10 překážek zavírání v novém domově
Přijmout nabídku na nákup domů je jako dostat toho běžce na nejvyšší úroveň během maratonu. Ale držte chladič Gatorade - vlastnost ještě není vaše. Během 30 dnů (přibližně od), kdy je vaše nákupní nabídka přijata a klíče jsou předány vám (běžně označované jako úschova), existuje mnoho překážek, které je třeba překonat. Pokud narazíte na některou z nich, nákup může propadnout a vrátit vás zpět na startovní čáru.
Stejně jako sportovec trénuje na závod, můžete se trénovat na skličující závěrečné kroky při koupi domu. Postupy a pravidla úschovy se liší podle státu, ale zde je 10 nejčastějších problémů, s nimiž se během tohoto období setkáte, a co (pokud vůbec) je možné udělat, aby se jim zabránilo nebo zmírnilo.
1. Inspekce termitů ukazuje poškození
Věřitel bude mít doma provedenou inspekci škůdců (na vaše náklady, obvykle méně než 100 USD), aby se ujistil, že nedochází k vážnému poškození způsobenému hmyzem, jako je termit nebo tesaři. Tato kontrola chrání zájem věřitele o majetek. Majitelé domů, kteří objevují problémy s termitem poté, co se přestěhovali, často opustí nemovitost a ponechají věřiteli tašku. Někteří věřitelé nemusí vyžadovat prohlídku termitů, ale může být ve vašem nejlepším zájmu ji získat.
Pokud inspekce odhalí jakýkoli důkaz viditelného zamoření, je možné, že problémové oblasti budou muset být odstraněny, než se úschovna zavře. Pokud jsou problémy příliš závažné a / nebo prodejce nebude platit za jejich vyřešení, budete mít možnost odejít, pokud má vaše kupní smlouva náhodné podmínky.
2. Hodnocení je příliš nízké
Banka bude doma hodnotit (opět na vaše náklady), aby ochránila svůj zájem o domov. Chce se ujistit, že dům má cenu alespoň tolik, kolik za něj budete platit, takže pokud dojde k uzavření trhu, mohou se ztráty kompenzovat. Pokud je ocenění příliš nízké, prodávající bude muset snížit prodejní cenu nebo budete muset zaplatit hotovost za rozdíl. Může být možné získat příznivější druhý názor od jiného odhadce.
3. V názvu jsou mraky
Během procesu úschovy si najmete titulní společnost, která provede vyhledávání titulu a vydá pojištění titulu. Vyhledávání titulů zajišťuje, že nikdo jiný nemá právní nárok na nemovitost, kterou chcete koupit (například IRS, stát nebo příbuzný prodávajícího), a pojištění titulu vás chrání před jakýmikoli budoucími nároky na nemovitost. Pokud existuje nějaké zástavní právo nebo nárok na majetek, musí být problém vyřešen, než může transakce pokračovat.
4. Domácí inspekce ukazuje vady
U většiny nákupních nabídek je do nich zapsána inspekční událost, takže pokud domácí inspekce odhalí vážné problémy, může kupující bez sankce ustoupit. Pokud jste tuto smlouvu neuvedli do své smlouvy, můžete ztratit své vážné peníze (obvykle několik tisíc dolarů), pokud se rozhodnete dům na základě inspekce nekoupit.
Pokud se rozhodnete pokračovat, může proces vyjednávání s prodávajícím o opravě domu nebo připsání peněz na účet při uzavření, aby bylo možné provést opravy sami, potenciálně zadržet proces nákupu a vaše uzavření odložit. (Související čtení viz: Potřebujete domácí inspekci? )
5. Vy (nebo oni) dostanete studené nohy
Smlouva nastíní odůvodněné důvody pro to, aby kupující nebo prodávající odešel bez sankcí, jako je nevzdání se nepředvídané události nebo nedodržení termínu. Pokud se však rozhodnete po upuštění od nepředvídaných událostí, které s nákupem nechcete projít (například proto, že jste našli jiný dům, který se vám líbí lépe), ztratíte své seriózní peníze. Důvodem je, že prodávající by měl být odškodněn za dobu, kdy byl domov mimo trh, což zpozdí čas, který mu nakonec zabere prodat (což může mít finanční dopady na prodávajícího).
A naopak, pokud se prodávající rozhodne odejít jednoduše kvůli změně srdce nebo kvůli lepší nabídce, budete mít zákonné právo vybírat od prodávajícího náhradu škody.
