Kdy (a kdy ne) refinancovat hypotéku

Refinancování hypotéky znamená splácení stávající půjčky a její nahrazení novou. Existuje mnoho důvodů, proč majitelé domů refinancovat: získat nižší úrokovou sazbu; zkrátit dobu jejich hypotéky; převést z hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) na hypotéku s pevnou sazbou nebo naopak; využít domácí kapitál k financování velkého nákupu nebo ke konsolidaci dluhu.

Vzhledem k tomu, že refinancování může stát 3 až 6% jistiny půjčky a - stejně jako u původní hypotéky - vyžaduje posouzení, vyhledávání titulu a poplatky za aplikaci, je důležité, aby majitel domu určil, zda je refinancování moudrým finančním rozhodnutím.

Refinancování k zajištění nižší úrokové sazby

Jedním z nejlepších důvodů pro refinancování je snížení úrokové sazby z vaší stávající půjčky. Historicky platí pravidlo, že refinancování je dobrý nápad, pokud můžete snížit úrokovou sazbu alespoň o 2%. Mnoho věřitelů však tvrdí, že 1% úspora je dostatečnou motivací k refinancování.

Klíč s sebou

• Nižší úroková sazba z vaší hypotéky je jedním z nejlepších důvodů pro refinancování.
• Když úrokové sazby poklesnou, zvažte refinancování, abyste zkrátili dobu trvání vaší hypotéky a platili výrazně méně v úrokových platbách.
• Přechod na hypotéku s pevnou sazbou - nebo na hypotéku s nastavitelnou sazbou - může mít smysl v závislosti na sazbách a na tom, jak dlouho plánujete zůstat ve svém současném domě.
• Využití vlastního kapitálu nebo konsolidace dluhu může být dobrým důvodem k refinancování - nebo tak může někdy zhoršit dluhovou past.

Snížení úrokové sazby vám nejen pomůže ušetřit peníze, ale také zvýší sazbu, za kterou si budujete kapitál ve své domácnosti, a může snížit velikost vaší měsíční platby. Například 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou s úrokovou sazbou 9% na dům se 100 000 USD má splátku jistiny a úroku ve výši 804, 62 USD. Stejná půjčka ve výši 4, 5% snižuje vaši platbu na 506, 69 $.

Refinancování ke zkrácení doby výpůjčky

Když úrokové sazby klesají, majitelé domů mají často možnost refinancovat stávající půjčku na další půjčku, která bez velké změny měsíční platby má výrazně kratší dobu. U 30leté hypotéky s fixní úrokovou sazbou na dům se 100 000 USD může refinancování z 9% na 5, 5% zkrátit termín za půl roku na 15 let, s mírnou změnou měsíční splátky z 804, 62 $ na 817, 08 $.

Refinancování k převodu na hypotéku s nastavitelnou nebo fixní sazbou

Zatímco ARM často začínají nabízet nižší sazby než hypotéky s pevnou sazbou, pravidelné úpravy mohou vést ke zvýšení sazeb, které je vyšší než sazba dostupná prostřednictvím hypotéky s pevnou sazbou. Pokud k tomu dojde, převod na hypotéku s pevnou sazbou má za následek nižší úrokovou sazbu a vylučuje obavy z budoucího zvyšování úrokové sazby.

Naopak konverze z úvěru s pevnou sazbou na ARM může být dobrou finanční strategií, pokud úrokové sazby klesají. Pokud sazby nadále klesají, výsledkem pravidelných úprav sazeb u ARM je snížení sazeb a menší měsíční splátky hypotéky, což eliminuje potřebu refinancování při každém poklesu sazeb. Na druhé straně by s rostoucími hypotečními úrokovými sazbami byla nemoudrá strategie.

Převod na ARM, který má často nižší měsíční splátku než hypotéka na dobu určitou, může být dobrým nápadem pro majitele domů, kteří neplánují zůstat ve svém domě déle než několik let. Pokud úrokové sazby klesají, tito majitelé domů mohou snížit úrokovou sazbu své půjčky a měsíční platbu, ale nebudou se muset starat o budoucí vyšší úrokové sazby, protože nebudou v domě žít dostatečně dlouho.

