Rizika cenných papírů zajištěných hypotékou

Zabezpečení zajištěné hypotékou (MBS) je druh zajištění zajištěného aktivem, které je zajištěno hypotékou nebo inkasem hypotéky. MBS lze obchodovat prostřednictvím makléře. Vydává jej buď státem podporovaný podnik (GSE), pověřená federální vládní agentura, nebo soukromá finanční společnost.

Vlastnosti MBS

I když jsou atraktivní z mnoha důvodů, MBS mají některé jedinečné vlastnosti, které ve srovnání s obyčejnými vanilkovými obligacemi přidávají další riziko.

• MBS jsou zajištěny skupinou hypoték na bydlení.
• Měsíční platby „přecházejí“ původní bankou na třetí stranu - investora.
• Kromě měsíčních splátek úroků se hypotéky amortizují po celou dobu jejich životnosti, což znamená, že částka jistiny se vyplácí každou měsíční splátkou, na rozdíl od dluhopisu, který obecně splatí veškerou jistinu při splatnosti.
• Kromě plánovaných odpisů investoři dostávají na poměrném základě neplánované zálohy jistiny v důsledku refinancování, uzavření trhu a prodeje nemovitostí. Zatímco typická hypotéka může mít dobu 30 let, hypotéky se často vyplácejí mnohem dříve. Vzhledem k těmto neplánovaným platbám je předvídání splatnosti MBS problematické.

Se zaměřením na aspekt předčasného splacení MBS představí tento článek koncept váženého průměrného života (WAL) a vysvětlí jeho použití při ochraně před rizikem předčasného splacení.

Co je vážený průměrný život?

Statistika, která se běžně používá jako měřítko skutečné zralosti MBS, je WAL, někdy nazývaná jen „průměrná životnost“. Pro výpočet WAL vynásobte datum (vyjádřené jako zlomek let nebo měsíců) každé platby procentem z celkové jistiny, která je k tomuto datu splacena, a poté sčítejte tyto výsledky. WAL tak registruje dopad splátek jistiny po celou dobu životnosti cenného papíru.

WAL lze vizualizovat jako osu na časové ose, která začíná od vzniku po konečné datum splatnosti. Fulcrum "vyrovnává" hlavní platby, stejně jako děti různých hmotností vyvažují houpačku tím, že mají různé pozice na liště. Obrázek 1 níže zobrazuje WAL 30letého hypotečního fondu.

Obrázek 1

Zdroj: "Trvání dluhopisu jako cenové pružnosti a otáčení" (1988) Dr. David Smith

Výnosy a vnitřní míra návratnosti

MBS jsou obchodovatelné a mohou obchodovat za pojistné, slevy nebo nominální hodnotu v závislosti na změnách současných tržních sazeb. Pasivní obchod s aktuálním kupónem se obchoduje za nominální hodnotu, zatímco obchod s vysokým kupónem se obchoduje s prémií a obchod s cennými papíry s nízkým kupónem se slevami. Kótovaný výnos je vnitřní míra návratnosti, která se rovná současné hodnotě všech budoucích peněžních toků s aktuální cenou cenného papíru. Citovaný výnos z MBS je proto vždy podmíněn předpokladem o předčasném splacení.

Předpoklad předplacení je zásadní pro hypoteční průkazy cenných papírů. Investoři předem vědí, že záloha může a bude probíhat, ale nevědí kdy a za kolik. Tyto proměnné musí být promítnuty a převzaty. Neexistuje ani jediný konzervativní předpoklad, který by se mohl vztahovat na všechny průchody z důvodu asymetrického účinku - existuje motivace rychleji platit prémiové MBS, zatímco naopak platí pro diskontní MBS.

(Podívejte se na Vnitřní pohled na vnitřní míru návratnosti, kde najdete další informace o používání této metody finanční analýzy.)

Co je realizovaný výnos ">

Realizovaný výnos z průchodného cenného papíru je výnos, který kupující skutečně obdrží, zatímco drží cenný papír, založený na skutečných zálohách jistiny, spíše než na základě předpokládaných záloh, které byly použity pro výpočet kótovaného výnosu. Zálohy, které jsou rychlejší nebo pomalejší, než se očekávalo, mají asymetrický dopad na průchody prémií a diskontů.

Předpokládejme, že pass-through security se obchoduje za prémii. Zálohy v nominální hodnotě vedou k peněžním tokům, které lze reinvestovat pouze za nižší současnou sazbu. V důsledku toho rychlejší než předpokládané zálohy popírají investorovi vysoké peněžní toky, které na prvním místě odůvodňovaly prémiovou cenu. Na druhé straně, pomalejší platby předem nabízejí investorovi více času, aby vydělali vyšší kuponovou sazbu. Výsledkem je, že pomalejší zálohy zvyšují realizovaný výnos nad kótovaný výnos, zatímco rychlejší zálohy snižují realizovaný výnos.

