Půjčky na domácí kapitál a úvěrové linky na domácí kapitál - HELOC

Jedním z největších výhod vlastnictví domu je schopnost budovat kapitál v průběhu času. Tento kapitál můžete použít k zajištění nízkorozpočtových prostředků ve formě „druhé hypotéky“ - jednorázové půjčky nebo domácí úvěrové linky (HELOC).

Každá z těchto forem úvěrů má své výhody a nevýhody, proto je důležité pochopit jejich výhody a nevýhody, než budete pokračovat.

Základy půjčky na akcie

Úvěry na bydlení a HELOCs používají kapitál ve vaší domácnosti - to je rozdíl mezi hodnotou vašeho domu a zůstatkem na hypotéce - jako zajištění.

Protože jsou půjčky zajištěny proti hodnotě vašeho domova, půjčky na bydlení nabízejí velmi výhodné úrokové sazby - obvykle blízké úrokům z prvních hypoték. Ve srovnání s nezajištěnými zdroji půjček, jako jsou kreditní karty, budete platit mnohem méně ve finančních poplatcích za stejnou částku půjčky.

Ale je tu nevýhoda, že používáte svůj domov jako kolaterál. Poskytovatelé půjček vlastního kapitálu umístí do vašeho domu druhé zástavní právo, což jim dává právo nakonec převzít váš dům, pokud se vám nepodaří provést platby. Čím více si půjčujete proti domu nebo bytu, tím více se vystavujete riziku.

Klíč s sebou

• Vlastní kapitál může být pro majitele domů velkým zdrojem hodnoty pro přístup k hotovosti za renovace nebo jiné velké nákupy.
• Protože jsou zajištěni proti hodnotě vašeho domova, věřitelé jsou ochotni nabídnout sazby, které jsou nižší než u většiny ostatních typů osobních půjček.
• Úvěr na bydlení se poskytuje jako paušální částka v hotovosti, často s pevnou úrokovou sazbou.
• Domácí kapitálové úvěrové linky (HELOC) jsou revolvingovým zdrojem potenciálních fondů, podobně jako kreditní karty, které používáte, jak uznáte za vhodné s proměnlivou úrokovou sazbou.

Způsobilost k půjčce na akcie

Banky uzavírají druhou hypotéku stejně jako ostatní půjčky na bydlení. Každý z nich má pokyny, které diktují, kolik mohou půjčit na základě hodnoty vaší nemovitosti a vaší bonity. To je vyjádřeno v kombinovaném poměru úvěru k hodnotě nebo CLTV.

Předpokládejme, že pracujete s bankou, která nabízí maximální CLTV 80%, a váš domov má hodnotu 300 000 $. Pokud v současné době dlužíte 150 000 dolarů za první hypotéku, můžete si zapůjčit dalších 90 000 USD ve formě půjčky na vlastní kapitál nebo HELOC (300 000 x 0, 80 = 240 000 $).

Stejně jako u jiných hypoték závisí vaše způsobilost na půjčku a úroková sazba na vaší pracovní historii, příjmech a skóre úvěru. Čím vyšší je vaše skóre, tím nižší je riziko nesplacení vaší půjčky a nižší sazba.

Půjčky na domácí kapitál

Úvěr na bydlení se poskytuje jako paušální částka v hotovosti. Je to možnost, pokud potřebujete peníze na jednorázové výdaje, jako je například svatba nebo rekonstrukce kuchyně. Tyto půjčky obvykle nabízejí pevné sazby, takže přesně víte, jaké budou vaše měsíční platby, když si jednu vyberete.

Úvěry na bydlení nejsou odpovědí, pokud potřebujete jen malou infuzi hotovosti. Zatímco někteří věřitelé poskytnou půjčky za 10 000 $, mnozí vám jednu neposkytnou za méně než 25 000 $. A co víc, musíte zaplatit mnoho stejných nákladů na uzavření spojených s první hypotékou, jako jsou poplatky za zpracování úvěru, poplatky za zřízení, poplatky za hodnocení a poplatky za nahrávání.

