Defeasance snižuje poplatky za komerční nemovitosti

Investoři komerčních nemovitostí, kteří upřednostňují financování dluhu s pevnou úrokovou sazbou, se občas ocitnou v tom, že musí zaplatit penále, když vypořádají svůj dluh před datem splatnosti svých půjček. Z různých možností předplacení je remeasance ta, která nabízí největší flexibilitu a potenciální finanční zisky, když jsou úrokové sazby na vzestupu.

Co je to Defeasance?

Defeasance, jak název napovídá, je metodou snižování poplatků požadovaných v případě, že se dlužník rozhodne splácet úvěr na komerční nemovitosti s pevnou sazbou. Namísto placení půjčky věřiteli umožňuje možnost odplacení dlužníkovi vyměnit další peněžní tok za původní zajištění úvěru.

Nový kolaterál (obvykle státní pokladniční cenné papíry) je obvykle mnohem méně riskantní než původní komerční nemovitostní aktiva. V tomto scénáři je věřitel mnohem lepší, protože dostává stejný peněžní tok a na oplátku dostává mnohem lepší, rizikově přizpůsobenou investici. Ačkoli je výhoda půjčování pro věřitele zřejmá, dlužníci mohou také výrazně těžit. Pokud úrokové sazby z úvěrů vzrostou na vyšší úrokovou sazbu než u hypotéky, mohou dlužníci vytvořit hodnotu a vložit hotovost do svých kapes při platbě předem. Vzhledem k tomu, že remeasance je možnost nabízená při sjednávání komerčního úvěru na nemovitost, měli by si ji vypůjčovatelé zvážit, aby si pomocí svého financování zachovali možnost vytvářet hodnotu.

Odůvodnění odškodnění

Úvěry s komerčními nemovitostmi s proměnlivou sazbou jsou vhodným způsobem financování krátkodobých potřeb, jako je financování výstavby nebo přemostění, což je kapitál půjčený vlastníkům nemovitostí ve fázi pronájmu; je splacena, když nemovitost nakonec získá peněžní tok.

Přestože je úrokové riziko vysoké a finanční omezení není nijak omezeno, někteří dlužníci budou financovat dlouhodobé financování s proměnlivou sazbou. K tomu často dochází, když existuje vysoká pravděpodobnost, že nemovitost s peněžním tokem bude prodána před splatností půjčky.

Dlužníci používají financování s proměnlivou sazbou z mnoha důvodů. Jedním z významných důvodů je obcházení sankcí za předčasné splacení, které věřitelé požadují z předčasného splacení dluhu s pevnou sazbou. Pokud jde o financování s proměnlivou sazbou, nepředstavují věřitelé riziko reinvestování, protože úrokové sazby půjčují na trhu. Po splacení mohou být finanční prostředky znovu zapůjčeny za stejné tržní sazby.

Rizika pro věřitele

Financování s pevnou sazbou má potenciál pro vytvoření finančních ztrát nebo snížení výnosu věřitele, když je kapitál splacen a poté zapůjčen za nižší tržní sazby. Vzhledem k potenciálnímu riziku reinvestování věřitelé obvykle vyžadují, aby ti, kdo si půjčují za pevnou úrokovou sazbu, vyžadovali nějaký druh zálohy. Původně požadovali věřitelé „udržování výnosu“, což diktovalo, že dlužníci platí úrokový rozdíl (mezi úrokovou sazbou a převládající tržní sazbou) z předplaceného kapitálu po dobu zbývající do splatnosti úvěru. Vzhledem k tomu, že s původními novými hypotečními aktivy jsou spojeny příležitosti a finanční náklady, bylo navrženo odškodnění jako způsob, jak eliminovat riziko reinvestování a potřebu znovu půjčit předplacený kapitál.

Znehodnocení umožňuje dlužníkům nahradit kolaterál svých půjček aktivy, které poskytují stejné peněžní toky jako původní půjčka. Tato výměna aktiv umožňuje věřitelům pokračovat v získávání jejich očekávaného výnosu po celou dobu trvání úvěru, aniž by museli hledat nové úvěrové příležitosti, které by nahradily předplacený kapitál. Jak již bylo uvedeno, výměna méně rizikového aktiva (americké státní pokladny místo komerčních nemovitostí) snižuje celkové riziko investice věřitele. To je ještě větší výhoda pro instituce, které sekuritizují tyto hypotéky. Zvýšením pravděpodobnosti, že investoři obdrží všechny sjednané platby úroků a jistiny, zvyšování hodnoty značně zvyšuje hodnotu cenných papírů zajištěných hypotékou a zisků věřitelů.

Výhody a problémy pro dlužníky

Na rozdíl od udržování výnosu nabízí odškodnění dlužníkům vzestupný potenciál, když tržní sazby vzrostou nad sjednanou sazbu úvěru. Udržování výnosů je označováno jako sankce, protože dlužníci jsou vystaveni nějakému druhu platby bez ohledu na to, kterým směrem se tržní sazby pohybují. Obvykle je strukturována jako vyšší z výpočtu udržování výnosu nebo jako procento předplacené částky. Protože vyplacení vyžaduje nákup státních dluhopisů, pohyb kurzů přímo ovlivňuje náklady na tato aktiva a určuje, zda bude vyplacení nákladem nebo neočekávanou zálohou.

