5 Společné metody držení titulu nemovitosti

Nemovitost je druh majetku, který se skládá ze země, stejně jako jakákoli struktura, která na něm sedí. Zlepšení struktury se také započítává do vlastnosti. Definice zahrnuje také jakékoli další zdroje, které se mohou na tomto pozemku objevit, včetně vegetace, hospodářských zvířat, plodin, přírodních zdrojů a dokonce i vody.

Nemovitost může být komerční i rezidenční. K komerčním nemovitostem patří kancelářské budovy, sklady, nákupní centra a další typy maloobchodních prostor. Obytný majetek je naproti tomu tvořen domy, byty, byty a jakýmkoli jiným typem majetku, který je určen k bydlení.

Lidé mohou vlastnit nemovitost pro své primární bydliště nebo držet jako nemovitost k pronájmu. Jak ale určujete vlastnictví nemovitostí? To se provádí pomocí názvu. Co přesně je název? V tomto článku jsou nastíněny různé druhy nemovitostních titulů a méně běžné způsoby držení titulu k nemovitostem, takže se můžete rozhodnout, která metoda nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

Klíč s sebou

• Název odkazuje na dokument, který uvádí zákonného vlastníka části majetku.
• Tituly lze vydávat tak, aby zobrazovaly vlastnictví jak osobního, tak nemovitého majetku.
• Mezi různé typy nemovitostí patří společný nájem, společný nájem, nájemci jako celek, výlučné vlastnictví a komunitní vlastnictví.
• Mezi další méně obvyklé typy vlastnictví nemovitostí patří vlastnictví společnosti, vlastnictví partnerství a vlastnictví důvěry.

Co je název?

Název titulu odkazuje na dokument, který uvádí zákonného vlastníka kusu majetku. Tituly lze vydávat tak, aby zobrazovaly vlastnictví jak osobního, tak nemovitého majetku. Osobní vlastnictví je vše, co nezahrnuje nemovitosti, jako jsou spotřebiče, starožitnosti nebo umělecká díla. Na druhé straně nemovitost je něco hmatatelného jako nemovitost. Vlastnické právo k nemovitostem musí být převedeno při prodeji aktiva a musí být zúčtováno, aby k převodu mohlo dojít. To znamená, že nesmí obsahovat zástavní práva nebo zástavy, které by mohly představovat hrozbu pro jeho vlastnictví.

Vlastnické právo k nemovitostem musí být převedeno po prodeji aktiva.

Na rozdíl od jiných aktiv nemovitostí může mít vlastnictví nemovitostí několik forem, z nichž každá má dopad na převod vlastnictví, financování, zajištění a zdanění. Každá metoda titulu má své výhody a nevýhody v závislosti na konkrétní situaci jednotlivce a na tom, jak si přejeme převzít vlastnictví v případě takových věcí, jako je smrt, rozvod nebo prodej. Nejběžnější z těchto metod držení titulu jsou:

• Společný nájem
• Nájemné společné
• Nájemníci jako celek
• Jediné vlastnictví
• Společenské vlastnictví

Pojďme se podívat na to, co tyto typy titulů znamenají, a také na jejich výhody a nevýhody.

Společné nájemní právo

Společné nájemní právo nastane, když dva nebo více lidí drží společně právo na nemovitost, se stejnými právy na užívání majetku během svého života. Pokud jeden z partnerů zemře, přechází jejich vlastnická práva na pozůstalého nájemce. Nájemci mohou vstoupit do společné nájemní smlouvy současně. K tomu obvykle dochází prostřednictvím skutku.

Výhody

Jak bylo uvedeno výše, hlavní výhodou při vstupu do společného nájemního práva je to, že vlastnictví přechází na pozůstalého nájemce, pokud se jeden přenese. Další výhodou zavedení této metody vlastnictví je, že ani jedna ze stran ve vlastnictví nemusí být vdaná nebo spřízněná. Kromě toho je odpovědnost za majetek sdílena mezi nájemníky. To znamená, že jakékoli finanční břemeno související s majetkem patří každému, nejen jedinému jednotlivci.

