Kabriolet ARM
Konvertibilní ARM je hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM), která dává dlužníkovi možnost převést na hypotéku s pevnou sazbou. Konvertibilní ARM jsou uváděny na trh jako způsob, jak využít klesajících úrokových sazeb a obvykle zahrnují specifické podmínky. Finanční instituce obecně účtuje poplatek za přepnutí ARM na hypotéku s pevnou sazbou.
PORUŠENÍ DOLŮ Kabriolet ARM
Convertible ARMS jsou hybridem dvou typů hypoték: konvenční hypotéka s pevnou sazbou na 30 let a hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM). Hypotéky s pevnou sazbou poskytují dlužníkovi jistotu, že vědí, že jeho měsíční splátka se nikdy nezmění, i když se sazby zvýší; v průběhu času platby v poměru k inflaci skutečně klesají. Hypotéka s nastavitelnou sazbou začíná mnohem nižší úvodní sazbou „upoutávky“, ale po stanoveném období (obvykle pět let) je sazba upravena podle indexu, jako je LIBOR, plus marže. Sazba se obvykle upravuje každých šest měsíců a může jít nahoru nebo dolů (v mezích stanovených ve smlouvě).
U konvertibilního ARM hypotéka začíná jako 30letá nastavitelná sazba - tj. S upoutávkou pod tržním průměrem. Ale ve stanoveném období, často po prvním roce, ale před pátým, má dlužník možnost převést na fixní sazbu. Nová úroková sazba je obvykle nejnižší sazba nabízená do sedmi dnů před zablokováním. Pokud tedy úrokové sazby klesají, může dlužník získat nižší pevnou sazbu, než jakou mohl původně získat.
Kabriolet ARM může být smysluplný, když jsou sazby vysoké
Konvertibilní ARM, představený na začátku 80. let, vstoupil na scénu v období dvouciferných hypoték s pevnou sazbou. Teorie byla taková, že vzhledem k tomu, že úrokové sazby nebyly historicky pravděpodobně mnohem vyšší (s výjimkou mimořádné inflace), mohli si dlužníci konvertibilních ARM v zásadě vsadit na velkou pravděpodobnost nižších sazeb v budoucnosti. Časně konvertibilní ARM byly drahé a obsahovaly náročná omezení. V roce 1987 však hypoteční podniky sponzorované vládou Fannie Mae a Freddie Mac začali kupovat konvertibilní ARM na sekundárním trhu; protože většina komerčních bank prodává hypoteční úvěry na sekundárním trhu, přijetí konvertibilních ARM dvěma hypotečními giganty vedlo k jejich rychlé expanzi. Konkurence zase přinesla nižší poplatky a méně omezující podmínky.
Nevýhoda
Hlavní nevýhodou konvertibilního ARMS je to, že nutí dlužníka sledovat úrokové sazby a předpovídat budoucí změny - něco, co ani odborníci nemohou spolehlivě udělat. Také úrokové sazby na konvertibilní ARMS - úvodní i pozdější pevná sazba - jsou obvykle o něco vyšší než tržní sazby. A zatímco dlužníci neplatí závěrečné náklady při převodu hypotéky, věřitelé si účtují poplatky. Mezitím, pokud během úvodního období dojde ke zvýšení úrokových sazeb, dojde ke ztrátě výhody konvertibilního ARM. A konečně, měsíční platba po převodu bude téměř jistě vyšší, než to, co majitel domu platil na základě upoutávky, i když s jistotou, že zůstane pevná.