Fannie Mae, Freddie Mac a úvěrová krize v roce 2008

Když praskla bublina na bydlení v letech 2001-2007, způsobilo to rozpad hypotéky. To přispělo ke všeobecné úvěrové krizi, která se vyvinula do celosvětové finanční krize. Mnoho kritiků uspořádalo Kongres Spojených států - a jeho neochotu znovu se zapojit do Fannie Mae a Freddie Mac - zodpovědných za kreditní krizi. Zde prozkoumáme, do jaké míry Fannie Mae, Freddie Mac a jejich spojenci v Kongresu přispěli k největší finanční krizi od Velké hospodářské krize.

KEY TAKEAWAYS

• V roce 1968 si americký kongres pronajal Fannie Mae jako podnik sponzorovaný vládou (GSE) a o dva roky později jej následoval Freddie Mac.
• Fannie Mae a Freddie Mac dostali vládní sponzorovaný monopol na velké části amerického sekundárního hypotečního trhu.
• Tento monopol v kombinaci s implicitní zárukou vlády na udržení těchto společností nad vodou by později přispěl ke kolapsu hypotečního trhu.
• V roce 2007 začaly Fannie Mae a Freddie Mac zaznamenat velké ztráty na svých ponechaných portfoliích, zejména na jejich Alt-A a subprime investicích.
• Do 6. září 2008 bylo jasné, že trh věří, že firmy jsou ve finančních potížích, a FHFA dala společnosti do nucené správy.

Hypoteční trhy: Stručná historie

Během dvacátého století se hypoteční půjčky odehrávaly většinou u bank, spoření a půjček, sporů a družstevních záložen. Nejběžnějším typem hypotéky byla hypotéka s pevnou sazbou. Většina finančních institucí poskytujících hypotéky měla hypotéky, které vznikly v jejich knihách.

V roce 1968 si americký kongres pronajal Fannie Mae jako podnik sponzorovaný vládou (GSE) a o dva roky později jej následoval Freddie Mac. Fannie Mae byl původně vytvořen v roce 1938 jako součást vlády, ale věci se začaly rychle měnit po jeho privatizaci v roce 1968. Fannie Mae a Freddie Mac vytvořily likvidní sekundární trh s hypotékami. To znamenalo, že finanční instituce již nemusely držet hypotéky, které vznikly. Krátce po svém vzniku mohli na sekundárním trhu hypotéky prodávat. Prodej hypoték uvolnil finanční prostředky na vytvoření dalších hypoték.

Fannie Mae a Freddie Mac měly pozitivní vliv na hypoteční trh zvýšením sazeb vlastnictví domů ve Spojených státech. Povolení Fannie Mae a Freddie Macové fungovat jako předpokládané vládní monopoly však mělo nezamýšlené důsledky. Historie ukázala, že tyto důsledky daleko převažovaly nad výhodami, které tyto organizace poskytly.

Práva statutu GSE

Podle kongresových listin Fannie Mae a Freddie Mac, které jim daly status GSE, operovaly s určitými vazbami na federální vládu Spojených států. Od 6. září 2008 byli pod přímým dohledem federální vlády.

Podle jejich kongresových listin:

• Prezident Spojených států jmenuje pět z 18 členů představenstva organizací.
• Ministr financí je oprávněn nakoupit od každé společnosti cenné papíry až do výše 2, 25 miliardy USD na podporu své likvidity.
• Obě společnosti jsou osvobozeny od státních a místních daní.
• Obě společnosti jsou regulovány Ministerstvem bydlení a rozvoje měst (HUD) a Federální agenturou pro financování bydlení (FHFA).

FHFA reguluje finanční bezpečnost a spolehlivost Fannie Mae a Freddie Mac. To zahrnuje provádění, vymáhání a sledování jejich kapitálových standardů. FHFA také omezuje velikost svých portfolií hypotečních investic. HUD odpovídá za všeobecné mise bydlení v Fannie a Freddie.

Status GSE Fannie a Freddie vytvořil na trhu určité vnímání. Prvním z nich bylo, že federální vláda by vstoupila do těchto organizací a zachránila je, kdyby některá firma někdy narazila na finanční potíže. Toto je známo jako implicitní záruka.

Skutečnost, že trh věřil v tuto implicitní záruku, umožnila Fannie Mae a Freddie Macovi půjčit si peníze na dluhopisovém trhu za nižší výnosy než jiné finanční instituce. Výnosy z podnikového dluhu Fannie Mae a Freddie Mac, známého jako agenturní dluh, byly historicky asi o 35 bazických bodů vyšší než americké státní dluhopisy. Dluh finanční firmy s ratingem AAA historicky přinesl asi o 70 bazických bodů více než americké státní dluhopisy. Třicet pět základních bodů se nezdálo moc, ale díky obrovským bilionům dolarů to udělalo obrovský rozdíl.

Soukromé zisky s veřejným rizikem

Díky finanční výhodě oproti svým konkurentům na Wall Street dosáhli Fannie Mae a Freddie Mac značné zisky po více než dvě desetiletí. Během tohoto časového období se často diskutovalo o Fannie a Freddie mezi ekonomy, profesionály na finančních trzích a vládními činiteli. Pomohla implikovaná vládní podpora Fannie a Freddieho vlastníkům domů v USA? Nebo vláda jen pomáhala společnostem a jejich investorům při vytváření morálního hazardu?

Fannie Mae a Freddie Mac dostali vládní sponzorovaný monopol na velké části amerického sekundárního hypotečního trhu. Tento monopol v kombinaci s implicitní zárukou vlády na udržení těchto společností nad vodou by později přispěl ke kolapsu hypotečního trhu.