Nevýhody

Nevýhodou je, že jakékoli financování nebo využití nemovitosti k finančnímu zisku musí být schváleny všemi stranami a po jednom průchodu nemůže být převedeno vůlí. Pokud strany nejsou manželé, musí požádat soud, aby rozdělil majetek nebo nařídil jeho prodej, aby se dostal z titulu.

Další velkou nevýhodou je, že věřitel, který má soudní rozhodnutí o inkasu dluhu od jednoho z vlastníků, může také požádat soud, aby rozdělil majetek a vynutil prodej, aby mohl inkasovat jeho rozsudek. Jinými slovy, každý z vlastníků riskuje finanční možnosti druhého.

Společný nájem (TIC)

Při společném pronájmu (TIC) mají dvě nebo více osob společně právo na nemovitost, se stejnými právy na užívání majetku během svého života. Takže všechny aspekty vlastnictví jsou sdíleny lidmi uvedenými v názvu. Na rozdíl od společného nájemného mají nájemci ve společném vlastnictví jednotlivě svůj vlastní majetek a mohou jej podle libosti zlikvidovat nebo zatěžovat. Tento typ titulu lze uzavřít kdykoli - dokonce i roky poté, co ostatní lidé uzavřeli dohodu. Vlastnictví může být přinuceno jiným stranám a v případě smrti se vlastnictví převede na dědice tohoto vlastníka nerozdělené.

Výhoda

Nájemné společné umožňuje jednomu majiteli využít bohatství vytvořené jejich částí majetku jako kolaterál pro finanční transakce a věřitelé mohou umístit zástavní právo pouze na jednu konkrétní část majetku jednoho vlastníka. Další výhodou tohoto druhu titulu je to, že výrazně usnadňuje nákupy.

Nevýhoda

TIC neumožňuje automatické přeživší práva, všichni nájemníci sdílejí odpovědnost za jakékoli dluhy na majetku. Veškerá zástavní práva k nemovitosti musí být zúčtována, aby došlo k úplnému převodu vlastnictví.

Nájemci podle vlastnictví (TBE)

Tuto metodu lze použít pouze v případě, že jsou vlastníci legálně ženatí. Nájemci jako celek (TBE) jsou vlastnictvím nemovitostí za předpokladu, že pár je pro legální účely jednou osobou. Tato metoda jim dává vlastnictví jako jedna osoba, s titulem převedeným na druhou jako celek, pokud jeden z nich zemře.

Výhoda

Výhoda této metody spočívá v tom, že k úmrtí manžela nebo manželky nemusí dojít. Není třeba závěti a prozkoumání závěti nebo jiné právní kroky nejsou nutné.

Nevýhoda

Převoz majetku musí být proveden společně a majetek nelze rozdělit. V případě rozvodu se tento typ titulu automaticky převede na společný nájem, což znamená, že jeden vlastník může převést vlastnictví své příslušné části majetku na koho si přeje.

Jediné vlastnictví

Jediné vlastnictví lze charakterizovat jako vlastnictví jednotlivce nebo subjektu právně způsobilého držet titul. Nejběžnějším výhradním vlastnictvím jsou svobodní muži a ženy a vdaní muži nebo ženy, kteří mají majetek na rozdíl od svého manžela / manželky, spolu s podniky, které mají podnikovou strukturu, která jim umožňuje investovat nebo mít zájem o nemovitosti.

Pro manželé, kteří si přejí vlastnit nemovitost kromě svého manžela, pojišťovací společnosti obvykle požadují, aby se manžel / manželka výslovně vzdala nebo vzdala svého práva vlastnit majetek.

Výhoda

Hlavní výhodou držení titulu jako jediného vlastníka je snadné provedení transakcí, protože k autorizaci transakce není třeba konzultovat žádnou jinou stranu.

Nevýhoda

Zjevnou nevýhodou je potenciální právní problém týkající se převodu vlastnictví, pokud jediný vlastník zemře nebo se stane neschopným. Pokud neexistuje specifická právní dokumentace, jako je závěť, může být převod vlastnictví po smrti velmi problematický.