6. Vaše financování propadne
Důvtipní kupující neposkytují nabídky na domech, aniž by byli předem schváleni, což znamená získání písemného úvěrového závazku od banky, že vám poskytne hypotéku v určité výši, a důvtipní prodejci nepřijímají nabídky od kupujících, kteří nejsou předschválený. Existují však věci, které mohou zabránit uzavření úvěru, například pokud jste lhali o aplikaci, úrokové sazby se prudce zvyšují, mění se vaše pracovní situace nebo vaše kreditní skóre klesá.
Zeptejte se svého věřitele, jak se můžete těmto problémům vyhnout. (Související čtení viz: 5 věcí, které musíte předem schválit pro hypotéku .)
7. Domov je ve vysoce rizikové oblasti
Ve státech, které vyžadují zprávu o zpřístupnění přírodních nebezpečí, obdržíte dokument, který nastíní přírodní nebezpečí, která mohou během úschovy ovlivnit domov (např. Povodně, zemětřesení, seismická nebezpečí, požáry). Věřitel může požadovat, abyste si zakoupili pojištění nebezpečí (nad rámec pojištění majitele domu), pokud je dům ve vysoce rizikové oblasti a toto pojištění může být drahé. Je to také cena, kterou budete muset platit každý měsíc, dokud se půjčka nevyplatí nebo neprodáte dům.
Chcete-li zabránit nepříjemným překvapením během úschovy, zeptejte se svého agenta, potenciálních nových sousedů nebo oddělení územního plánování, jaká přírodní rizika existují ve vaší požadované oblasti, jaký druh zvláštního pojištění budete muset koupit a kolik to může stát, než vložíte nabídka v domě.
8. Domov není pojistitelný
Pokud předchozí majitel domu učinil hlavní pojistný nárok na dům, jako je poškození vodou nebo plísní, objeví se to v pojišťovacích záznamech a pojišťovací společnosti mohou odmítnout pojistit dům, protože se domnívají, že je to příliš velké riziko. Pokud dům není pojistitelný, nebudete jej moci koupit, pokud nejste kupujícím v plné výši, protože věřitelé požadují, abyste si udrželi pojištění majitele domu, dokud nebude splacena hypotéka. Samozřejmě, i když jste kupující v hotovosti, pravděpodobně to není dobrý nápad koupit nepojistitelný dům.
9. Rozdíly v GFE a HUD-1
Když získáte předběžný souhlas s půjčkou a znovu, když zadáte nabídku na konkrétní nemovitost, měl by vám věřitel poskytnout odhad dobré víry (GFE) s podrobnostmi o konečných nákladech spojených s získáním financování v domácnosti. Odhad dobré víry je v podstatě hrubý návrh toho, co se zobrazí formulář HUD-1, který obdržíte alespoň 24 hodin před uzavřením. Jak již název napovídá, odhad dobré víry by měl být těsným přiblížením toho, co ve skutečnosti nakonec zaplatíte - v ideálním případě do 10% - ale někteří bezohlední věřitelé se budou snažit navíjet klienty s nerealisticky nízkými odhady.
Pokud k tomu dojde a nemůžete přimět věřitele, aby snížil nadměrné poplatky, nejlepší možností může být požádat prodávajícího o prodloužení termínu uzávěrky a pokusit se zajistit alternativní financování, abyste si mohli dům koupit i bez roztržení. vypnuto.
10. Chyby brání uzavření na čas
Uzavření úschovy se účastní mnoho různých stran a pokud některá z nich udělá chybu, vaše uzavření může být zpožděno. V závislosti na tom, co stanoví vaše kupní smlouva a na čem je prodleva zpoždění, budete možná muset zaplatit prodávajícímu pokutu za každý den, kdy bude uzavření uzavřeno.
Prodávající mohl také odmítnout prodloužit datum uzávěrky a celá dohoda mohla projít. V nejlepším případě může prodejce jednoduše souhlasit s prodloužením data uzávěrky bez sankcí. Nakonec, pokud se obchod neuzavře, bude muset prodávající začít znovu znovu. (Související přečtení viz: 7 Podmínek smlouvy o nemovitostech .)
Školení pro úspěšné dokončení
Převod vlastnictví domu je pro všechny strany stresující. Spousta věcí se musí stát v krátkém časovém období a může dojít k velkým důsledkům, pokud něco propadne. Tento proces může být obzvláště stresující pro kupující, kteří musí projít složitým, někdy neznámým procesem a dělat mnoho vážných rozhodnutí týkajících se toho, co je pravděpodobně nejdražší nákup jejich životů. Udělejte si čas na seznámení se s procesem úschovy a jeho potenciálními nástrahami v dostatečném předstihu a budete emocionálně, intelektuálně a finančně připraveni dokončit závod. (Související čtení viz: 13 kroků k uzavření realitní smlouvy .)