Komerční nemovitosti - CRE
Komerční nemovitost (CRE) je nemovitost používaná výhradně k obchodním účelům nebo k poskytování pracovního prostoru namísto obytného prostoru. Nejčastěji jsou komerční nemovitosti pronajímány nájemcům k podnikání. Tato kategorie nemovitostí sahá od jediné čerpací stanice až po velké nákupní centrum. Komerční nemovitosti zahrnují maloobchodníky všeho druhu, kancelářské prostory, hotely, obchůdky, restaurace a obchody se smíšeným zbožím.
Základy komerčních nemovitostí
Komerční nemovitosti spolu s rezidenčními nemovitostmi tvoří dvě základní kategorie majetku. Obytné zahrnuje struktury vyhrazené pro lidské obydlí a ne pro komerční nebo průmyslové použití. Jak jeho název napovídá, komerční nemovitosti se používají v obchodě.
Některé úřady pro územní a licenční řízení dále vybočují z průmyslového vlastnictví - místa používaná pro výrobu a výrobu zboží, zejména těžkého zboží -, ale většina to považuje za podmnožinu komerčních nemovitostí.
Komerční nemovitosti jsou rozděleny do čtyř tříd v závislosti na funkci: kancelářské, průmyslové, multifunkční a maloobchodní. Jednotlivé prostory jsou také kategorizovány. Kancelářské prostory jsou například charakterizovány jako třída A, třída B nebo třída C.
- Třída A představuje nejlepší budovy z hlediska estetiky, věku, kvality infrastruktury a umístění.
- Budovy třídy B jsou obvykle starší a nejsou tak konkurenceschopné - ceny - jako budovy třídy A. Investoři často zaměřují tyto budovy na obnovu.
- Budovy třídy C jsou nejstarší, obvykle starší 20 let, které se nacházejí v méně atraktivních oblastech a vyžadují údržbu.
Klíč s sebou
- Komerční nemovitost je nemovitost používaná výhradně k obchodním účelům, versus rezidenční nemovitost, což je životní prostor.
- Čtyři třídy komerčních nemovitostí zahrnují kancelářské, průmyslové, mnohonárodnostní a maloobchodní.
- Komerční nemovitosti poskytují investorům příjem i určité kapitálové zhodnocení.
- Investice do komerčních nemovitostí vyžaduje více sofistikovanosti a finančních prostředků od investorů než rezidenční nemovitosti.
- Veřejně obchodované trusty pro investice do nemovitostí (REIT) jsou pro jednotlivce proveditelným způsobem, jak investovat do komerčních nemovitostí.
Leasing Lowdown
Některé podniky vlastní budovy, které obývají. Typičtějším scénářem však je, že se nemovitost pronajímá. Investor obvykle vlastní budovu a vybírá nájemné od každého podniku, který tam působí. Sazby komerčního leasingu - cena za obsazení prostoru během stanoveného období - se obvykle uvádějí v ročních nájemných dolarech na čtvereční stopu. Naopak, ceny nemovitostí pro bydlení se uvádějí jako roční částka nebo měsíční nájem.
Komerční pronájem může probíhat od jednoho roku do 10 let nebo déle, přičemž kancelářské a maloobchodní prostory se obvykle pohybují v průměru mezi pěti a 10 lety.
Ve studii z roku 2017, kterou provedla analytická firma na trhu s nemovitostmi CBRE Group, Inc., analytik Alex Krasikov zjistil, že pojem „délka“ pronájmu je úměrný velikosti pronajatého prostoru. Data dále ukázala, že nájemci by vstoupili do dlouhých nájmů za účelem zajištění cen v rostoucím tržním prostředí. Ale to není jejich jediný hnací faktor. Někteří nájemci s požadavky na velké prostory vstoupí do dlouhých nájmů kvůli omezené dostupnosti majetku, který odpovídá jejich potřebám.
Existují čtyři primární typy pronájmů komerčních nemovitostí, z nichž každý vyžaduje jinou úroveň odpovědnosti od pronajímatele a nájemce.
- Jednorázový pronájem činí nájemce odpovědným za placení daně z nemovitosti.