Společenské vlastnictví

Majetek Společenství je forma vlastnictví manžela a manželky během jejich manželství, kterou hodlají vlastnit společně. V rámci komunitního vlastnictví má jeden z manželů právo nakládat s jednou polovinou majetku nebo jej bude předávat jiné straně. Mimo nemovitost je majetek získaný během manželství obvykle považován za komunitní majetek.

Nemovitost nabytá během manželství podle obecného práva bude rovněž považována za majetek společenství. Kdokoli, kdo žil s jinou osobou jako manžel podle zvykového práva a nezměnil konkrétně vlastnický nárok jako výlučné vlastnictví - které je právně provedeno se souhlasem významného druhého -, riskuje, že bude muset sdílet vlastnictví tohoto majetku. při neexistenci zákonného manželství. (Manželé podle společného práva by si měli také přečíst Plánování nemovitostí, které musí být pro nesezdané páry.)

Majetek s pozůstalými právy

Majetek společenství s právem na přežití je způsob, jak mohou manželské páry vlastnit majetek, i když je k dispozici pouze ve státech Arizona, Kalifornie, Nevada, Texas a Wisconsin. Umožňuje jednomu z manželů zájem o majetek v komunitním vlastnictví, aby v případě smrti přešel na pozůstalostního manžela bez dědictví. (Přečtěte si více v části Daňové výhody manželství.)

Další způsoby, jak držet titul

Jiné subjekty než jednotlivci mohou vlastnit nemovitost v plném rozsahu:

Vlastnictví společnosti

Vlastnictví v oblasti nemovitostí lze provádět jako korporace, přičemž právnická osoba je společností vlastněnou akcionáři, ale podle zákona je považována za společnost, která existuje odděleně od těchto akcionářů. (Přečtěte si více o této struktuře v části Začlenění firmy?)

Vlastníci partnerství

Nemovitost lze také vlastnit jako partnerství . Partnerství je sdružení dvou nebo více lidí, kteří podnikají pro zisk jako spolumajitelé. Některá partnerství jsou vytvářena za výslovným účelem vlastnictví nemovitostí. Tato partnerství lze také strukturovat jako partnerství s omezeným přístupem, kde investoři nesou omezenou odpovědnost tím, že nepřijímají manažerská rozhodnutí týkající se rozhodnutí o řízení nebo transakcích. V těchto případech je obvykle jeden obchodní partner odpovědný za veškerá obchodní rozhodnutí jménem komanditních společností.

Vlastnictví důvěry

Nemovitosti mohou být také vlastněny svěřenstvím. Tyto právnické osoby vlastní majetek a jsou spravovány správcem jménem příjemců důvěry. Existuje mnoho výhod a nevýhod spojených s držením nemovitostí, které nespadají do působnosti tohoto článku, ale všechny mají co do činění s výhodami souvisejícími s manažerským vlivem, finanční a právní odpovědností, kromě daňových úvah. (Pro další čtení si přečtěte cestu REIT.)

Sečteno a podtrženo

Vlastnické právo k nemovitostem je způsob, kterým se vlastnictví převádí a převádí během nákupů a prodejů nemovitostí. Metody vlastnictví nemovitostí jsou stanoveny státním zákonem, takže jednotlivci, kteří se snaží určit nejlepší metodu pro získání a držení titulů nemovitostí, by měli provádět výzkum, aby určili jedinečné rozdíly pro každou metodu stanovenou jejich státem.

Pro ty, kteří uvažují o vlastnictví nemovitosti prostřednictvím podnikatelského subjektu, jako je korporace, trust nebo partnerství, je vhodné konzultovat odborníky v oblasti nemovitostí, právních a daňových odborníků a určit, která vlastnická struktura je pro jejich konkrétní situaci nejvýhodnější.

V případě výlučného a společného vlastnictví jednotlivců by budoucí majitelé měli zvážit, jak by se jejich tituly měly nebo mohly převádět, buď prodejem, nebo v případě smrti, než bude jedna metoda vybrána před jinou. (Chcete-li pokračovat ve čtení o nemovitostech, přečtěte si část Přílohy a nesouvisející zájmy v oblasti nemovitostí a pět věcí, které by měl každý realitní investor vědět.)