Naučte se oceňovat investice do nemovitostí

Z kvantitativního hlediska je investice do nemovitostí poněkud jako investice do akcií. Aby investoři mohli profitovat, musí určit hodnotu nemovitosti a vzdělaně odhadnout, jakého zisku každý z nich dosáhne, ať už prostřednictvím zhodnocení majetku, příjmu z pronájmu nebo obojího.

Ocenění vlastního kapitálu se obvykle provádí pomocí dvou základních metodik: absolutní hodnoty a relativní hodnoty. Totéž platí pro hodnocení majetku. Diskontování budoucího čistého provozního výnosu (NOI) příslušnou diskontní sazbou pro nemovitosti je podobné ocenění diskontovaných peněžních toků (DCF) pro akcie; integrace modelu multiplikátoru hrubého příjmu do nemovitostí je srovnatelná s oceňováním relativní hodnoty s akciemi. Níže se podíváme, jak hodnotit nemovitost pomocí těchto metod.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Míra kapitalizace

Jedním z nejdůležitějších předpokladů, které realitní investor při oceňování nemovitostí činí, je zvolit vhodnou míru kapitalizace, což je požadovaná míra návratnosti nemovitosti bez zhodnocení nebo znehodnocení. Jednoduše řečeno, je to sazba použitá na čistý provozní příjem pro stanovení současné hodnoty nemovitosti.

Pokud je například nemovitost, u které se očekává, že v příštích deseti letech vytvoří čistý provozní příjem (NOI) 1 milion USD, diskontována kapitalizační sazbou 14%, tržní hodnota nemovitosti je 1 000 000 / 0, 14 = 7 142 857 $ (čistá provozní výnos / celková míra kapitalizace = tržní hodnota).

Tržní hodnota 7, 142, 857 USD je dobrá, pokud se nemovitost prodá za 6, 5 ​​milionu USD. Je špatné, pokud je prodejní cena 8 milionů dolarů.

Stanovení míry kapitalizace je jednou z klíčových metrik při oceňování majetku generujícího příjem. Ačkoli je to poněkud komplikovanější než výpočet váženého průměrného kapitálu (WACC) firmy, existuje několik metod, které mohou investoři použít k nalezení vhodné míry kapitalizace. (Související čtení viz "4 způsoby, jak ocenit nemovitost z pronájmu nemovitosti")

Metoda vytváření

Jedním společným přístupem je metoda budování. Počínaje úrokovou sazbou přidejte:

1. Příslušná prémie za likviditu (vzniká v důsledku nelikvidní povahy nemovitosti)
2. Prémie za opětovné zachycení (účty za čisté zhodnocení půdy)
3. Riziková prémie (odhaluje celkovou rizikovou expozici trhu s nemovitostmi)

Při úrokové sazbě 4%, bez likvidity 1, 5%, prémii za opětovné zachycení 1, 5%. a míra rizika 2, 5% je míra kapitalizace majetkové účasti sečtena jako: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Pokud je čistý provozní výnos 200 000 USD, tržní hodnota nemovitosti je 200 000 USD / 0, 115 = 1 739 130 USD.

Je zřejmé, že provádění tohoto výpočtu je velmi jednoduché. Složitost spočívá v posouzení přesných odhadů pro jednotlivé složky míry kapitalizace, což může být náročné. Výhodou metody narůstání je to, že se pokouší definovat a přesně měřit jednotlivé složky diskontní sazby.

Metoda extrakce trhu

Metoda extrakce trhu předpokládá, že existují aktuální, snadno dostupné informace o čistém provozním výnosu a prodejní ceně srovnatelných vlastností vytvářejících příjmy. Výhodou metody extrakce trhu je, že míra kapitalizace zvyšuje význam kapitalizace přímého příjmu.

Stanovení míry kapitalizace je relativně jednoduché. Předpokládejme, že investor uvažuje o koupi parkoviště, u kterého se očekává čistý provozní příjem ve výši 500 000 USD. V oblasti existují tři parkovací vlastnosti, které vytvářejí srovnatelné příjmy.

• Parkoviště 1 má čistý provozní příjem 250 000 USD a prodejní cenu 3 miliony USD. V tomto případě je míra kapitalizace: 250 000 $ / 3 000 000 = 8, 33%.
• Parkoviště 2 má čistý provozní příjem 400 000 USD a prodejní cenu 3, 95 milionu USD. Míra kapitalizace je: 400 000 $ / 3 950 000 $ = 10, 13%.
• Parkovací část 3 má čistý provozní příjem 185 000 USD a prodejní cenu 2 miliony USD. Míra kapitalizace je: 185 000 $ / 2 000 000 = 9, 25%.

Na základě vypočtených sazeb pro tyto tři srovnatelné vlastnosti (8, 33%, 10, 13% a 9, 25%) by byla celková míra kapitalizace 9, 4% přiměřeným zastoupením trhu. Pomocí této míry kapitalizace může investor určit tržní hodnotu nemovitosti. Hodnota investiční příležitosti k parkování je 500 000 $ / 0, 094 = 5 319 147 $.

