Hypotéky s fixní sazbou vs. nastavitelnou sazbou: Jaký je rozdíl?

Hypotéky s pevnou sazbou a hypotéky s nastavitelnou sazbou jsou dva primární typy hypoték. I když na trhu najdete řadu variant v těchto dvou kategoriích, prvním krokem při nákupu hypotéky je určení, který z těchto dvou hlavních typů půjček nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

Klíč s sebou

• Hypotéka s pevnou sazbou účtuje stanovenou úrokovou sazbu, která se nemění po celou dobu trvání úvěru.
• Počáteční úroková sazba na hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM) je stanovena pod tržní sazbou u srovnatelné půjčky s pevnou sazbou a poté se sazba v průběhu času zvyšuje (nebo možná snižuje).
• ARM jsou obvykle komplikovanější než hypotéky s pevnou sazbou.

Hypotéky s pevnou sazbou

Hypotéka s pevnou sazbou účtuje stanovenou úrokovou sazbu, která se nemění po celou dobu trvání úvěru. Přestože se částka jistiny a úroků zaplacených každý měsíc liší od platby k platbě, celková platba zůstává stejná, což majitelům domů usnadňuje vytváření rozpočtu.

Níže uvedený harmonogram částečného odpisování ukazuje, jak se mění částky určené na jistinu a úrok během doby trvání hypotéky. V tomto příkladu je doba hypotéky 30 let, hlavní jistina je 100 000 USD a úroková sazba je 6%.

Jak vidíte, platby provedené během prvních let hypotéky spočívají především v platbách úroků.

Hlavní výhodou úvěru s pevnou sazbou je, že dlužník je chráněn před náhlým a potenciálně významným zvýšením měsíčních splátek hypotéky, pokud se úrokové sazby zvýší. Hypotéky s pevnou sazbou jsou snadno srozumitelné a liší se od věřitele k věřiteli. Nevýhodou hypoték s pevnou sazbou je, že když jsou úrokové sazby vysoké, je pro úvěr obtížnější získat úvěr, protože platby jsou méně dostupné.

Přestože je úroková sazba pevná, celková výše úroku, kterou zaplatíte, závisí na době splatnosti hypotéky. Tradiční úvěrové instituce nabízejí hypotéky s pevnou sazbou na různé podmínky, z nichž nejčastější jsou 30, 20 a 15 let.

30letá hypotéka je nejoblíbenější volbou, protože nabízí nejnižší měsíční splátky. Kompromis pro tuto nízkou platbu je však výrazně vyšší celkové náklady, protože toto desetiletí nebo více navíc je v tomto termínu primárně věnováno platbě úroků. Měsíční splátky za krátkodobější hypotéky jsou vyšší, takže jistina je splacena v kratším časovém rámci. Krátkodobé hypotéky také nabízejí nižší úrokovou sazbu, která umožňuje větší splácení jistiny při každé splátce hypotéky. Krátkodobé hypotéky tak stojí celkově výrazně méně. (Další informace naleznete v části Principy struktury plateb hypoték .)

Hypotéky: Fixní sazba versus nastavitelná sazba

Hypotéky s nastavitelnou sazbou

Úroková sazba hypotéky s nastavitelnou sazbou je variabilní. Počáteční úroková sazba na ARM je stanovena pod tržní sazbou u srovnatelné půjčky s pevnou sazbou a poté se sazba v průběhu času zvyšuje. Pokud bude ARM držen dostatečně dlouho, bude úroková sazba převyšovat běžnou sazbu pro půjčky s pevnou sazbou.

ARM mají pevné časové období, během kterého počáteční úroková sazba zůstává konstantní, po které se úroková sazba nastaví na předem uspořádanou frekvenci. Období pevné sazby se může výrazně lišit - kdekoli od jednoho měsíce do 10 let; kratší adaptační období obvykle nese nižší počáteční úrokové sazby. Po počátečním období se půjčka resetuje, což znamená, že existuje nová úroková sazba založená na současných tržních sazbách. Toto je pak míra do příštího resetu, což může být následující rok.