Refinancování k využití vlastního kapitálu nebo konsolidaci dluhu

Zatímco dříve zmíněné důvody refinancování jsou všechny finančně zdravé, refinancování hypotéky může být kluzkým svahem k nekonečnému dluhu.

Majitelé domů často přistupují ke kapitálu ve svých domovech, aby pokryli velké výdaje, jako jsou náklady na přestavbu domu nebo vysokoškolské vzdělání dítěte. Tito majitelé domů mohou odůvodnit refinancování skutečností, že přestavba zvyšuje hodnotu domova nebo že úroková sazba na hypoteční úvěr je nižší než sazba na peníze půjčené z jiného zdroje.

Dalším důvodem je to, že úrok z hypotéky je daňově uznatelný. I když tyto argumenty mohou být pravdivé, zvyšování počtu let, které dlužíte za hypotéku, je zřídkakdy chytré finanční rozhodnutí, ani utrácí dolar za úroky, aby získal 30 centů odpočet daně. Rovněž si uvědomte, že od doby, kdy vstoupil v platnost zákon o snížení daní a pracovních míst, klesla velikost půjčky, ze které můžete odečíst úrok, z 1 milionu USD na 750 000 USD, pokud jste dům koupili po 15. prosinci 2017.

Mnoho majitelů domů refinancuje konsolidaci svých dluhů. V nominální hodnotě je dobrý dluh nahradit dluh s nízkým úrokem hypotékou s nízkým úrokem. Refinancování bohužel nepřináší automatickou finanční opatrnost. Tento krok podnikněte, pouze pokud jste přesvědčeni, že můžete odolat pokušení utratit, jakmile vás refinancování zbaví dluhu.

Obnovení 3% až 6% jistiny, které náklady na refinancování, trvá roky, takže to nedělejte, pokud neplánujete zůstat ve svém současném domě déle než několik let.

Uvědomte si, že velké procento lidí, kteří kdysi vytvořili vysoký úrokový dluh na kreditních kartách, autech a dalších nákupech, to jednoduše provede znovu poté, co jim hypoteční refinancování poskytne dostupný úvěr, aby tak učinili. To vytváří okamžitou čtyřnásobnou ztrátu složenou z promarněných poplatků za refinancování, ztraceného vlastního kapitálu v domě, dodatečných let zvýšených úrokových plateb z nové hypotéky a návratu vysokého úroku po opětovném maximalizaci kreditních karet - možné výsledkem je nekonečné udržování dluhového cyklu a případný bankrot.

Sečteno a podtrženo

Refinancování může být velkým finančním krokem, pokud snižuje splácení hypotéky, zkracuje dobu trvání vaší půjčky nebo pomáhá rychleji budovat kapitál. Při pečlivém používání může být také cenným nástrojem k zajištění dluhu pod kontrolou. Než začnete refinancovat, pečlivě se podívejte na svou finanční situaci a zeptejte se sami sebe: Jak dlouho plánuji pokračovat v bydlení v domě? Kolik peněz ušetřím refinancováním?

Zákon o snížení daní a pracovních míst změnil velikost půjčky, od které si můžete odečíst úrok: klesl z 1 milionu USD na 750 000 USD, pokud jste si dům koupili po 15. prosinci 2017.

Opět mějte na paměti, že refinancování stojí 3% až 6% jistiny půjčky. Trvá roky, než se tyto náklady vrátí s úsporami generovanými nižší úrokovou sazbou nebo kratší dobou. Pokud tedy neplánujete zůstat doma déle než několik let, mohou náklady na refinancování negovat jakoukoli potenciální úsporu. Také se vyplatí pamatovat na to, že důvtipný majitel domu vždy hledá způsoby, jak snížit dluh, vybudovat kapitál, ušetřit peníze a eliminovat jejich splácení hypotéky. Vyčerpání hotovosti z vlastního kapitálu při refinancování nepomůže k dosažení žádného z těchto cílů.