- Díky nájmu s dvojitou sítí (NN) je nájemce odpovědný za placení daně z nemovitosti a pojištění.
- Díky pronájmu na trojnásobnou síť (NNN) je nájemce odpovědný za placení majetkových daní, pojištění a údržbu.
- V rámci hrubé nájemné platí nájemce pouze nájemné a pronajímatel platí daně za nemovitosti, pojištění a údržbu budovy.
Správa komerčních nemovitostí
Cílem každého vlastníka je samozřejmě udržet si CRE v plné výši. Pronajímatel musí často najít rovnováhu mezi maximalizací nájemného a minimalizací volných pracovních míst a obratem nájemce. Obrat může být pro majitele CRE nákladný, protože prostor musí být upraven tak, aby vyhovoval specifickým potřebám různých nájemníků - řekněme, že pokud se restaurace přestěhuje do nemovitosti, která byla kdysi obsazena jógovým studiem.
Majitelé nemovitostí mohou chtít zaměstnat komerční realitní společnost, která jim pomůže najít, spravovat a udržet nájemníky, dohlížet na leasing a možnosti financování a koordinovat údržbu a prodejnost nemovitostí. Specializovaná znalost komerční společnosti spravující nemovitosti je užitečná, protože pravidla a předpisy upravující tento majetek se liší podle státu, kraje, obce a průmyslu a velikosti.
Investice do komerčních nemovitostí
Investice do komerčních nemovitostí mohou být lukrativní a mohou sloužit jako zajištění proti volatilitě akciového trhu. Investoři mohou vydělat peníze prostřednictvím ocenění nemovitosti, když prodávají, ale většina výnosů pochází z nájemného.
Přímá investice
Investoři mohou využít přímé investice, pokud se z vlastnictví fyzického majetku stanou pronajímateli. Nejvhodnějšími lidmi pro přímé investice do komerčních nemovitostí jsou ti, kteří buď mají značné množství znalostí o tomto odvětví, nebo kteří mohou zaměstnávat firmy, které to dělají. Komerční nemovitosti jsou vysoce rizikovou investicí do nemovitostí s vysokou odměnou. Takový investor bude pravděpodobně jednotlivcem s vysokou čistou hodnotou, protože investice CRE vyžaduje značné množství kapitálu.
Ideální nemovitost je v oblasti s nízkou nabídkou CRE a vysokou poptávkou, která poskytne příznivé nájemné. Síla místní ekonomiky také ovlivňuje hodnotu nákupu CRE.
Nepřímé investice
Investoři mohou alternativně investovat na komerčním trhu nepřímo prostřednictvím vlastnictví různých tržních cenných papírů, jako jsou Realitní investiční fondy (Real Estate Investment Trusts (REIT)), fondy obchodované na burze nebo investováním do společností, které obstarávají komerční trh s nemovitostmi, jako jsou banky a realitní kanceláře.
Výhody komerčních nemovitostí
Jednou z největších výhod komerčních nemovitostí jsou atraktivní sazby pronájmu. V oblastech, kde je množství nové výstavby omezeno zákonem nebo zákonem, mohou mít komerční nemovitosti působivé výnosy a značné měsíční peněžní toky. Průmyslové budovy se obvykle pronajímají za nižší cenu, i když mají také nižší režijní náklady ve srovnání s kancelářskou věží.
Komerční nemovitosti také těží z relativně delších nájemních smluv s nájemníky než rezidenční nemovitosti. Tato dlouhá doba pronájmu poskytuje majiteli komerčních nemovitostí značné množství stability peněžních toků, pokud budovu obývají dlouhodobí nájemníci.
Komerční nemovitosti nabízejí kromě stabilního a bohatého zdroje příjmů také potenciál pro zhodnocení kapitálu, pokud je nemovitost dobře udržovaná a aktuální. A stejně jako všechny nemovitosti se často pohybuje opačným směrem k akciovému trhu, což z něj činí efektivní diverzifikační možnost akcií v portfoliu.
