Kompletní průvodce financováním investice do nemovitosti

Nemovitost může být zajištěním proti volatilitě trhu, když se akcie zhroutí, a existuje mnoho výhod spojených s vlastnictvím investice do nemovitosti. Stát se pronajímatelem je chytrý způsob, jak vytvořit stabilní pasivní tok příjmů, ale zahájení určité činnosti vyžaduje určitou částku hotovosti. Pokud nemáte obrovský bankroll, může být uzavření úvěru jediným způsobem, jak dohodu uzavřít. (Další informace naleznete v příručce: Zkoumání investic do nemovitostí.)

Financování investic do nemovitostí může mít několik podob a existují specifická kritéria, která musí dlužníci splňovat. Výběr nesprávného druhu půjčky může mít dopad na úspěch vaší investice, proto je důležité pochopit, jak různé alternativy fungují, než se obrátíte na věřitele.

Možnost č. 1: Běžné bankovní úvěry

Pokud již vlastníte domov, který je vaším hlavním bydlištěm, pravděpodobně jste obeznámeni s konvenčním financováním. Běžná hypotéka odpovídá směrnicím stanoveným Fannie Mae nebo Freddie Macem a na rozdíl od půjčky FHA, VA nebo USDA není podporována federální vládou. Při konvenčním financování je typickým očekáváním zálohy 20% kupní ceny domu, ale u investiční nemovitosti může věřitel požadovat zálohovou platbu blíže 30%. Může být možné použít nadané prostředky na zálohu, ale dary by musely být řádně zdokumentovány.

U běžné půjčky určuje vaše osobní kreditní skóre a kreditní historie vaši schopnost získat schválení a jaký druh úrokové sazby se vztahuje na hypotéku. Věřitelé také kontrolují příjem a aktiva a vypůjčovatelé si musí mít možnost dovolit si svou stávající hypotéku, pokud mají jednu a měsíční splátky úvěru na investiční nemovitost. Budoucí příjem z pronájmu není zahrnut do výpočtu dluhu k příjmu a většina věřitelů očekává, že dlužníci budou mít na pokrytí obou hypotečních závazků vyčleněno nejméně šest měsíců hotovosti v hotovosti. (Další informace o financování naleznete v tématu: Nákup první investice do nemovitosti? 10 nejlepších tipů .)

Možnost č. 2: Fix-and-Flip Loans

Zatímco bytí má své výhody, přichází také s určitými bolestmi hlavy. Pro některé investory je překlápění atraktivnější alternativou, protože jim umožňuje přijímat své zisky v paušální částce, když je dům prodáván, a ne každý měsíc čekat na kontrolu nájemného. V takovém případě by byla vhodnější půjčka na opravu a převrácení.

Fix-and-flip půjčka je druh krátkodobé půjčky, která umožňuje dlužníkovi dokončit jejich renovace, aby mohl být dům uveden na trh co nejrychleji. Fix-and-flip půjčky jsou v podstatě půjčky na tvrdé peníze, což znamená, že půjčka je zajištěna majetkem. Poskytovatelé tvrdých peněz se specializují na tyto druhy půjček, ale některé platformy crowdfundingu nemovitostí jim nabízejí také.

Výhodou použití úvěru na tvrdé peníze k financování domu je to, že může být snazší získat kvalifikaci ve srovnání s běžnou půjčkou. I když věřitelé stále zvažují věci jako úvěr a příjem, hlavní důraz je kladen na ziskovost nemovitosti. Odhadovaná hodnota po opravě (ARV) domu se používá k posouzení, zda budete moci splácet půjčku. Je také možné získat úvěrové financování během několika dní, než čekat týdny nebo měsíce na uzavření obvyklé hypotéky. (Pro více informací o tom, jak udržet flip na trati, viz: 5 chyb, které způsobí, že dům převrátí flop .)

Největší nevýhodou použití fix-and-flip půjčky je to, že nepřijde levně. Úrokové sazby pro tento druh půjčky mohou dosáhnout až 18% v závislosti na věřiteli a váš časový rámec pro jeho splácení může být krátký. Není neobvyklé, že půjčky na tvrdé peníze mají podmínky trvající méně než rok. Poplatek za založení a náklady na uzavření mohou být také vyšší ve srovnání s konvenčním financováním, které by se při návratu mohlo odštěpovat.

Možnost č. 3: Klepnutím na domácí kapitál

Čerpání z vašeho vlastního kapitálu, ať už prostřednictvím půjčky na vlastní kapitál, HELOC nebo hotovostního refinancování, je třetím způsobem, jak zajistit investiční nemovitost pro dlouhodobý pronájem nebo financovat převrácení. Ve většině případů je možné si půjčit až 80% hodnoty vlastního kapitálu, které lze použít k nákupu druhého domu.

Použití vlastního kapitálu k financování investice do nemovitostí má své výhody i nevýhody v závislosti na typu půjčky, kterou si vyberete. Například u HELOC si můžete půjčit na vlastní kapitál stejně jako u kreditní karty a měsíční platby jsou často pouze úroky. Sazba je obvykle variabilní, což znamená, že se může zvýšit, pokud se hlavní sazba změní.

Refinancování výplaty hotovosti by mělo přijít s pevnou sazbou, ale může to prodloužit životnost vaší stávající hypotéky. Delší výpůjční lhůta by mohla znamenat vyšší úrok za primární bydlení. To by muselo být zváženo proti očekávaným výnosům, které by investiční investice přinesla. (Více informací o tom, zda má refinancování smysl, viz: 9 Co je třeba vědět, než refinancujete hypotéku .)

Sečteno a podtrženo

Investice do pronájmu nemovitosti nebo řešení projektu obracejícího se domu jsou riskantní podniky, ale nabízejí potenciál pro velkou návratnost. Nalezení peněz pro využití investiční příležitosti nemusí být překážkou, pokud víte, kde hledat. Při porovnávání různých možností půjčování mějte na paměti, jaké jsou krátkodobé a dlouhodobé náklady a jak to může ovlivnit spodní hranici investice.