Věřitelé mohou požadovat, abyste zaplatili „body“ - to je předplacený úrok - v době uzavření. Každý bod se rovná 1% hodnoty půjčky. Takže v případě půjčky 100 000 $ vás jeden bod bude stát 1 000 USD.

Body snižují úrokovou sazbu, což vám může v dlouhodobém horizontu skutečně pomoci. Ale pokud přemýšlíte o včasném splacení půjčky, tento prvotní úrok nefunguje přesně ve váš prospěch. Pokud si myslíte, že by tomu tak mohlo být, můžete se svým věřitelem často sjednat méně nebo dokonce žádné body.

HELOCs

Úvěrové linky pro domácí kapitál jsou trochu jiné. Jsou to revolvingový zdroj finančních prostředků, podobně jako kreditní karta, kterou používáte, jak uznáte za vhodné. Většina bank nabízí řadu různých způsobů přístupu k těmto prostředkům, ať už je to prostřednictvím online převodu, psaní šeku nebo pomocí kreditní karty připojené k vašemu účtu. Na rozdíl od úvěrů na bydlení mají tendenci mít jen málo, pokud vůbec nějaké, náklady na uzavření a mají variabilní úrokové sazby - ačkoli někteří věřitelé nabízejí pevné sazby na určitý počet let.

Existují výhody a nevýhody flexibility, kterou nabízejí úvěrové linky. Půjčku si můžete půjčit později, aniž byste museli žádat o novou půjčku. Tímto způsobem je to pěkný nouzový zdroj finančních prostředků, pokud vaše banka při uzavření úvěru nevyžaduje minimální čerpání.

Ale HELOCs mohou dostat některé dlužníky do potíží. Bez ohledu na vaše záměry při otevření úvěrového limitu je snadné utrácet dostupné finanční prostředky na věci, které nepotřebujete. A ať už používáte cokoli, musíte samozřejmě platit úroky.

Fáze HELOC

Většina domácích akciových linek má dvě fáze: Během období losování, které je obvykle 10 let, můžete získat přístup k vašemu dostupnému kreditu, jak uznáte za vhodné. Mnoho smluv HELOC vyžaduje během tohoto období malé platby pouze za úroky, ale možná budete mít možnost platit navíc a nechat je jít proti hlavnímu.

Po skončení období losování můžete někdy požádat o prodloužení. V opačném případě půjde do fáze splácení. Od této chvíle již nebudete mít přístup k dalším finančním prostředkům a provádíte pravidelné platby jistiny a úroků, dokud zůstatek nezmizí. Během 20letého období splácení musíte vrátit všechny peníze, které jste si půjčili, plus úroky s pohyblivou sazbou. Někteří věřitelé dávají dlužníkům v tomto okamžiku možnost převést zůstatek HELOC na půjčku s pevnou úrokovou sazbou.

Přesto se měsíční platba může téměř zdvojnásobit. Podle studie provedené společností TransUnion bude platba za 80 000 $ HELOC při roční procentní sazbě 7% stát během prvních 10 let měsíčně 467 USD, pokud jsou vyžadovány pouze platby úroků. To skočí na 719 $ za měsíc, když se začne splácet.

Tento skok v platbách na začátku nového období vyústil v platební šok pro mnoho nepřipraveného dlužníka HELOC. Jsou-li částky dostatečně velké, může dokonce způsobit, že ty, které jsou ve finančním úžině, budou v prodlení. A pokud budou splácet, mohou ztratit své domovy.

Proč si vzít druhou hypotéku?

Majitelé domů mohou využít svůj vlastní kapitál na bydlení nebo HELOC pro širokou škálu účelů. Z hlediska finančního plánování je jednou z nejlepších věcí, které můžete s fondy udělat, použít je na renovace a přestavbu projektů, které zvyšují hodnotu vašeho domova. Tímto způsobem obnovujete vlastní kapitál ve své domácnosti a současně je činí obyvatelnějšími.

Peníze můžete také použít ke konsolidaci dluhu s vysokou úrokovou sazbou, včetně zůstatků na kreditní kartě. Efektivně nahrazujete vysokorychlostní půjčku zajištěnou, levnou formou úvěru.