Výhodou předávání diskontů jsou rychlejší než očekávané zálohy, protože tyto peněžní toky mohou být reinvestovány za nominální hodnotu do cenných papírů s běžným kupónem. Ve skutečnosti může investor jednoduše nahradit nízký kupón za vyšší, protože záloha je na úrovni par. Realizovaný výnos proto překročí kótovaný výnos. Naopak k obrácení dojde, když jsou zálohy pomalejší, než se očekávalo. Investor je přilepen s nižšími kupony po delší časové období, čímž snižuje realizovaný výnos.

Co je to předběžná platba?

V průběhu let byla vyvinuta řada konvenčních specifikací předpokládaných sazeb předplacení. Každý má své výhody a nevýhody.

Standardní výnos hypotéky

První a nejjednodušší specifikace je předpokládat „standardní hypoteční výnos“ nebo „předplacené v 12.“ V této specifikaci se předpokládá, že neexistují žádné zálohy do dvanáctého roku, kdy všechny hypotéky v předplacení celého fondu.

Tato specifikace má výhodu výpočetní jednoduchosti a odpovídá skutečnosti, že efektivní splatnost většiny hypotečních fondů je mnohem kratší než konečné datum splatnosti. Kromě toho nelze o tomto předpokladu říci nic. Zcela zanedbává zálohy, které se vyskytují v prvních letech hypotečního bazénu. Výnos vypočtený a oceněný na základě tohoto „standardního“ předpokladu předčasného splacení tedy vážně podhodnocuje potenciální výnos z obchodování s cennými papíry s průchodem s hlubokou slevou a nadhodnocuje potenciální výnos z předávání prémií.

Zkušební metoda FHA

Na druhém konci spektra je předplacená specifikace založená na skutečných zkušenostech Federální správy bydlení (FHA). FHA shromažďuje historické údaje o skutečném výskytu předplacení hypotečních úvěrů, které pojišťuje. Tato data pokrývají širokou škálu dat původu a sazeb kuponů.

Zkušební metoda FHA byla zjevně zlepšením oproti standardnímu hypotečnímu výnosu, protože zavedla realistické a historicky ověřené předpoklady, není to však bez vlastních problémů. Protože agentura FHA vydává téměř každý rok novou sérii, sekundární hypoteční trh čelil matoucím okolnostem, kdy mají cenné papíry založené na sériích z různých let.

(Přečtěte si více o sekundárním hypotečním trhu v zákulisí vaší hypotéky .)

Konstantní úroková sazba

Další specifikací, která byla použita, je konstantní sazba předplacení (CPR), známá také jako „sazba podmíněného předplacení“. Tato specifikace předpokládá, že procentuální podíl zůstatku jistiny, který je předplacen během daného roku, je konstantní.

Metoda CPR se snáze pracuje s analyticky než s FHA, protože použitelná sazba předplacení pro každý rok je jedno konzistentní číslo, nikoli jedno z 30 různých čísel. V důsledku toho je snazší porovnat kótované výnosy za určité období držení v rámci různých předpokladů o předčasném splacení. Jednou důvtipnou výhodou metody CPR je to, že odhaluje subjektivní povahu předpokladu platby předem. Zkušenostní přístup FHA předpokládá určitý stupeň přesnosti, který by mohl být zcela neopodstatněný.

Varianta KPR se nazývá „úmrtnost za jeden měsíc“ (SMM). SMM je jednoduše měsíční analog ročního KPR. Předpokládá, že procento zůstatku jistiny, které je předplacené během daného měsíce, je konstantní.

Standardní model předplacení PSA

Nejčastěji používaným předpokladem předčasného splacení je standardní zkušenost s předčasným splacením nabízená sdružením průmyslového obchodu (Public Securities Association, PSA). Cílem PSA bylo přinést standardizaci na trh. Prvních 30 měsíců standardního předplacení vyžaduje stále rostoucí CPR, počínaje nulou a každým měsícem stoupající o 0, 2 procenta; poté se použije úroveň šest procent CPR. Výnosy jsou však někdy založeny na rychlejším nebo pomalejším předpokladu předplacení, než je tento standard. Tato změna předpokladu předplacení je označena vyznačením procenta nad nebo pod 100 procent.

• MBS uváděná na 200 procent PSA předpokládá měsíční nárůst CPR o 0, 4 procenta během prvních 30 měsíců, poté úroveň CPR na úrovni 12 procent.
• MBS kótovaná na 50% PSA předpokládá 0, 1% měsíční zvýšení CPR, dokud není dosaženo úrovně 3% CPR.

Sečteno a podtrženo

Jak bylo diskutováno, použití váženého průměrného života zahrnuje řadu předpokladů a zdaleka není přesné. Pomáhá však investorům realističtější předpovědi výnosu a doby MBS, což pomáhá snižovat inherentní riziko předčasného splacení.

(Více informací o MBS naleznete v části Zisk z hypotečního dluhu s MBS .)