Fannie a Freddie's Growth

Fannie Mae a Freddie Mac rostly velmi z hlediska vydaných aktiv a cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). Díky své finanční výhodě nakupovali a investovali do obrovského množství hypoték a cenných papírů zajištěných hypotékou. Tyto investice provedly s nižšími kapitálovými požadavky než jiné regulované finanční instituce a banky.

Obrázky 1 a 2 níže ukazují neuvěřitelnou částku dluhu vydaného společnostmi, jejich obrovské úvěrové záruky a obrovskou velikost jejich ponechaných portfolií hypotečních investic. Jako měřítko se používá americký státní dluh.

Obrázek 1

Zdroj: Úřad federálního dohledu nad sídlištěm

Obrázek 2

Zdroj: Úřad federálního dohledu nad sídlištěm

Fannie Mae a Freddie Mac měli mnoho kritiků, kteří zvedli červené vlajky o rizicích, jimž mohou společnosti dovolit. Fannie Mae a Freddie Mac však našli v Kongresu mnoho spojenců i přes tato včasná varování.

Zachování monopolů

Konkurenční firmy a někteří vládní činitelé požadovali přísnější regulaci hypotečních gigantů. Fannie Mae a Freddie Mac však najali legie lobbistů a konzultantů. Rovněž přispívali na kampaň prostřednictvím svých vlastních politických akčních výborů a financovali neziskové organizace, aby ovlivnili členy amerického Kongresu. Bylo jim dovoleno pokračovat v růstu a riskovat na základě jejich kongresových listin s implikovanou federální podporou.

Wall Street Rivals Připojte se k večírku

Nemělo by být žádným překvapením, že konkurenti na Wall Street chtěli ziskové bonanze. Chtěli sekuritizovat a investovat do částí hypotečního trhu, které si federální vláda vyhradila pro Fannie a Freddie. Našli způsob, jak toho dosáhnout prostřednictvím finančních inovací, které byly podněcovány historicky nízkými krátkodobými úrokovými sazbami.

Wall Street začal vyrábět likvidní a rozšiřující se trh hypotečních produktů vázaný na krátkodobé úrokové sazby, jako je LIBOR, počínaje přibližně 2000. Tyto hypotéky s nastavitelnou sazbou byly prodávány dlužníkům jako půjčky, které by dlužník refinancoval dlouho předtím platby upravené nahoru. Často měli exotické vlastnosti, jako jsou pouze úroky nebo dokonce záporné amortizace. Úvěry na bydlení byly často poskytovány s laxními pokyny pro upisování, což vedlo k nárůstu hypoték na nižší riziko.

Investoři, jako jsou penzijní fondy, zahraniční vlády, hedgeové fondy a pojišťovny, snadno zakoupili sofistikované cenné papíry Wall Street vytvořené z hypoték na bydlení. Fannie Mae a Freddie Mac viděli pokles jejich tržních podílů. Poté začali kupovat a garantovat rostoucí počet půjček a cenných papírů s nízkou úvěrovou kvalitou.

Strana končí

Je to prostá skutečnost, že při zvyšování cen nemovitostí je menší riziko hypotečního selhání. Vlastní kapitál v domácnosti je jedním z nejlepších způsobů měření rizika selhání. Majitelé domů s velkým množstvím vlastního kapitálu neodcházejí od svých hypoték, protože mají příliš co ztratit. Toto je model, na kterém majitelé domů, hypoteční tvůrci, Wall Street, ratingové agentury a investoři stavěli hypoteční bonanzu. Ceny se zhroutily, když praskla bublina bydlení, a tak mnoho majitelů domů vidělo, že jejich kapitál zmizel. Po ztrátě vlastního jmění a pracovních míst bylo velké množství majitelů domů nuceno k selhání současně. Sofistikované rizikové modely Wall Street tento scénář nezahrnovaly.

V roce 2007 začaly Fannie Mae a Freddie Mac zaznamenat velké ztráty na svých ponechaných portfoliích, zejména na jejich Alt-A a subprime investicích. V roce 2008 samotná velikost jejich ponechaných portfolií a hypotečních záruk vedla FHFA k závěru, že budou brzy v úpadku. 19. března federální regulační orgány umožnily oběma firmám získat naději na stabilizaci ekonomiky dalších 200 miliard dolarů v dluhu. Do 6. září 2008 bylo jasné, že trh věří, že firmy jsou ve finančních potížích, a FHFA dala společnosti do nucené správy. Američtí daňoví poplatníci zůstali na háku pro budoucí ztráty.

Kongres sdílí nějakou vinu

Mnoho členů amerického kongresu bylo silnými příznivci Fannie Mae a Freddie Mac. Přes varování a červené vlajky vyvolané kritiky, oni pokračovali dovolit společnostem zvětšit se ve velikosti. Fannie a Freddie byli vyzváni, aby si zakoupili rostoucí počet úvěrů s nižší úvěrovou kvalitou, aby pomohli znevýhodněným a podpořili trh. Wall Street by pravděpodobně zavedla inovativní hypoteční produkty i za absence Fannie Mae a Freddie Mac. Na druhou stranu lze konstatovat, že expanze Wall Street do exotických hypoték byla motivována potřebou konkurovat Fannie a Freddie. Wall Street hledala způsob, jak se vypořádat s implicitní zárukou, kterou Kongresu USA poskytla Fannie Mae a Freddie Mac.

Fannie Mae a Freddie Mac vytvořily v letech před rokem 2007 obrovské množství dluhových a úvěrových záruk. Kongres měl uznat systematická rizika pro globální finanční systém, který tyto firmy představují. Měli vzít v úvahu rizika pro americké daňové poplatníky, kteří by nakonec zaplatili účet za vládní výpomoc.