Kolik hypotéky si můžete dovolit?

V roce 2019 mohou být potenciální kupci domů sklízeni nárůstem úrokových sazeb a vyšší cenovou hladinou na domácnostech. Podle předpovědí Zillow na trhu s bydlením. Pokud si však nemůžete dovolit transakci za hotovost, místo abyste se zeptali: „Mohu si ten dům dovolit?“ Kupující by si měli položit otázku: „Mohu si dovolit půjčit si peníze na ten dům?“

2½ Hrubý příjem

Obecně lze říci, že většina budoucích majitelů domů si může dovolit financovat nemovitost, která stojí dva až dva a půlnásobek hrubého příjmu. Podle tohoto vzorce si může osoba vydělávající 100 000 dolarů ročně dovolit hypotéku ve výši 200 000 až 250 000 USD. Tento výpočet je však pouze obecným vodítkem. Hypoteční kalkulačku Investopedia můžete použít k lepšímu odhadu měsíčních splátek hypotéky.

Nakonec je třeba při rozhodování o nemovitosti zvážit několik dalších faktorů. Za prvé, je dobré pochopit, co si váš věřitel myslí, že si můžete dovolit (a jak to dospělo k tomuto odhadu). Za druhé, musíte určit některá osobní kritéria hodnocením nejen vašich financí, ale také vašich preferencí a priorit.

Hypotéky: Kolik si můžete dovolit?

Kritéria věřitelů

Zatímco každý hypoteční úvěr určuje svá vlastní kritéria pro dostupnost, vaše schopnost koupit dům - a velikost a podmínky půjčky, kterou si zasloužíte - závisí do velké míry na následujících faktorech:

Hrubý příjem

Jedná se o výši příjmu, který potenciální domovník získá před zdaněním z příjmu. Obecně se to považuje za plat plus příjmy z bonusů a může zahrnovat výdělek na částečný úvazek, výdělek ze samostatné výdělečné činnosti, dávky sociálního zabezpečení, zdravotní postižení, výživné a výživné na děti. Hrubý příjem hraje klíčovou roli při určování poměru front-end.

Front-End Ratio

Tento poměr představuje procento z vašeho ročního hrubého příjmu, který lze věnovat splácení hypotéky každý měsíc. Hypoteční splátka se skládá ze čtyř složek (často společně označovaných jako PITI): jistina, úroky, daně a pojištění, pojištění majetku a soukromé hypoteční pojištění.

Dobré pravidlo je, že PITI by neměl přesáhnout 28% vašeho hrubého příjmu. Nicméně, mnoho věřitelů nechat dlužníky přesáhnout 30%, a někteří dokonce nechat dlužníky přesáhnout 40%.

Zadní poměr

Také známý jako poměr dluhu k příjmu (DTI), počítá procento vašeho hrubého příjmu potřebného k pokrytí vašich dluhů. Dluhy zahrnují platby kreditními kartami, podporu dítěte a další nesplacené půjčky (auto, student atd.). Jinými slovy, pokud platíte 2 000 $ každý měsíc ve výdajích a vyděláte 4 000 $ každý měsíc, váš poměr je 50% - polovina vašeho měsíčního příjmu se používá k úhradě dluhu.

Zde je špatná zpráva: Poměr dluhu k příjmu 50% vám nepřinese ten sen domů. Většina věřitelů doporučuje, aby vaše DTI nepřesáhlo 36% vašeho hrubého příjmu. Chcete-li vypočítat svůj maximální měsíční dluh na základě tohoto poměru, vynásobte svůj hrubý příjem 0, 36 a vydělte 12. Například, pokud vyděláváte 100 000 $ ročně, vaše maximální měsíční výdaje na dluh by neměly přesáhnout 3 000 $. Čím nižší je poměr DTI, tím lepší.

Vaše kreditní skóre

Je-li jednou stranou cenově dostupné mince příjem, pak druhá strana představuje riziko. Hypoteční půjčovatelé vyvinuli vzorec pro stanovení úrovně rizika pro potenciální homebuyer. Vzorec se liší, ale obecně se určuje pomocí úvěrového skóre žadatele. Žadatel s nízkým úvěrovým skóre může očekávat, že na svou půjčku zaplatí vyšší úrokovou sazbu, také nazývanou roční procentní sazba (APR).