Ve většině případů zahrnuje odprodej nákup státních dluhopisů se splatností rovnou zbývající době trvání úvěru, s kuponovými sazbami, které poskytují nezbytný příjem k vyrovnání smluvních pravidelných úroků a splátek jistiny. Tyto dluhopisy jsou pak přiřazeny k odvahové důvěře, která předává pravidelné peněžní toky věřiteli, dokud dluhopisy nedospějí. V závislosti na rozdílu mezi úrokovými sazbami dluhopisů potřebnými k uvolnění půjček a tržními sazbami státní dluhopisy vymění slevu nebo prémii.

Při zvýšení sazeb ztrácí státní dluhopisy (nebo jakékoli investice s pevným výnosem) hodnotu a zlevňují. Když k tomu dojde, jsou dlužníci schopni zakoupit požadované dluhopisy za méně, než je to, co je požadováno k předplacení půjčky, což má za následek další hotovost v jejich kapsách. V opačném případě, kdy sazby klesají, se investice s pevným výnosem zdražují. To vyžaduje, aby dlužník zaplatil částku vyšší než zůstatek úvěru při platbě předem. Nevýhodou však bude, že výpočet udržení výnosu bude mít za následek přesně stejnou částku dodatečného kapitálu potřebného ke zrušení úvěru. To nebere v úvahu transakční náklady, které by vznikly při nákupu dluhopisů nezbytných k uvolnění půjčky. Tyto náklady se liší v závislosti na rozpětí nabídky a poptávky nebo na síle nabídky a poptávky po dluhopisech. Na druhou stranu je odměňování výhodné, zatímco udržování výnosů bude stále vyžadovat zaplacení určité pokuty.

Možnost remeasance poskytuje dlužníkům s pevnou sazbou výhody oproti těm, kteří se rozhodnou udržovat výnos nebo dlouhodobé financování s proměnlivou sazbou. Je to dobré taktické rozhodnutí pro dlužníky, kteří mají pocit, že mají schopnost předpovídat pohyby úrokových sazeb. Je to také dobrá volba pro investory do nemovitostí, kteří vědí, že budou muset v krátké době prodat své nemovitosti, ale obávají se potenciálního zvýšení dluhové služby, pokud se rozhodnou použít dluh s proměnlivou sazbou.

Dlužníci využívající dluh na úrovni portfolia (jeden úvěr, který je zajištěn několika komerčními nemovitostmi) zjišťují, že věřitelé někdy vyžadují, aby dlužníci splatili větší procento půjčky, než je hodnota aktiva do portfolia. Tato situace nastane, když věřitel věří, že dlužník prodává aktivum, které je méně rizikové než zbývající aktiva v portfoliu. Vzhledem k tomu, že portfolio roste riskantněji, čím méně z méně rizikového aktiva, které má, budou věřitelé požadovat částku zálohy, která jim bude kompenzovat větší riziko, které nese, účinně snižovat zbývající portfolio a snižovat návratnost investora.

Protože úniky vedou k výměně méně rizikového aktiva než zajištění, mohou si dlužníci po prodeji aktiva ponechat stejné procento dluhu v portfoliu. Se souhlasem věřitele může být možné zvýšit procento dluhu na zbývajících aktivech, když je provedeno odplacení.

Další výhodou pro dlužníky je to, že věřitelé obvykle nevyžadují žádný typ platby, ať již předem, nebo zvýšením úrokových sazeb, aby získali možnost odplaty. Pokud sazby stoupnou, existuje pro dlužníka potenciál pro tvorbu hodnot; je proto možné, aby věřitelé mohli požádat o kompenzaci za prodej opce.

Sečteno a podtrženo

Dlužníci si musí být vědomi svých možností platby předem, aby mohli činit správná rozhodnutí o správě aktiv. Například v obdobích významného zvýšení úrokové sazby může být výhodné prodat suboptimální komerční aktivum kvůli hodnotě vytvořené uvolněním úvěru. Na druhou stranu může mít smysl držet aktivum i po optimalizaci hodnoty. Čas, který zbývá na úvěru při platbě předem, přímo ovlivňuje náklady na platbu předem. Když jsou všechny věci stejné, sankce za platby se časem rozptýlí.

Při sjednávání podmínek komerčního úvěru na nemovitost by si dlužníci měli vyžádat schopnost splácet své půjčky s pevnou sazbou, i když nemají v úmyslu předčasně splatit závazek. Zřetelná výhoda, kterou odplacení poskytuje oproti jiným možnostem předplacení, je významná kvůli jeho schopnosti vytvořit událost generující příjem, když se tržní úrokové sazby zvýší. Je možné, že v období rostoucích úrokových sazeb by majitelé nemovitostí, kteří upřednostňují financování s pevnou sazbou, mohli získat kapitálové zisky ze svých dluhových závazků, které mohou více než vyrovnat pokles hodnot nemovitostí. Investoři, kteří využívají finanční páku k nákupu nemovitostí, které mají být fixní a poté prodané, by měli považovat financování s fixní sazbou s možností odprodeje za atraktivní alternativu krátkodobého financování s proměnlivou sazbou.