Primární hypoteční trh
Primárním hypotečním trhem je trh, na kterém mohou dlužníci získat hypoteční úvěr od primárního věřitele. Banky, hypoteční makléři, hypoteční bankéři a družstevní záložny jsou primárními půjčovateli a jsou součástí primárního hypotečního trhu.
Jak funguje primární hypoteční trh
Majitelé domů mohou při nákupu hypotečního úvěru jednat přímo s primárními věřiteli kontaktováním místní banky. Pro většinu dlužníků si nevšimnou, že obchodují na primárním hypotečním trhu, protože během celého procesu budou komunikovat se svým hypotečním zástupcem v místní bance. Hypoteční profesionál vychovává dlužníka o různých typech dostupných hypoték a uvede úrokovou sazbu podle toho, který typ byl vybrán. Místní pobočka bude obvykle místem uzavření úvěru - kde je podepsáno papírování.
Mnoho dlužníků také zahájí proces nákupu domů kontaktováním hypotečního bankéře nebo hypotečního původce. Původci a hypoteční bankéři nejsou banky samy o sobě, ale místo toho pomáhají usnadnit transakci a postoupit žádost o hypotéku bance na uzavření úvěru. Makléři dostávají za svou službu poplatek, protože obchodují s primárními věřiteli. Dlužníci, na druhé straně, stojí za to získat lepší sazbu tím, že zprostředkovatele obchodovat za nejlepší řešení v závislosti na úvěru dlužníka a požadovaných podmínkách.
Je však důležité si uvědomit, že Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů zavedl předpisy týkající se odškodnění hypotečních makléřů. Před finanční krizí mohli makléři získat náhradu od dlužníka i od věřitele. Spotřebitelé nevěděli, že zprostředkovatel dostával zaplaceno zapůjčitelem, když platil jejich poplatek. Makléři také měli pobídky, aby nasměrovali spotřebitele na dražší produkty nebo hypotéky a někdy na vyšší úrokové sazby. Od Velké recese v letech 2008 a 2009 a následných předpisů, které následovaly, se počet hypotečních makléřů snížil.
Klíč s sebou
- Primárním hypotečním trhem je trh, na kterém mohou dlužníci získat hypoteční úvěr od primárního věřitele.
- Banky, hypoteční makléři, hypoteční bankéři a družstevní záložny jsou primárními půjčovateli a jsou součástí primárního hypotečního trhu.
- Majitelé domů mohou při nákupu hypotečního úvěru jednat přímo s primárními věřiteli kontaktováním místní banky.
Výhody primárního hypotečního trhu
Pro dlužníky, kteří obchodují na primárním hypotečním trhu, jsou k dispozici některé výhody, které mohou zahrnovat:
Nízké uzavírací náklady
Primární věřitelé jsou obvykle banky v místním vlastnictví, což znamená, že provádějí analýzu úvěrů a upisování. Upisovatelé přezkoumávají finanční informace a úvěrovou historii dlužníka a rozhodují, zda úvěr prodloužit či odmítnout. Místní banky také připravují veškerou dokumentaci a dokumentaci interně místo toho, aby procházely centralizovanou jednotkou mimo stát, jak je tomu u některých velkých bank. Výsledkem mohou být nižší poplatky u místní banky, protože mají méně režijních nákladů ve srovnání s větší bankou. Pokud se do vyhledávání banky zapojil i hypoteční makléř, bude vyhodnocen i poplatek. Stručně řečeno, výběr lokálně provozované banky pro primární hypotéku může pomoci snížit náklady na uzavření.
Malé zálohy
Záloha na hypotéku je obvykle 20% z kupní ceny domu. Nicméně, dlužník může dát méně peněz, a mnoho primárních věřitelů nabízí 10 procentní splacení.
Pro dlužníky s nízkým až středním příjmem nabízí půjčka FHA zálohu ve výši 3, 5% z hodnoty domu. FHA je Federální správa bydlení, která nabízí pojištění půjčovatelům, aby mohli půjčovat půjčkám s nízkými příjmy.
Záloha méně než 20% však způsobuje, že dlužník musí koupit soukromé hypoteční pojištění nebo PMI. PMI chrání banky a věřitele v případě, že dlužník neplní hypotéku. PMI je měsíční poplatek účtovaný dlužníkovi až do splacení 20% hypotečního úvěru.
Flexibilita
Protože původci úvěru jsou obvykle banky v místním vlastnictví, je více pravděpodobné, že dlužníci budou schopni komunikovat s lidmi, kteří získají poslední slovo, což je nepravděpodobné v národní bance. Přímý kontakt může poskytnout flexibilitu, pokud mají dlužníci jedinečnou finanční situaci.
Flexibilita může zahrnovat nabídku fixní sazby 15 let oproti 30leté hypotéce, pokud se dlužník snaží splácet úvěr dříve. Mezi výhody 15leté hypotéky patří nižší celkové úrokové poplatky, protože je splacena dříve. Dlužníci také obvykle mohou sjednat nižší úrokovou sazbu, protože je zde menší riziko selhání dlužníka nebo nesplacení půjčky z důvodu finančních potíží. Velkou výhodou třicetileté hypotéky je samozřejmě to, že nabízí nižší platby, protože jsou rozloženy na delší období oproti jiným podmínkám.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou jsou flexibilní možností, které se obvykle nabízejí za úplatu. Úvěry ARM obvykle přicházejí s pevnou úrokovou sazbou po stanovenou dobu a poté se každoročně upravují o index, který byl předem určen věřitelem a vypůjčovatelem. Obvykle ARM přicházejí s limitem, jak vysoká by mohla úroková sazba jít během doby trvání půjčky, což usnadňuje výpočet a rozpočet vaší maximální měsíční platby.
Primární hypoteční trh vs. sekundární hypoteční trh
Primární trh je tvořen primárními věřiteli. Primární věřitelé obvykle uchovávají půjčky, které pocházejí, jako součást svého portfolia a obsluhují je po celou dobu trvání půjčky. Banka, která poskytla hypoteční úvěr, však může úvěr prodat na sekundárním hypotečním trhu, což je trh, na kterém mohou investoři nakupovat a prodávat dříve vydané hypoteční úvěry. Hypotéku lze prodat jinému věřiteli nebo servisní společnosti, která zpracovává platby za půjčku. Nový věřitel nebo poskytovatel služeb vydělává peníze z poplatků a úroků z hypotéky.
Mnoho hypoték kupuje Fannie Mae nebo Federální národní asociace hypoték (Fannie Mae nebo FNMA). Fannie Mae se obrací a balí půjčky a prodává je jako investice nazývané hypotéky zajištěné cenné papíry (MBS), které jsou podobné podílovým fondům, ale obsahují hypotéky místo akcií. Investoři získávají úrokovou sazbu z hypoték za držení MBS.
Pokud je vaše hypotéka prodána, uvědomte si, že se jedná o běžnou praxi ve finančním odvětví. Banky mají úvěrové limity, což znamená, že mají limity na to, kolik z jejich vkladové základny mohou půjčit. Prodej hypotečního úvěru Fannie Mae nebo poskytovateli služeb odstraní půjčku z bankovních knih, což jí umožní půjčit více peněz. Pokud by banky nemohly své hypotéky odprodat, dosáhly by svých úvěrových limitů a nebyly by schopny nabídnout žádné další hypotéky, což by zpomalilo ekonomiku. Pokud však nejste investorem, který chce koupit MBS, nebudete se zabývat sekundárním trhem. Místo toho budete jednat s bankou nebo makléřem na primárním hypotečním trhu.