Pokud víte, že v budoucnu budete hledat domov, pracujte nyní na svém kreditním skóre. A na své zprávy musíte dávat pozor. Pokud existují nepřesné záznamy, bude nějakou dobu trvat, než budou odstraněny, a vy nechcete nechat ujít ten sen doma kvůli něčemu, co není vaše chyba.

Jak vypočítat zálohu

Záloha je částka, kterou si kupující může dovolit zaplatit z kapsy za pobyt za použití hotovosti nebo likvidních aktiv. Zaplacení zálohy ve výši nejméně 20% z kupní ceny domu je obvykle požadováno věřiteli (a minimum požadované k tomu, aby se nemuselo vyžadovat soukromé hypoteční pojištění), ale mnoho kupujících nechává kupující kupovat dům s výrazně menším procentem. Je však zřejmé, že čím více můžete dát, tím méně financování budete potřebovat, a čím lépe se podíváte na banku.

Například, pokud si potenciální domácí kupec může dovolit platit 10% za 100 000 $ domů, je záloha 10 000 USD, což znamená, že majitel domu musí financovat 90 000 USD.

Věřitelé chtějí kromě výše financování vědět také počet let, na které je hypoteční úvěr potřebný. Krátkodobá hypotéka má vyšší měsíční splátky, ale je pravděpodobně levnější po celou dobu trvání půjčky.

Jak se věřitelé rozhodují

Rozhodnutí hypotéčního poskytovatele hypotéky o cenové dostupnosti pro domácnosti se řídí mnoha různými faktory, ale v zásadě se scvrkávají na příjem a dluh, aktiva a závazky. Někdy si myslíme, že naše žádosti o hypotéku posuzuje osoba, která používá spíše střevní pocit než objektivní kritéria, ale ve skutečnosti, i když váš hypoteční úvěr měl špatný den, můžete si být jisti, že většina procesu je formální.

Půjčovatel chce vědět, kolik příjmů žadatel vydělává, kolik požadavků na tento příjem existuje a potenciál pro oba v budoucnu - zkrátka vše, co by mohlo ohrozit jeho schopnost získat zpětné platby. Příjmy, zálohy a měsíční výdaje jsou obecně základními předpoklady pro financování, zatímco úvěrová historie a skóre určují úrokovou míru samotného financování.

Osobní kritéria pro homebuyery

Půjčovatel vám může říct, že si můžete dovolit obrovský majetek, ale můžete to opravdu? Pamatujte, že věřitelská kritéria se zaměřují převážně na vaši hrubou mzdu. Problém s použitím hrubé mzdy je jednoduchý: započítáváte až 30% své výplaty - ale co daně, srážky FICA a pojistné na zdravotní pojištění? I když získáte vrácení daně z daňového přiznání, nepomůže vám to teď - a kolik se skutečně vrátíte?

To je důvod, proč někteří finanční experti cítí, že je realističtější myslet na váš čistý příjem (aka pay-home pay) a že byste neměli používat více než 25% svého čistého příjmu na splácení hypotéky. V opačném případě, i když byste mohli být doslova schopni splácet hypotéku měsíčně, můžete být také „chudí doma“.

Náklady na zaplacení a údržbu vašeho domu by mohly zabrat tak velké procento vašeho příjmu - daleko a nad nominálním poměrem front-end -, že už nebudete mít dostatek peněz na pokrytí dalších volitelných výdajů nebo nesplacených dluhů, nebo na kromě důchodu nebo dokonce deštivého dne.

Rozhodnutí, zda být „chudý dům“ nebo ne, je z velké části věcí osobní volby - protože schválení hypotéky neznamená, že si platby můžete skutečně dovolit.

Úvahy před hypotékou

Kromě kritérií věřitele zvažte při zvažování své schopnosti platit hypotéku následující problémy.

Příjem

Spoléháte se na dva příjmy jen na zaplacení účtů? Je vaše práce stabilní? Dokážete snadno najít jinou pozici, která platí stejnou nebo lepší mzdu, pokud byste ztratili svou současnou práci? Pokud splnění vašeho měsíčního rozpočtu závisí na každém desetníku, který vyděláváte, může být i malé snížení katastrofou.

