Fannie Mae: Co to dělá a jak to funguje

Existuje velmi dobrá šance, že jste slyšeli o Fannie Mae. Ale víte, co to dělá a jak to funguje?

Federální národní asociace hypoték (FNMA), obvykle známá jako Fannie Mae, je vládou sponzorovaný podnik (GSE) založený v roce 1938 Kongresem během Velké hospodářské krize jako součást New Deal. Byla založena za účelem stimulace trhu s bydlením tím, že poskytla více hypoték střednědobým až nízkopříjmovým dlužníkům.

Fannie Mae nepochází ani neposkytuje hypotéky dlužníkům. Nakupuje a zaručuje je prostřednictvím sekundárního hypotečního trhu. Ve skutečnosti je to jeden z dvou největších nákupců hypoték na sekundárním trhu. Druhým je jeho sourozenec, Federal Home Loan Mortgage Corporation, nebo Freddie Mac, další vládní sponzorovaný podnik vytvořený Kongresem.

První dny

Na počátku 20. let nebylo získání hypotéky - natož domů - snadný úkol. Mnoho lidí si nemohlo dovolit zajistit zálohu a půjčky byly téměř vždy krátkodobé - ne jako ty s dlouhodobými amortizačními obdobími, které dnes známe. Ve skutečnosti, když se v tu dobu dostalo mnoho půjček, obvykle požadovaly od dlužníka velké platby balónem. Pokud by majitel domu nemohl provést platbu, banka by vyloučila. Když zasáhla Velká deprese, ztratilo zhruba 25% majitelů domů v jejich domovech.

Kongres Spojených států odpověděl vytvořením Fannie Mae. Cílem bylo pomoci vytvořit tok financování bydlení, který je k dispozici každému na každém trhu. To vedlo k financování dlouhodobých hypoték s pevnou sazbou, což majitelům domů umožnilo refinancovat své půjčky kdykoli v průběhu jejich půjčky.

1938

Kongres vytvořil Fannie Mae.

V pozdních šedesátých létech, Fannie Mae začal financovat sebe prodejem akcií a dluhopisy poté, co vláda odstranila to od federálního rozpočtu. Fannie Mae si však udržela vazby na vládu jako GSE, s představenstvem složeným z ne více než 13 členů. Je rovněž osvobozena od místních a státních daní.

Klíč s sebou

• Fannie Mae je státem podporovaný podnik, který poskytuje hypotéky půjčovatelům s nízkým a středním příjmem.
• Neposkytuje půjčky, ale podporuje je nebo zaručuje na sekundárním hypotečním trhu.
• Fannie Mae poskytuje likviditu investováním do hypotečního trhu a sdružuje půjčky do cenných papírů zajištěných hypotékou.
• Americká vláda Fannie Maeová byla po finanční krizi zachráněna a byla vyřazena z NYSE.

Vytváření likvidity

Investováním do hypotečního trhu vytváří Fannie Mae více likvidity pro věřitele, jako jsou banky, spořitelny a družstevní záložny, což jim následně umožňuje upisovat nebo financovat více hypoték. Hypotéky, které nakupuje, a záruky musí splňovat přísná kritéria. Například limit pro konvenční půjčku na rodinný dům v roce 2019 je 484 350 USD pro většinu oblastí a 726 525 USD pro oblasti s vysokými náklady. Tyto oblasti zahrnují Havaj, Aljašku, Guam a americké Panenské ostrovy, kde jsou průměrné hodnoty domů nad základní hodnotou nejméně o 115%.

Aby byl hypoteční úvěr způsobilý pro podporu Fannie Mae, musí souhlasit s tím, že nebude praktikovat neetické praktiky subprime půjčování. Úvěry na nižší riziko mají vyšší sazby než úvěry na hlavní úrokovou sazbu a jsou nabízeny dlužníkům se špatným úvěrem, kteří jsou věřitelem považováni za vyšší riziko.

Podle webové stránky Fannie Mae poskytla v prvním čtvrtletí roku 2019 likviditu ve výši 102 miliard dolarů na financování trhu s bydlením. To pomohlo lidem v celé zemi koupit, refinancovat a pronajmout zhruba 527 000 domů.

Fannie Mae podporuje nebo zaručuje hypotéky, ale nepochází z nich.