Metoda investičního pásma

Míra kapitalizace se počítá pomocí individuálních úrokových sazeb pro nemovitosti, které používají dluhové i kapitálové financování. Výhodou metody investičního pásma je to, že je to nejvhodnější míra kapitalizace pro financované investice do nemovitostí.

Prvním krokem je výpočet faktoru klesajícího fondu. Toto je procento, které musí být vyhrazeno pro každé období, aby mělo určitou částku v budoucnu. Předpokládejme, že nemovitost s čistým provozním výnosem 950 000 USD je financována z 50%, přičemž dluh se 7% úrokem bude amortizován po dobu 15 let. Zbytek je hrazen z vlastního kapitálu při požadované míře návratnosti 10%. Faktor klesajícího fondu by se vypočítal jako:

Úroková sazba12 měsíců [1+ (úroková sazba / 12 měsíců)] (počet let ∗ 12 měsíců) −1 \ dfrac {\ frac {Úroková ~ sazba} {12 ~ měsíců}} {{[1 + (úroková ~ sazba) / 12 ~ Měsíce)]} ^ {(\ # ~ of ~ Roky * 12 ~ Měsíce)} - 1} [1+ (Úroková sazba / 12 Měsíců)] (# Roky ∗ 12 Měsíců) −112 MěsíceNajímavá sazba Cvičení

Připojením čísel dostaneme:

0, 07 / 12
{[1 + (0, 07 / 12)] ^15x12 } - 1

To počítá na 0, 003154 za měsíc. Ročně je toto procento: 0, 003154 x 12 měsíců = 0, 0378. Sazba, za kterou musí být věřitel zaplacen, se rovná tomuto faktoru klesajícího fondu plus úroková sazba. V tomto příkladu je tato míra: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% nebo 0, 1078.

Vážená průměrná sazba nebo celková míra kapitalizace při použití 50% váhy dluhu a 50% váhy vlastního kapitálu je tedy: (0, 5 x 1078) + (0, 5 x 0, 10) = 10, 39%. Výsledkem je tržní hodnota nemovitosti: 950 000 $ / 0, 1039 = 9 143 407 $.

Jak ocenit nemovitostní investice do nemovitostí

Srovnatelné oceňování vlastního kapitálu

Absolutní oceňovací modely určují současnou hodnotu budoucích příchozích peněžních toků k získání skutečné hodnoty akcie; nejčastějšími metodami jsou diskontní modely dividend (DDM) a techniky diskontovaných peněžních toků (DCF). Na druhé straně metody relativní hodnoty naznačují, že by dvě srovnatelné cenné papíry měly být podle svých výnosů oceněny podobně. Poměry, jako je cena k výnosu a cena k prodeji, jsou porovnány s jinými společnostmi v rámci odvětví, aby se určilo, zda je hodnota akcií podhodnocena nebo nadhodnocena. Stejně jako při oceňování vlastního kapitálu by analýza oceňování nemovitostí měla zavádět oba postupy k určení rozsahu možných hodnot.

Výpočet čistého provozního příjmu nemovitosti

Tržní hodnota = NOI1r − g = NOI1 kdekoli: NOI = Čistá provozní náročnost = požadovaná míra návratnosti nemovitého majetku g = míra růstu NOIR = míra kapitalizace (r − g) \ begin {zarovnanost} & Market ~ Value = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {kde:} \\ & NOI = \ text {\ small Čistý provozní zisk} \\ & r = \ text {\ small Požadovaná míra návratnosti nemovitostní majetek} \\ & g = \ text {\ small Tempo růstu NOI} \\ & R = \ text {\ small Míra kapitalizace (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {zarovnanost} Trh Hodnota = r − gNOI1 = RNOI1 kde: NOI = Čistý provozní koeficient = požadovaná míra návratnosti nemovitého majetku g = míra růstu NOIR = míra kapitalizace (r − g)

Čistý provozní zisk odráží příjmy, které bude nemovitost generovat po zohlednění provozních nákladů, ale před odečtením daní a plateb úroků. Před odečtením nákladů musí být stanoveny celkové výnosy z investice. Očekávané příjmy z pronájmu lze zpočátku odhadnout na základě srovnatelných nemovitostí v okolí. Při správném průzkumu trhu může investor určit, jaké ceny jsou nájemcům účtovány v této oblasti, a předpokládat, že na tuto nemovitost lze aplikovat podobné nájemné za metr čtvereční. Předpokládané zvýšení nájemného se započítává do míry růstu v rámci vzorce.

Vzhledem k tomu, že vysoká míra neobsazenosti jsou potenciální hrozbou pro návratnost investic do nemovitostí, měla by být ke stanovení ušlého příjmu použita analýza citlivosti nebo realistické konzervativní odhady, pokud aktivum není plně využito.