Klady
Zajištění proti akciovému trhu
Vysoce výnosný zdroj příjmů
Stabilní peněžní toky od dlouhodobých nájemců
Potenciál zhodnocení kapitálu
Nevýhody
K přímému investování je třeba více kapitálu
Větší regulace
Vyšší náklady na renovaci
Neplatný majetek
Nevýhody komerčních nemovitostí
Pravidla a předpisy jsou pro většinu lidí, kteří chtějí přímo investovat do komerčních nemovitostí, primárním odrazujícím prostředkem. Daně, mechanika nákupu a odpovědnost za údržbu komerčních nemovitostí jsou pohřbeny ve vrstvách zákonníků. Tyto požadavky se posouvají podle státu, okresu, průmyslu, velikosti, územního plánování a mnoha dalších označení. Většina investorů do komerčních nemovitostí má buď odborné znalosti, nebo výplatní listinu lidí, kteří tak činí.
Další překážkou je zvýšené riziko spojené s obratem nájemců, zvláště důležité v ekonomice, kde neočekávané uzavření obchodu ponechává nemovitosti bez předchozího upozornění.
U rezidencí požadavky na vybavení jednoho nájemce obvykle odrážejí požadavky předchozích nebo budoucích nájemců. U komerční nemovitosti však může mít každý nájemce velmi odlišné potřeby, které vyžadují nákladné renovace. Majitel budovy pak musí přizpůsobit prostor tak, aby vyhovoval specializovanému obchodu každého nájemce. Komerční nemovitost s nízkým neobsazeným místem, ale s vysokým obratem nájemců, může stále ztratit peníze kvůli nákladům na renovaci příchozích nájemníků.
Pro ty, kteří chtějí investovat přímo, je nákup komerční nemovitosti mnohem nákladnější než rezidenční nemovitost. I když nemovitosti obecně patří mezi nelikvidnější třídy aktiv, transakce komerčních budov se pohybují obzvláště pomalu.
Příklad reálného světa prognózy CRE
Americký trh s komerčními nemovitostmi zasáhl během recese 2008–2009, ale od roku 2010 zaznamenal roční zisky. Tyto zisky pomohly získat zpět téměř všechny ztráty v období recese.
„Výroční zpráva o trhu s nemovitostmi v USA z roku 2019“, výroční zpráva vydaná společností CBRE, věří:
Přestože je pozdě v hospodářském cyklu, výhled zůstává velmi dobrý pro všechny čtyři hlavní typy komerčních nemovitostí. Hodnoty se budou minimálně oceňovat, ale výnosy by měly zůstat zdravé.
Jiné ukazatele však naznačují, že trh komerčních nemovitostí dosáhl vrcholu v post-recesním růstovém cyklu. Podle realitní kanceláře v Kalifornii, Ten-X Growth, ceny komerčních nemovitostí skončily v roce 2018 jen 1% od roku 2017.
Ve zprávě Ten-X bylo uvedeno, že konečný součet komerčních nemovitostí za rok 2018 potvrzuje jejich názor na stanovení ceny za pozdní ekonomický cyklus. Výzkum firmy zjistil, že volná pracovní místa rostou, růst nájemného zpomaluje a tržní úrokové sazby rostou
Jak uvádí společnost Forbes, zejména maloobchodní sektor se ukázal jako bolestný bod na širším trhu komerčních nemovitostí, protože v roce 2017 se intenzivnější uzavření obchodů zintenzivnilo a pokračovalo do roku 2018. Například populární centrum REIT Westfield Corporation zaznamenalo pokles cen akcií 30% mezi polovinou roku 2016 a koncem roku 2017 před zrušením některých ztrát do ledna 2018. Unibail-Rodamco SE získala Westfield za 15, 8 miliard USD, čímž vytvořila Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Většina firem však tvrdí, že trh s nemovitostmi zůstává celkově zdravý. JP Morgan ve svém „výhledu komerčních nemovitostí na rok 2019“ z velké části zopakoval názor společnosti CBRE, že rok 2018 byl devátým rokem nájemného a ocenění komerčních nemovitostí. Morgan předpovídá, že toto tempo se zpomalí, ale bude pokračovat a až do roku 2019 neuvidí pokles.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.