Samozřejmě si také můžete půjčit na financování zámořské dovolené nebo nového sportovního automobilu, který jste pozorovali. Ať už vám stojí za to narušit váš kapitál, abyste mohli nakupovat na základě vlastního uvážení, je něco, na co budete chtít důkladně promyslet.

Odpočet daně z vlastního kapitálu

Je tu další výhoda odposlechu vlastního kapitálu, pokud je to pro projekty renovace domů: IRS vám umožňuje odepsat část úroků z těchto půjček, pokud rozpisujete položky.

Od roku 2018 mohou páry odečíst úrok z až 750 000 USD způsobilého „akvizičního dluhu“ (nebo až 375 000 USD, pokud zadáte samostatně). Jedná se o hypotéky a půjčky na bydlení používané k „nákupu, výstavbě nebo podstatnému zlepšení“ domu, proti němuž byla zajištěna.

Daňoví poplatníci byli schopni odečíst úroky až z výše 100 000 dolarů z půjček na bydlení, které byly použity z jiných důvodů, jako je například splácení kreditních karet. Ale od roku 2018 už to není možnost do konce roku 2025, což je změna v důsledku daňové legislativy, která prošla v prosinci 2017.

Home Equity a HELOC Klady a zápory

I když hodnoty nemovitostí zůstávají rovné nebo stoupají, každá nová půjčka táhne váš rozpočet. Pokud například přijdete o práci, bude obtížnější udržet si aktuální informace o platbách. Protože věřitel má ve vašem domě zástavní právo, existuje šance, že byste mohli čelit uzavření trhu, pokud zaostříte dostatečně dlouho.

Klady

• Nižší náklady než u mnoha jiných typů půjček

• Schopnost půjčit si relativně velké množství hotovosti

• Flexibilita využití peněz prakticky pro jakýkoli účel

• Potenciální daňové úlevy, pokud použijete prostředky na renovační projekty, které zvyšují hodnotu vašeho domova

• Bezpečnost fixních úrokových sazeb z úvěrů na bydlení

Nevýhody

• Když používáte svůj domov jako kolaterál, zmenšujete částku vlastního kapitálu ve vašem domě

• Pokud se trh s nemovitostmi sníží, riskují ti s vyššími poměry CLTV riziko, že půjdou „pod vodou“

Domácí kapitálové půjčky vs. refinancování

Druhé hypotéky nejsou jediným způsobem, jak využít vlastního kapitálu ve vaší domácnosti a získat další peníze navíc. Můžete také dělat to, co je známé jako hotovostní refinancování, kde si vezmete novou půjčku jako náhradu za původní hypotéku.

Když je vaše nová půjčka větší než zůstatek na předchozí, máte peníze navíc. Stejně jako u půjčky na vlastní kapitál nebo HELOC mohou majitelé domů tyto prostředky použít ke zlepšení svého majetku nebo konsolidaci dluhu na kreditní kartě.

Refinancování má oproti druhé hypotéce určité výhody. Úroková sazba je obecně o něco nižší než úroková sazba z úvěrů na bydlení. A pokud sazby celkově klesly, budete chtít, aby to odrážela vaše primární hypotéka.

Refis však má i své nevýhody. Vyjímáte novou první hypotéku, takže náklady na uzavření bývají mnohem vyšší než u HELOC, které obvykle nemají strmé poplatky předem. A pokud refinancování znamená, že máte doma méně než 20% vlastního kapitálu, možná budete muset také zaplatit primární hypoteční pojištění nebo PMI. To je něco, o čem si nemusíte dělat starosti, pokud na svou původní půjčku máte pouze druhou hypotéku.

Neublíží vám, aby váš úvěrový důstojník spouštěl čísla pro každou možnost, takže můžete lépe pochopit, které z nich je pro vaši situaci nejlepší.

Získání půjčky

Možnosti půjčky a poplatky se výrazně liší od jednoho věřitele k druhému, takže se vyplatí nakupovat. Kromě tradičních bank můžete oslovit také spoření a půjčky, družstevní záložny a hypoteční společnosti. Můžete také použít hypoteční makléře, kteří v podstatě nakupují za vás a dostávají zaplaceno od věřitele.