Terminologie ARM

ARM jsou výrazně složitější než půjčky s pevnou sazbou, takže prozkoumání výhod a nevýhod vyžaduje pochopení některé základní terminologie. Zde jsou některé pojmy, které musí dlužníci vědět před výběrem ARM:

• Frekvence úprav: Toto se vztahuje k množství času mezi úpravami úrokových sazeb (např. Měsíční, roční, atd.).
• Indexy úprav: Úrokové úpravy jsou vázány na benchmark. Někdy se jedná o úrokovou sazbu pro určitý druh aktiv, jako jsou depozitní certifikáty nebo státní pokladniční poukázky. Může to být také specifický index, jako je Index nákladů fondů nebo Londýnská mezibankovní nabídková sazba (LIBOR).
• Marža: Při podpisu vaší půjčky souhlasíte s tím, že zaplatíte sazbu, která je o určité procento vyšší než index úpravy. Například vaše nastavitelná sazba může být sazba jednoroční T-bankovky plus 2%. Že další 2% se nazývají marže.
• Limity : To se týká limitu částky, kterou může úroková sazba zvýšit každé období pro přizpůsobení. Některá ARM také nabízejí omezení celkové měsíční platby. Tyto půjčky, také známé jako záporné amortizační půjčky, udržují platby nízké; tyto platby však mohou pokrýt pouze část splatného úroku. Nesplacený úrok se stává součástí jistiny. Po letech splácení hypotéky může být vaše dlužná částka vyšší než částka, kterou jste si původně půjčili.
• Strop: Jedná se o nejvyšší, o který je povoleno, aby se nastavitelná úroková sazba stala během doby trvání půjčky.

Největší výhodou ARM je, že je podstatně levnější než hypotéka s pevnou sazbou, alespoň po dobu prvních tří, pěti nebo sedmi let. ARM jsou také atraktivní, protože jejich nízké počáteční platby často umožňují dlužníkovi získat nárok na větší půjčku a v prostředí klesajících úrokových sazeb umožňují dlužníkovi využívat nižší úrokové sazby (a nižší platby) bez nutnosti refinancovat hypotéku .

Dlužník, který si zvolí ARM, může ušetřit několik set dolarů měsíčně až po dobu sedmi let, po kterých pravděpodobně dojde k nárůstu jeho nákladů. Nová sazba bude založena na tržních sazbách, nikoli na počátečním tržním kurzu. Pokud máte velké štěstí, může to být nižší v závislosti na tom, jaké jsou tržní sazby v okamžiku resetování sazby.

ARM však může představovat některé významné nevýhody. U ARM se vaše měsíční platba může po dobu trvání půjčky často měnit. A pokud využijete velkou půjčku, můžete mít potíže při zvyšování úrokových sazeb: Některé ARM jsou strukturovány tak, aby se úrokové sazby mohly během několika let téměř zdvojnásobit. (Další informace naleznete v části Nastavitelná sazba hypotéky: Co se stane, když úrokové sazby stoupají ).

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou skutečně vyšly z mnoha finančních plánovačů po rozpadu hypotéky na nižší hypotéky v roce 2008, který znamenal období zabavování a krátkých prodejů. Dlužníci čelili šoku z nálepky, když se jejich ARM upravily a jejich platby prudce stouply. Naštěstí od té doby byly zavedeny vládní předpisy a právní předpisy, které zvyšují dohled, který transformoval bublinu na bydlení na globální finanční krizi. Úřad pro finanční ochranu spotřebitele (CFPB) zabraňuje dravým hypotečním praktikám, které poškozují spotřebitele. Půjčovatelé půjčují dlužníkům, kteří pravděpodobně splácí své půjčky.

ARM jsou výrazně levnější než hypotéky s pevnou sazbou.

Který úvěr je pro vás ten pravý?

Při výběru hypotéky je třeba zvážit širokou škálu osobních faktorů a uvést je do rovnováhy s ekonomickou realitou neustále se měnícího trhu. Osobní finance jednotlivců často zažívají období předstihu a útlumu, zvyšování a klesání úrokových sazeb a sílu vosků a ubývání ekonomiky. Chcete-li svůj výběr půjčky uvést do kontextu těchto faktorů, zvažte následující otázky:

• Jak velkou hypoteční splátku si dnes můžete dovolit?
• Mohli byste si přesto dovolit ARM, pokud by úrokové sazby rostly?
• Jak dlouho plánujete bydlet na pozemku?
• V jakém směru míří úrokové sazby a předpokládáte, že tento trend bude pokračovat?

Pokud uvažujete o ARM, měli byste spustit čísla a určit nejhorší scénář. Pokud si to stále můžete dovolit, pokud se hypotéka v budoucnu vrátí na maximální limit, ARM vám ušetří peníze každý měsíc. V ideálním případě byste měli použít úspory ve srovnání s hypotékou s pevnou sazbou, abyste každý měsíc prováděli další splátky jistiny, takže celková půjčka je menší, když dojde k resetu, což dále snižuje náklady.

Pokud jsou úrokové sazby vysoké a očekává se, že klesnou, ARM zajistí, že budete moci využít výhody poklesu, protože nejste vázáni na konkrétní sazbu. Pokud úrokové sazby stoupají nebo je pro vás důležitá stabilní, předvídatelná platba, může jít o hypotéku s pevnou sazbou.