Výdaje

Výpočet ukazatele back-end bude zahrnovat většinu vašich současných dluhových výdajů, ale co další výdaje, které jste dosud nevytvořili? Budete mít děti, které jednoho dne chodí na vysokou školu? Máte v plánu koupit nové auto, kamion nebo loď? Baví vás vaše rodina roční dovolenou?

Životní styl

Jste ochotni změnit svůj životní styl a získat dům, který chcete? Pokud se vám méně výletů do nákupního centra a malého zpřísnění rozpočtu neobtěžuje, uplatnění vyššího poměru back-end může fungovat dobře. Pokud nemůžete provádět žádné úpravy, nebo již máte značné zůstatky na kreditních kartách, možná budete chtít hrát bezpečně a při svém domově lovit konzervativnější přístup.

Osobnost

Žádní dva lidé nemají stejnou osobnost bez ohledu na svůj příjem. Někteří lidé mohou v noci klidně spát s vědomím, že dluží 5 000 dolarů měsíčně za dalších 30 let, zatímco jiní se starají o polovinu platby, která je větší. Vyhlídka na refinancování domu za účelem umožnění plateb za nové auto by některé lidi zbláznila, aniž by se obávala ostatních vůbec.

Náklady nad rámec hypotéky

Zatímco hypotéka je jistě největší finanční zodpovědností vlastníka domu, existuje spousta dalších nákladů, z nichž některé nezmizí ani po splacení hypotéky. Inteligentní zákazníci by si měli dobře pamatovat na následující položky:

Údržba

I když si stavíte nový domov, nezůstane navždy nový, ani drahá hlavní zařízení, jako jsou kamna, myčky nádobí a ledničky. Totéž platí pro střechu domu, pec, příjezdovou cestu, koberec a dokonce i barvu na stěnách. Pokud jste při prvním splácení hypotéky „dům chudí“, mohli byste se ocitnout v obtížné situaci, pokud se vaše finance nezlepší v době, kdy váš dům potřebuje velké opravy.

Utility

Náklady na teplo, elektřinu, vodu, kanalizaci, odvoz odpadků, kabelovou televizi a telefonní služby stojí peníze. Tyto náklady nejsou zahrnuty do ukazatele front-end, ani se nepočítají do ukazatele back-end. Pro většinu majitelů domů jsou však nevyhnutelné.

Asociační poplatky

Mnoho ohrazených čtvrtí nebo plánovaných komunit vyhodnocuje měsíční nebo roční asociační poplatky. Tyto poplatky jsou někdy nižší než 100 USD ročně, jindy jsou několik stovek dolarů měsíčně. V některých komunitách patří údržba trávníku, odklízení sněhu, komunitní bazén a další služby.

Některé poplatky se používají pouze na administrativní náklady spojené s provozováním komunity. Je důležité si uvědomit, že zatímco rostoucí počet poskytovatelů úvěrů zahrnuje asociační poplatky v poměru front-end, je třeba si uvědomit, že tyto poplatky se v průběhu času pravděpodobně budou zvyšovat.

Nábytek a výzdoba

Poté, co slunce zapadne, projeďte téměř jakoukoli komunitu nových domů a pravděpodobně si všimnete některých vnitřních světel osvětlujících velké prázdné místnosti, které můžete vidět pouze proto, že tyto velké, krásné domy nemají žádné okenní krytiny.

Toto není poslední trend zdobení. Je to výsledek rodiny, která utratila všechny své peníze na dům a nyní si nemůže dovolit záclony ani nábytek. Než si koupíte nový dům, dobře se rozhlédněte kolem počtu místností, které bude třeba vybavit, a počtu oken, která budou muset být pokryta.

Sečteno a podtrženo

Náklady na domov jsou jediným největším osobním výdajem, kterému většina lidí kdy čelí. Před přijetím tak obrovského dluhu si udělejte čas na matematiku. Poté, co spustíte čísla, zvažte svou osobní situaci a přemýšlejte o svém životním stylu - nejen nyní, ale v příštích deseti nebo dvou letech.

Domem snů může být nyní vše, co jste chtěli, za skvělou cenu, ale stojí za to přemáhat sebe i vaši rodinu? Zabavíte nejen svůj dům, ale i celý svůj život? Půjčovatel vám pomůže koupit dům. Ale skutečný člověk, který by se měl rozhodnout, zda si to skutečně můžete dovolit, jste vy.