Cenné papíry zajištěné hypotékou

Po zakoupení hypotéky na sekundárním trhu je Fannie Mae spojí a vytvoří cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS). MBS jsou cenné papíry zajištěné aktivy zajištěné hypotékou nebo souborem hypoték. Cenné papíry Fannie Mae hypotéky nakupují instituce, jako jsou pojišťovny, penzijní fondy a investiční banky. Zaručuje platby jistiny a úroků z jeho MBS.

Fannie Mae má také své vlastní portfolio, běžně označované jako ponechané portfolio. Investuje do vlastních cenných papírů zajištěných hypotékou i do cenných papírů jiných institucí. Fannie Mae vydává dluh nazývaný agenturní dluh na financování svého zadrženého portfolia.

Finanční krize

Fannie Mae se veřejně obchoduje od roku 1968. Do roku 2010 se obchodovala na newyorské burze cenných papírů (NYSE). Bylo zrušeno po hypotéce, bydlení a finanční krizi poté, co se její akcie propadly pod minimální kapitálové požadavky na newyorské burze. Nyní obchoduje na přepážce.

Neetické postupy půjček vedly ke krizi. Během rozmachu bydlení v polovině roku 2000 věřitelé snížili svůj standard a nabídli půjčky na bydlení dlužníkům se špatnou úvěrovou hodnotou. V roce 2007 praskla bublina na bydlení a stovky tisíc těchto dlužníků se dostaly do výchozího stavu, což vedlo k tomu, co se nazývalo „subprime meltdown“. To mělo vlnivý účinek na úvěrové trhy, které poslaly finanční trhy do ocasu a vytvořily nejzávažnější recesi za desetiletí ve Spojených státech. (Více viz: Přehled minulých recesí .)

Vládní převzetí a výplata

Ve druhé polovině roku 2008 vláda převzala Fannie Mae a Freddie Mac prostřednictvím konzervatoře Federálního výboru pro financování bydlení. V té době obě garantovaly nebo držely polovinu hypotéky země v hodnotě zhruba 5 bilionů dolarů. Oba dostali záchranu do výše 187, 4 miliard dolarů, což je zachránilo před kolapsem. Americká vláda v zásadě zasáhla, aby obnovila důvěru v trhy slibem, že vypůjčí špatné půjčky, a zabránila dalšímu propadu na trhu s bydlením. To zase vedlo ke zvýšení objemu vládního dluhu, který měl tehdy v průměru dluh asi 9 bilionů dolarů.

Možnosti úvěru

Fannie Mae nyní nabízí řadu různých podnikatelských iniciativ a úvěrových možností majitelům domů a spolupracuje s věřiteli, aby pomohla lidem, kteří by jinak mohli mít potíže s financováním.

• Hypotéka HomeReady: Tento produkt umožňuje majitelům domů zajistit financování a koupit si dům s nízkými splátkami. Dlužníci se kvalifikují, pokud mají nízký až střední příjem a kreditní skóre pod 620. Lidé s skóre nad 620 získají lepší ceny.
• 3% záloha: Další zdroj pro majitele domů, kteří nemusí mít přístup k dostatečnému množství finančních prostředků k zajištění velké zálohy.
• Preferované HFA: Tento program pomáhá majitelům domů získat dostupné financování prostřednictvím místních a státních agentur pro financování bydlení a dalších půjčovatelů. Úrovně příjmů pro dlužníky jsou stanoveny HFA a neexistují žádné požadavky na první nákupčí.

Úplný seznam produktů a jejich popis je k dispozici na webových stránkách Fannie Mae.

Úvěry Úpravy

Po zhroucení hypotéky se Fannie Mae začala zaměřovat na úpravy půjček. Od roku 2009 dokončila Fannie Mae více než 1, 5 milionu úprav půjček. Úvěrové modifikace mění podmínky stávající hypotéky, aby pomohly vypůjčovatelům vyhnout se neplnění hypotéky, skončily uzavřením trhu a nakonec ztratili svůj domov. Úpravy mohou zahrnovat nižší úrokovou sazbu nebo prodloužit dobu trvání půjčky. Úvěrová modifikace může také snížit měsíční platby.

Sečteno a podtrženo

Fannie Mae se dokázala otočit od doby, kdy byla na pokraji v roce 2008. Dnes je největším podporovatelem třicetiletých hypoték s pevnou sazbou a zůstává klíčovým mechanismem usnadňujícím vlastnictví domu.