovat pod určitou částku dolaru, protože riziko zisku z menší půjčky nestojí za riziko.

I když byste si mysleli, že by banka dychtivě vykládala repasovanou rezidenci, doba odezvy mezi bankou a dalšími zúčastněnými stranami může být s vlastnostmi REO také pomalá. Čas potřebný k odpovědi na vaši nabídku se může značně lišit ; Pokud je banka, která drží váš majetek, zaplavena zabavením, může zpracování vaší žádosti trvat mnohem déle. Je známo, že banky s výrazným počtem nevyřízených položek reagují na nabídku až 90 dnů. Pokud plánujete nákup financovat, měli byste strávit čas získáváním předběžného schválení hypotéky.

Soutěž

Stejně jako u každého trhu, kdykoli existuje možnost získat něco se slevou z běžného kurzu, poptávka stoupá. Zvýšený zájem a konkurence - nejen ze strany potenciálních obyvatel, ale také ze strany investorů a odborníků na převrácení - jsou tedy nevyhnutelné při jednání s hodnotnými uzavřenými nemovitostmi. Uzavřený dům může být velmi často cenově atraktivně oceněn pod ostatními domovy v okolí, ale když se slovo dostane ven, může rychle přijít řada nabídek a následovat nabídková válka. To, co bylo kdysi podhodnoceným domem ve skvělé čtvrti, se může rychle stát nákladnou nemovitostí.

Potenciální kupci uzavřených domů mohou být moudrí, aby podali nabídky na několik nemovitostí najednou, protože je možné, aby si konkurenční kupující zajistili nemovitost vyšší nabídkou nebo nabídkou v hotovosti. Ale nenechte se odradit, pokud někdo jiný převezme vaši nabídku na konkrétní nemovitost; pravidelně kontrolujte, zda se znovu objeví v inventáři banky. Dohody o uzavření trhu mají tendenci často propadat.

Zakoupení uzavřeného domu

Pokud kupujete od banky, budete muset naostřit své vyjednávací dovednosti a zahájit proces s nízkou nabídkou na nemovitost, kterou chcete. Banky, které nashromáždily značné zásoby uzavřených nemovitostí, budou více nakloněny vyjednávání o ceně; čím déle banka drží majetek, tím větší je šance, že bude vážně zvažovat nižší nabídky, zejména u nemovitostí, které byly drženy delší dobu. Pravděpodobně byste tedy měli učinit svou počáteční nabídku za cenu, která je nejméně o 20% nižší než současná tržní cena, nebo možná ještě více, pokud se nemovitost, na které se ucházíte, nachází v oblasti s vysokým výskytem zabavení majetku.

Pokud můžete zaplatit za nemovitost a všechny potřebné renovace v hotovosti, jste v záviděníhodné poloze. To je důvod, proč se někteří kupující rozhodnou spojit se s externími investory, kteří jim mohou pomoci na front-endu a sdílet jakýkoli zisk, když se domov opět dostane do prodejního bloku. Ve skutečnosti představují hotovostní obchody značnou část prodeje REO.

Možnosti financování pro uzavřené domácnosti

Hypotéku můžete použít k nákupu nemovitosti REO, i když soukromí půjčovatelé bývají skeptičtí ohledně financování uzavření trhu. Pro ty, kteří se kvalifikují, jsou však k dispozici dvě možnosti financování - 203 (k) půjčky od Federální správy bydlení (FHA) a program HomeSteps prostřednictvím Freddie Mac, jednoho z vládních sponzorovaných podniků, které odkupuje hypotéky.

203 (k) Půjčky

FHA navrhla hypotéky o objemu 203 (k), aby pomohla zmírnit obavy bank, které by se jinak vyhýbaly vysoce rizikovému REO. nákupy. Účtováním dlužníků pojistné na hypotéky jsou schopni zaručit půjčky soukromých věřitelů, kteří se účastní programu.

Pro dlužníky je jednou z velkých výhod schopnost financovat nákup domu plus případné opravy v jediné hypotéce. Základní verze, zjednodušená půjčka 203 (k), je určena pro omezené opravy, které nevyžadují inženýrské nebo architektonické plány. Jednotlivci si mohou půjčit až 35 000 dolarů nad domácí prodejní cenu na pokrytí základních prostředků, jako jsou nová zařízení, obklady a okna.

S rozsáhlejšími opravami, jako je budování sčítání nebo péče o strukturální poškození, je obvykle nejlepší půjčka 203 (k) půjčka. Na rozdíl od zjednodušené varianty musí majitelé domů uzavřít alespoň 5 000 $; maximální částka je založena na limitech FHA pro každý kraj. Kromě toho musíte zaplatit za nezávislého konzultanta, který provede prohlídku nemovitosti a ověří, zda práce splňuje programové pokyny.

Dalším nedostatkem těchto půjček je cena. Kromě placení hypotečního pojištění dlužníci obvykle platí úrokové sazby, které jsou o čtvrt procentního bodu vyšší než úroky z konvenčních půjček. Mohou také muset rozdělit jeden nebo dva body, což jsou počáteční poplatky, z nichž každá stojí 1% z částky jistiny.

Obrázek 1. Porovnání tradičních půjček 203 (k) a zjednodušené verze.

(Zdroj: webové stránky Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac poskytuje likviditu hypotečnímu trhu nákupem půjček od bank, jejich sdružováním a prodejem investorům jako cenných papírů. S HomeSteps nabízí organizace - prostřednictvím svých soukromých půjčovacích partnerů - speciální financování pro ty, kteří chtějí koupit pouze vyloučené nemovitosti, které vlastní. HomeSteps je v současné době k dispozici pouze v následujících státech: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Severní Karolína, Jižní Karolína, Tennessee, Texas a Virginie.

Pokud náhodou žijete v jednom z těchto států, HomeSteps má některé významné výhody. Hlavním z nich je, že nemusíte kupovat hypoteční pojištění, které ho odlišuje od 203 (k) půjček. To samo o sobě může ušetřit kupujícím stovky, i tisíce, dolarů v průběhu hypotéky. Hypotéka HomeSteps dále nevyžaduje ocenění při vzniku, což může být velkou překážkou pro ty, kteří hledají konvenční půjčku.

Na webu HomeSteps mohou kupující najít seznam rodinných, bytových a multi-rodinných nemovitostí.

Sečteno a podtrženo

Na povrchu se mohou uzavřené domy zdát hrozně přitažlivé. Náklady však mohou být extrémně nepředvídatelné a základní škody by mohly učinit majetek nežádoucím. Proces nákupu je často pomalý, což může v myslích kupujících podnítit druhé myšlenky, zatímco velká poptávka po lákavých uzavřených nemovitostech může některé nadějné kupce odvést.

Když bude toto vše řečeno, uzavřené domy mohou skončit jako neuvěřitelné obchody. Kupující mají jedinečnou příležitost zaplatit nižší než tržní hodnotu za domy, které by za normálních okolností neměly k dispozici. Pokud na straně akvizic existují úspory, zvyšuje se tím pravděpodobnost, že si kupující v budoucnu uvědomí ohodnocení svého aktiva, a zisk z jeho investice, pokud bude prodávat, v budoucnu.

Je-li to provedeno odpovědně, nákup uzavřeného domu může kupujícímu umožnit vytěžit nesčetné výhody po mnoho dalších let.