Kandidáti na ARM

Krátkodobý majitel domu

ARM může být skvělou volbou, pokud jsou v nejbližší době základními požadavky nízké platby nebo pokud nemáte v plánu žít v majetku dostatečně dlouho na to, aby sazby vzrostly. Jak již bylo zmíněno dříve, období s pevnou sazbou ARM se liší, obvykle od jednoho roku do sedmi let, což je důvod, proč ARM nemusí mít smysl pro lidi, kteří plánují udržovat svůj dům déle než to. Pokud však víte, že se budete pohybovat v krátkém období, nebo nemáte v plánu držet se domu po celá desetiletí, pak ARM bude mít velký smysl.

Řekněme, že úrokové prostředí znamená, že můžete uzavřít pětiletou ARM s úrokovou sazbou 3, 5%. 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou by vám oproti tomu poskytla úrokovou sazbu 4, 25%. Pokud se chystáte přesunout před pětiletým resetováním ARM, ušetříte na úroku spoustu peněz. Pokud se naopak rozhodnete zůstat v domě déle, zejména pokud jsou sazby vyšší, když se váš úvěr upraví, pak hypotéka bude stát víc, než by měla pevná půjčka. Pokud ale kupujete dům s okem směrem k přechodu na větší dům, jakmile založíte rodinu - nebo si myslíte, že se přestěhujete do práce - ARM může být pro vás to pravé.

Vydělávejte příjmy

Pro lidi, kteří mají stabilní příjem, ale neočekávají, že se dramaticky zvýší, má hypotéka s pevnou sazbou větší smysl. Pokud však očekáváte zvýšení svého příjmu, může vám jít s ARM ušetřit placení velkého úroku po dlouhé trase.

Řekněme, že hledáte svůj první domov a právě jste absolvovali lékařskou nebo právnickou školu nebo vydělali MBA. Šance jsou vysoké, že v nadcházejících letech budete vydělávat více a budete si moci dovolit zvýšené platby, když se váš úvěr přizpůsobí vyšší sazbě. V tom případě pro vás bude fungovat ARM. V jiném scénáři, pokud očekáváte, že začnou přijímat peníze z důvěry v určitém věku, můžete získat ARM, který se resetuje ve stejném roce.

Typ výplaty

Uzavření hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou je velmi atraktivní pro hypoteční dlužníky, kteří mají nebo budou mít hotovost na splacení půjčky dříve, než se objeví nová úroková sazba. I když to nezahrnuje převážnou většinu Američanů, existují situace ve kterém to může být možné stáhnout.

Vezměte si dlužníka, který kupuje jeden dům a prodává další jeden současně. Tato osoba může být nucena koupit nový domov, zatímco starý je ve smlouvě, a v důsledku toho uzavře jednoletou nebo dvouletou ARM. Jakmile dlužník získá výtěžek z prodeje, může se otočit a vyplatit ARM s výtěžkem z prodeje domů.

Další situací, ve které by ARM dávalo smysl, je, pokud si můžete dovolit zrychlit platby každý měsíc natolik, aby jste je splatili dříve, než se resetuje. Využití této strategie může být riskantní, protože se stává život, a přestože si nyní můžete dovolit provádět zrychlené platby nyní, pokud onemocníte, ztratíte práci nebo kotel půjde, to už možná nebude možné.

Sečteno a podtrženo

Bez ohledu na typ půjčky, který vyberete, vám výběr pečlivě pomůže vyhnout se nákladným chybám. Jedno je jisté: Nejezděte s ARM, protože nižší měsíční platba je jediný způsob, jak si dovolit ten dům snů. Podobnou sazbu můžete získat v době resetování, ale je to vážná hazard. Je rozumnější hledat místo toho dům s menší cenovkou.

Pokračovat ve čtení

• Podívejte se na aktuální sazby hypoték
• Jak úrokové sazby fungují na hypotéce
• Pochopení struktury platby hypotéky
• Hypoteční body: Co má smysl?
• Hypotéka s pevnou nebo variabilní sazbou: Která je teď lepší?
• Nalezení nejlepších sazeb hypotéky
• Máte dobrou hypotéku? Zamkněte to!
• Nejdůležitější faktory ovlivňující hypoteční sazby
• Prognóza sazby hypotéky: Koupit, prodat nebo Refi?
• Hypotéka s nastavitelnou sazbou: Co se stane, když úrokové sazby stoupají
• Jak úrokové sazby ovlivňují trh s bydlením
• Je cena domu nebo úroková sazba důležitější?
• Nakupování za hypoteční sazby