Nikdy nemluvte pouze s jedním věřitelem; potřebujete alespoň tři možnosti a možná budete potřebovat také pomoc hypotečního profesionála, který vám pomůže porovnat nabídky. Pokud již máte více účtů v bance, zeptejte se na lepší sazby nebo speciální akce pro stávající zákazníky.

Nakupování půjčky od tradičního půjčovatele - banky nebo hypoteční společnosti - závisí na částce, kterou hledáte. Obecně platí, že u půjček pod 100 000 USD nabídne nejlepší komunitu malá komunitní banka nebo družstevní záložna. V případě větších půjček (150 000 USD nebo více) si promluvte s místními a národními bankami společně s hypotečními makléři. Stejně jako u tradičních hypoték mohou hypoteční makléři často nabízet nejlepší nabídky úvěrů na bydlení z důvodu jejich vztahů s více půjčovateli a investičními fondy. U „meziprostorových“ půjček ve výši 100 000 až 150 000 USD „stačí koupit, “ říká Casey Fleming, hypoteční makléř a autor knihy „The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku“.

Nenechte se zmást nízkými rychlostmi upoutávky. Požádejte věřitele o zaslání dokumentace, která ukazuje úrokovou sazbu a náklady na uzavření vaší konkrétní půjčky. U úvěrů na bydlení mohou být počáteční poplatky strmé, obvykle kdekoli od 2% do 5% z vaší půjčky.

Vyjednávací poplatky

Mnoho poplatků, které se věřitel snaží účtovat, není stanoveno do kamene. Někteří věřitelé jsou například ochotni se ohýbat na poplatcích za vytvoření půjčky, které pokrývají provizi zaplacenou půjčovateli nebo zprostředkovateli. Pokud od vás vyžadují, abyste zaplatili body z vaší půjčky, mohou být ochotni se s tím také dohadovat. Ale musíte se zeptat.

Věřitelé mohou nabídnout několik možností, pokud jde o uzamčení pevné úrokové sazby na HELOC. Čím delší je období, ve kterém získáte pevnou sazbu, tím vyšší je úroková sazba, kterou účtují. Pokud však sazby stoupnou, je z vaší strany také menší riziko. Takže pečlivě přemýšlejte, které podmínky pro vás fungují nejlépe.

Obecně platí, že nejlepší podmínky získáte, pokud máte stabilní pracovní historii a vynikající kreditní skóre. Stejně jako u jakékoli žádosti o hypotéku je dobré předem zkontrolovat úvěrové zprávy a ujistit se, že neobsahují chyby.

Podpora z půjčky

Abyste se později vyhnuli některým vážným zármutkům, nezapomeňte si před podepsáním na tečkovanou linii pečlivě prohlédnout všechny dokumenty o půjčce.

Pokud si uvědomíte, že jste udělali chybu, máte jistou pomoc, pokud budete jednat rychle. Existuje pravidlo federálního mandátu pro třídenní zrušení, které se vztahuje na půjčky na bydlení a HELOC.

Musíte však věřitele písemně informovat. Toto oznámení musí být zasláno nebo podáno elektronicky do půlnoci třetího dne (kromě neděle), nebo je neplatné.

Když nemůžete splácet svůj úvěr

Někdy, i když vám byla poskytnuta půjčka, se později můžete setkat s finančními problémy, což ztěžuje její splácení. Je zajímavé, že zatímco ztráta domu je riziko, pokud nemůžete splácet svůj domácí kapitál nebo úvěrovou linku, není to ušlý závěr. I když se však můžete vyhnout ztrátě domova, budete čelit vážným finančním důsledkům.