Provozní náklady zahrnují ty, které přímo vznikají při každodenním provozu budovy, jako je pojištění majetku, poplatky za správu, poplatky za údržbu a náklady na služby. Upozorňujeme, že do výpočtu celkových nákladů nejsou zahrnuty odpisy. Čistý provozní výnos z nemovitosti je podobný ziskům před úroky, daněmi, odpisy a amortizací (EBITDA).

Diskontování čistého provozního výnosu z investic do nemovitostí tržní kapitalizací je obdobou diskontování budoucího dividendového toku příslušnou požadovanou mírou návratnosti, upravenou o růst dividend. Investoři do akcií, kteří jsou obeznámeni s modely růstu dividend, by si měli okamžitě uvědomit podobnost. (DDM je jednou z nejzákladnějších finančních teorií, ale je jen tak dobrá jako její předpoklady. Podívejte se na „ Kopání do modelu diskontních slev .“)

Nalezení kapacity generující příjem

Tržní hodnota = hrubý příjem × multiplikátor hrubého příjmu \ textit {\ small Tržní hodnota = hrubý příjem} \ times \ textit {\ small multiplikátor hrubého příjmu} tržní hodnota = hrubý příjem × multiplikátor hrubého příjmu

Přístup multiplikátoru hrubého příjmu je metoda relativního ocenění, která je založena na základním předpokladu, že nemovitosti ve stejné oblasti budou oceněny úměrně k hrubému příjmu, který pomáhají vytvářet. Jak název napovídá, hrubý příjem je celkový příjem před odečtením jakýchkoli provozních nákladů. Míra neobsazenosti však musí být předpovězena, aby se získal přesný odhad hrubého příjmu.

Například, pokud realitní investor koupí budovu o rozloze 100 000 čtverečních stop, může ze srovnatelných údajů o nemovitostech určit, že průměrný hrubý měsíční příjem na čtvereční stopu v sousedství je 10 USD. Ačkoli investor může zpočátku předpokládat, že hrubý roční příjem je 12 milionů USD (10 x 12 měsíců x 100 000 čtverečních stop), v budově v daném okamžiku je pravděpodobné, že v budově budou nějaké volné jednotky. Za předpokladu, že existuje 10% míra neobsazenosti, je hrubý roční příjem 10, 8 milionu USD (12 MM x 90%). Podobný přístup je aplikován také na přístup k čistým provozním výnosům.

Dalším krokem při posuzování hodnoty nemovitosti je stanovení multiplikátoru hrubého příjmu. Toho je dosaženo, pokud člověk má historické údaje o prodeji. Při pohledu na prodejní ceny srovnatelných nemovitostí a vydělením této hodnoty generovaným hrubým ročním příjmem se získá průměrný multiplikátor pro region.

Tento typ oceňovacího přístupu je podobný jako použití srovnatelných transakcí nebo násobků k ocenění akcií. Mnoho analytiků předpovídá zisk společnosti a vynásobí hodnotu zisku na akcii (EPS) poměrem P / E v tomto odvětví. Oceňování nemovitostí lze provádět podobnými opatřeními.

Blokování blokování nemovitostí

Obě tyto metody oceňování nemovitostí se zdají relativně jednoduché. V praxi je však stanovení hodnoty majetku generujícího příjem pomocí těchto výpočtů poměrně komplikované. Za prvé, získání požadovaných informací týkajících se všech vstupů do vzorce, jako je čistý provozní příjem, prémie zahrnuté do míry kapitalizace a srovnatelné údaje o prodeji, se může ukázat jako velmi časově náročné a náročné.

Za druhé, tyto oceňovací modely řádně nezohledňují možné významné změny na realitním trhu, jako je úvěrová krize nebo realitní boom. V důsledku toho je třeba provést další analýzu předpovědí a zohlednit možný dopad měnících se ekonomických proměnných.

Vzhledem k tomu, že trhy s nemovitostmi jsou méně likvidní a průhledné než akciový trh, je někdy obtížné získat potřebné informace k provedení plně informovaného investičního rozhodnutí. To však znamená, že díky velké kapitálové investici, která je obvykle nutná k nákupu velkého rozvoje, může tato komplikovaná analýza přinést velkou návratnost, pokud povede k objevu podhodnocené nemovitosti (podobné investování do vlastního kapitálu). Tedy věnování času na výzkum požadovaných vstupů stojí za čas a energii.

Sečteno a podtrženo

Oceňování nemovitostí je často založeno na podobných strategiích jako analýza vlastního kapitálu. Kromě metody diskontovaného čistého provozního příjmu a multiplikátoru hrubého příjmu se často používají i jiné metody - některé jedinečné pro tuto třídu aktiv. Například někteří průmysloví odborníci mají aktivní pracovní znalosti o městské migraci a vzorcích rozvoje. Díky tomu mohou určit, které místní oblasti s největší pravděpodobností zažijí nejrychlejší míru uznání.

Ať už byl použit jakýkoli přístup, nejdůležitějším prediktorem úspěchu strategie je to, jak dobře je zkoumána.