Jak úrokové sazby fungují na hypotéce

Nákup domu s hypotékou je pravděpodobně největší finanční transakcí, kterou uzavřete. Obvykle bude banka nebo hypoteční úvěr financovat 80% ceny domu a souhlasíte s tím, že budete platit zpět - s úrokem - za určité období. Při porovnávání půjček, hypoték a možností je užitečné pochopit, jak každý měsíc narůstá úrok a jak je spláceno.

Klíč s sebou

• Hypotéky jsou nejčastějším typem osobní půjčky domácností.
• Tyto půjčky přicházejí s pevnými nebo variabilními / nastavitelnými úrokovými sazbami.
• Většina hypoték jsou plně amortizované půjčky, což znamená, že každá měsíční splátka bude stejná a poměr úroků k jistině se v průběhu času mění.

Výpočet hypotéky

Jednoduše řečeno, každý měsíc splácíte část jistiny (částku, kterou jste si vypůjčili) plus úroky nahromaděné za měsíc. Váš věřitel použije vzorec amortizace k vytvoření plánu plateb, který rozdělí každou platbu na splácení jistiny a úroku. Délka nebo životnost vaší půjčky také určuje, kolik zaplatíte každý měsíc. Plně amortizační platba se vztahuje na periodickou výplatu úvěru, kdy, pokud dlužník provádí platby podle splátkového kalendáře, je úvěr plně splacen do konce stanovené doby. Je-li půjčka půjčka s pevnou sazbou, je každá plně amortizující platba rovna částce dolaru. Pokud je půjčka úvěr s nastavitelnou úrokovou sazbou, mění se plně amortizující platba s tím, jak se mění úroková sazba z půjčky.

Roztažení plateb po více let (až 30) obvykle povede ke snížení měsíčních plateb. Čím déle budete splácet hypotéku, tím vyšší budou celkové náklady na koupi vašeho domova, protože budete platit úroky po delší dobu.

Fixní sazba vs. nastavitelná sazba

Banky a věřitelé nabízejí především dva typy půjček:

• Pevná sazba: Úroková sazba se nemění.
• Nastavitelná sazba: Úroková sazba se změní za definovaných podmínek (nazývaných také variabilní nebo hybridní půjčka).

Zde je návod, jak tyto fungují v domácí hypotéce.

Hypotéka s pevnou sazbou

Měsíční splátka zůstává po celou dobu trvání této půjčky stejná. Úroková sazba je uzamčena a nemění se. Půjčky mají dobu splácení 30 let; běžně jsou také dostupné kratší délky 10, 15 nebo 20 let. Kratší půjčky budou mít větší měsíční splátky, které jsou kompenzovány nižšími úrokovými sazbami a nižšími celkovými náklady.

Příklad - Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou 200 000 USD po dobu 30 let (360 měsíčních plateb) s roční úrokovou sazbou 4, 5% bude mít měsíční splátku přibližně 1 013 USD. (Daně, pojištění a úschova jsou další a nejsou zahrnuty v tomto čísle.) Roční úroková sazba je rozdělena na měsíční sazbu takto: Roční sazba, řekněme, 4, 5% dělená 12, se rovná měsíční úrokové sazbě 0, 375%. . Každý měsíc zaplatíte 0, 375% úrok z částky, kterou ve skutečnosti dlužíte domu.

Vaše první platba ve výši 1 013 $ (1 z 360) platí 750 USD na úrok a 263 USD na jistinu. Druhá měsíční platba, protože jistina je o něco menší, naroste o trochu méně úroků a o něco více jistiny bude splaceno. Při platbě 359 bude většina z měsíční platby použita na jistinu.

Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM)

Protože úroková sazba není uzamčena, změní se měsíční splátka za tento typ půjčky po celou dobu trvání půjčky. Většina ARM má limit nebo limit na to, jak moc může úroková sazba kolísat, a jak často ji lze změnit. Když sazba stoupá nebo klesá, půjčitel přepočítá vaši měsíční platbu, takže budete provádět stejné platby, dokud nedojde k další úpravě sazby.

S růstem úrokových sazeb roste i vaše měsíční platba, přičemž každá platba se vztahuje na úroky a jistinu stejným způsobem jako hypotéka s pevnou sazbou po stanovenou dobu. Věřitelé často nabízejí nižší úrokové sazby pro prvních několik let ARM, ale poté se sazby často mění - často jako jednou ročně. Počáteční úroková sazba na ARM je výrazně nižší než hypotéka s pevnou sazbou.

