Prostředky z operací (FFO)
Fondy z provozu (FFO) se vztahují k číslu, které používají investiční fondy pro nemovitost (REIT) k definování peněžních toků z jejich operací.
FFO se vypočítá připočtením odpisů a amortizace k výnosům a odečtením všech zisků z prodeje. Někdy je kotována na akcii. Při hodnocení REIT a jiných podobných investičních fondů by měl být namísto zisku na akcii (EPS) použit poměr FFO na akcii.
1:10Prostředky z operací (FFO)
Porozumění fondům z operací (FFO)
FFO je míra peněz generovaných REIT; realitní společnosti používají FFO jako měřítko provozního výkonu. Národní sdružení realitních investičních fondů (NAREIT) původně propagovalo toto číslo, což je opatření, které není GAAP.
Vzorec pro FFO je:
FFO = čistý příjem + odpisy + amortizace - zisky z prodeje majetku .
Všechny komponenty výpočtu FFO jsou uvedeny ve výkazu zisku a ztráty REIT. Pokud by například REIT odepsal 20 000 $, zisky z prodeje majetku 40 000 $ a čistý zisk 100 000 $, jeho FFO by činila 80 000 $. Všechny REIT jsou povinny uvádět své výpočty FFO ve veřejných finančních výkazech. Opatření obvykle zveřejňují jako poznámku pod čarou ve výkazu zisku a ztráty.
FFO nesmí být zaměňována s peněžním tokem z provozu společnosti REIT, který je vykázán ve výkazu peněžních toků firmy, a namísto toho měří čistou částku hotovosti a ekvivalentů, které do firmy plynou z pravidelných, probíhajících obchodních činností. FFO by nemělo být považováno za alternativu k peněžnímu toku jako měřítko likvidity.
Proč je FFO dobrým měřítkem REIT výkonu
FFO kompenzuje metody nákladového účetnictví, které mohou nepřesně sdělovat skutečný výkon REIT. Účtování GAAP vyžaduje, aby všechny REIT odepisovaly své investiční nemovitosti v průběhu času pomocí jedné ze standardních odpisových metod. Mnoho investičních nemovitostí však v průběhu času ve skutečnosti zvyšuje hodnotu, takže při popisu hodnoty REIT je odpis nepřesný. Odpisy a amortizace musí být přičteny zpět k čistému příjmu, aby se tento problém vyřešil.
FFO také odečte veškeré zisky z prodeje nemovitosti, protože tyto typy prodeje jsou považovány za nepřetržité. REIT musí vyplatit 90% všech zdanitelných příjmů ve formě dividend. Zisky z prodeje majetku nepřispívají k zdanitelnému příjmu REIT, a proto by neměly být zahrnuty do ocenění hodnoty a výkonnosti.
Jak již bylo zmíněno, společnosti FFO na akcii někdy poskytují společnosti jako doplněk k číslu EPS z výše uvedených důvodů. Podobně mnoho analytiků a investorů hodnotí poměr REIT-cena-FFO jako doplněk k poměru cena-výnos.
Upravené prostředky z operací
Realitní analytici stále více počítají upravené prostředky REIT z provozu (AFFO). Tento výpočet počítá s FFO REIT a odečítá opakující se výdaje, které jsou kapitalizovány a následně amortizovány, stejně jako jakékoli přímé vyrovnání nájemného. Tyto opakující se kapitálové výdaje mohou zahrnovat takové náklady na údržbu, jako jsou malířské projekty nebo výměna střech. AFFO získal trakci jako přesnější odhad potenciálu výdělku REIT.
Opatření AFFO bylo vyvinuto, aby poskytovalo lepší měřítko REIT peněz generované nebo výplaty dividend. Kromě AFFO je toto alternativní opatření někdy označováno jako finanční prostředky k dispozici k distribuci nebo hotovost k dispozici k distribuci.
Příklad REFO FFO
Populární centrum REIT Společnost Simon Property Group vykázala finanční prostředky z provozu ve svém výkazu zisku a ztráty za rok 2017 ve výši 4 miliard USD, což je o 6% více než v roce 2016. Čistý zisk firmy mezitím činil 2, 2 miliardy USD. K dosažení FFO firma přidala zpětné odpisy a amortizaci asi 1, 8 miliardy USD a dále upravila o další menší čísla - včetně snížení o 5, 3 milionu USD na výplatu preferenčních dividend a dividend a nekontrolovatelné části odpisů a amortizace, která měla za následek v dalším snížení o 17, 1 milionu USD. Simon navíc vykázal zředěnou hodnotu FFO na akcii ve výši 11, 21 USD, ve srovnání s hodnotou zředěného EPS ve výši 6, 24 $.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.