Podle Springboarda, amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst (HUD) - schváleného poradce, věřitelé obvykle sledují standardní žalobu, aby získali peníze, místo aby šli rovnou k uzavření trhu. Je to proto, že pro vyloučení musí věřitel před dražbou nemovitosti splatit první hypotéku. I když se soudní řízení může zdát méně děsivé než řízení o uzavření trhu, může vám stále ublížit. Nemluvě o tom, věřitelé mohou ozdobit mzdy, zkusit vytěsnit jiný majetek nebo vybírat své bankovní účty, aby získali to, co dluží.

Pokud se trh s nemovitostmi sníží, riskují ti s vyššími poměry CLTV riziko, že půjdou „pod vodou“.

Většina poskytovatelů hypoték a bank nechce, abyste nastavili výchozí úvěr na domácí kapitál nebo úvěrovou linku, takže budou usilovat o provedení plateb. Důležité je co nejdříve kontaktovat věřitele. Poslední věcí, kterou byste měli udělat, je vyhnout se problému. Věřitelé nemusí být ochotni s vámi spolupracovat, pokud jste ignorovali jejich hovory a dopisy nabízející pomoc měsíce.

Pokud jde o to, co věřitel může ve skutečnosti udělat, existuje několik možností. Někteří věřitelé nabídnou určitým vypůjčovatelům změnu své půjčky na vlastní kapitál nebo úvěrového limitu: podmínky, úrokovou sazbu, měsíční splátky nebo kombinaci těchto tří, aby bylo splácení půjčky dostupnější. (Upozorňujeme, že prodloužení doby trvání půjčky může znamenat, že nakonec zaplatíte více, ale měsíční splátky klesnou.)

Federální vláda má zavedené programy, které pomáhají vypořádat dlužníkům s jejich první hypotékou a dluhem vlastního kapitálu. Aby bylo možné využít vládního druhého programu úpravy hypotéky, museli jste upravit svou první hypotéku v rámci programu Home Hypfordable Hypotéky nebo HAMP. Druhý program modifikace lži ve spojení s HAMP umožňuje dlužníkům snižovat platby na domácí úvěrovou linku. HUD zveřejňuje užitečné informace o těchto a dalších programech.

Dejte si pozor na podvody

Protože dokumenty zkontrolované pro získání HELOC jsou méně než pro běžnou hypotéku - a protože existuje delší období, ve kterém si můžete půjčit peníze - zločinci mohou bohužel použít HELOC k okradení. Později se zvýšil počet zlodějů, kteří podvodně získávali tyto účty a sifonovali tisíce dolarů ukradením identity a bláznivými věřiteli.

Zde je návod, jak se to děje. Zločinci získají vaše osobní informace prostřednictvím veřejných záznamů. Dále zřídí internetový účet HELOC a manipulují s procesem ověření zákaznického účtu, aby získali finanční prostředky, které samozřejmě nikdy nevracejí. Odborníci na krádež identity zjistili, že se oběti dozvěděli o zločinu pouze tehdy, když je finanční instituce volá o opožděné platbě, obdrží písemné oznámení o opožděné platbě nebo se u nich doma objeví maršál, který je má vystěhovat.

I když často loví lidi, kteří již uzavřeli HELOC, může se stát obětí kdokoli s vlastním kapitálem, zejména majitelé domů s dobrým úvěrem a senioři, kteří spláceli hypotéku (protože věřitelé často snadno schvalují jejich žádosti). Chcete-li snížit své riziko, pravidelně kontrolujte své výpisy HELOC a prohlédněte si své kreditní zprávy, zda neobsahují nepřesné informace.

Sečteno a podtrženo

Ve vašem životě může přijít čas, kdy se přístup k trochu extra hotovosti stane nezbytností. Pokud ano, druhá hypotéka je přesvědčivá volba. Protože jsou zajištěni proti hodnotě vašeho domova, věřitelé jsou ochotni nabídnout sazby, které jsou nižší než u většiny ostatních typů půjček.

Ale jen proto, že můžete svůj domov používat jako bankomat, neznamená, že byste měli. Extra půjčka znamená další splácení půjčky každý měsíc. A pokud zjistíte, že nemůžete dodržet své termíny, ohrožujete váš domov. Takže domácí dluh vlastního kapitálu používejte moudře, pokud usoudíte, že je to nejlepší volba pro vás.