• ARM mohou být atraktivní, pokud plánujete zůstat u vás doma jen několik let.
• Zvažte, jak často se bude úroková sazba upravovat. Například pětiletý až jeden rok ARM má pevnou sazbu po dobu pěti let, poté se každý rok úroková sazba upraví po zbývající část úvěrového období.
• ARM specifikují, jak jsou stanovovány úrokové sazby - mohou být spojeny s různými finančními indexy, jako jsou jednoroční státní pokladniční poukázky. Požádejte svého finančního plánovače o radu ohledně výběru ARM s nejstabilnější úrokovou sazbou.

Příklad - 200 000 USD pět až jeden rok hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou na 30 let (360 měsíčních plateb) začíná roční úrokovou sazbou 4% po dobu pěti let a poté se sazba může každý rok měnit o 0, 25%. Tento ARM má úrokový strop 12%. Částka platby za jeden až 60 měsíců je 955 $. Platba za 61 až 72 je 980 $. Platba za 73 až 84 je 1 005 $. (Daně, pojištění a úschova jsou další a nezahrnují se do těchto čísel.) Náklady můžete vypočítat online pro ARM.

Úvěrové půjčky

Třetí možností - obvykle vyhrazenou pro zámožné kupce domů nebo osoby s nepravidelnými příjmy - je hypotéka pouze na úroky. Jak název napovídá, tento typ půjčky vám dává možnost platit pouze úroky za prvních několik let a je to atraktivní pro první majitele domů, protože nízké platby během jejich let s nižším výdělkem. Může to být také správná volba, pokud očekáváte, že vlastníte dům po relativně krátkou dobu a chcete prodat dříve, než začnou větší měsíční platby.

Hypotéka jumbo je obvykle na částky nad limitem odpovídající půjčky, v současné době 453 100 USD pro všechny státy kromě Havaje a Aljašky, kde je vyšší. Kromě toho na některých federálně určených vysoce cenově dostupných trzích s nemovitostmi, jako je New York, Los Angeles a celá oblast San Jose-San Francisco-Oakland, je odpovídající úvěrový limit 679 650 $.

K dispozici jsou také úrokové jumbo půjčky, obvykle však pro velmi bohaté. Jsou strukturovány podobně jako ARM a období úroků trvá pouze 10 let. Poté se sazba každoročně upravuje a platby směřují k splácení jistiny. V tomto okamžiku mohou platby výrazně vzrůst.

Vázaný a další poplatky

Budete muset rozpočet na další položky, které významně zvýší částku vaší měsíční splátky hypotéky, jako jsou daně, pojištění a náklady na úschovu. Tyto náklady nejsou fixní a mohou kolísat. V rámci vaší hypoteční smlouvy rozdělí váš věřitel dodatečné náklady.

Platba navíc každý měsíc

Teoreticky platí, že každý měsíc platí trochu navíc za snižování jistiny, což je jeden způsob, jak rychlejším vlastnictvím domu. Finanční profesionálové doporučují, aby nezaplacený dluh, například z kreditních karet nebo studentských půjček, byl splacen jako první a spořicí účty by měly být dobře financovány před zaplacením navíc každý měsíc.

Úrok jako odpočet daně

Pokud na svém ročním daňovém přiznání podrobně rozpisujete odpočty, služba Internal Revenue Service vám umožňuje odečíst platby úroků z hypotéky na bydlení. U státních výnosů se však odpočet liší. Informujte se u daňového odborníka o konkrétních radách týkajících se kvalifikačních pravidel, zejména v návaznosti na zákon o dani z řezů a pracovních míst z roku 2017. Tento zákon zdvojnásobil standardní odpočet a snížil částku hypotečního úroku (z nových hypoték), která je odpočitatelná.

Sečteno a podtrženo

Národní politika zvýhodňuje homebuyery prostřednictvím daňového zákoníku (i když méně než dříve). Pro mnoho rodin je ten pravý nákup domů tím nejlepším způsobem, jak vybudovat aktivum pro jejich vejce na odchod do důchodu. Pokud se také můžete vyhnout refinancování v hotovosti, dům, který si koupíte ve věku 30 let s hypotékou s pevnou úrokovou sazbou na 30 let, bude plně splacen v době, kdy dosáhnete běžného věku odchodu do důchodu, což vám poskytne levné místo k životu když se vaše výdělky snižují.

Po finančním krachu v roce 2008 a následném kolapsu bubliny na trhu s nemovitostmi se mnoho (ale ne všechny) realitní trhy nakonec zotavily. Vlastnické vlastnictví, které bylo uzavřeno obezřetně, zůstává něčím, co byste měli zvážit ve svém dlouhodobém finančním plánování. Pochopení toho, jak hypotéky a jejich úrokové sazby fungují, je nejlepším způsobem, jak zajistit, že budete stavět toto aktivum finančně nejvýhodnějším způsobem.