Definice poměru úvěru k nákladům (LTC)
Poměr půjčky k nákladům (LTC) je metrika používaná při výstavbě komerčních nemovitostí k porovnání financování projektu (nabízeného úvěrem) s náklady na výstavbu projektu. Poměr LTC umožňuje komerčním půjčovatelům nemovitostí určit riziko nabídnutí stavební půjčky. Rovněž umožňuje vývojářům porozumět výši vlastního kapitálu, který si ponechají během stavebního projektu.
Podobně jako poměr dlouhodobých úvěrů i poměr úvěru k hodnotě (LTV) srovnává také výši úvěru ze stavebnictví, ale s reálnou tržní hodnotou projektu po dokončení.
Vzorec pro LTC je
Úvěr na náklady = Úvěr na částkuStavební náklady \ začátek {zarovnáno} & \ text {Úvěr na náklady} = \ frac {\ text {Úvěr na částku}} {\ text {Stavební náklady}} \\ \ end {zarovnání} Úvěr na Náklady = Stavební náklady Úvěrová částka
Co vám říká poměr půjček k nákladům?
Poměr LTC se používá k výpočtu procenta půjčky nebo částky, kterou je věřitel ochoten poskytnout k financování projektu na základě tvrdých nákladů na stavební rozpočet. Po dokončení výstavby bude mít celý projekt novou hodnotu. Z tohoto důvodu se poměr LTC a LTV používají vedle sebe při výstavbě komerčních nemovitostí.
Poměr LTC pomáhá vymezit riziko nebo úroveň rizika poskytování financování pro stavební projekt. V konečném důsledku vyšší poměr LTC znamená, že pro věřitele je to rizikovější podnik. Většina poskytovatelů úvěrů poskytuje půjčky, které financují pouze určité procento projektu. Obecně platí, že většina věřitelů financuje až 80% projektu. Někteří věřitelé financují větší procento, ale obvykle se jedná o výrazně vyšší úrokovou sazbu.
Zatímco poměr dlouhodobých úvěrů je zmírňujícím faktorem pro věřitele, kteří zvažují poskytnutí půjčky, musí vzít v úvahu i jiné faktory. Věřitelé budou brát v úvahu také umístění a hodnotu nemovitosti, na které se projekt staví, důvěryhodnost a zkušenosti stavitelů, jakož i úvěrovou historii a historii půjček dlužníků.
Příklad použití LTC
Jako hypotetický příklad předpokládejme, že tvrdé stavební náklady komerčního realitního projektu jsou 200 000 USD. Aby se zajistilo, že dlužník bude mít v projektu určitou částku vlastního kapitálu, půjčovatel poskytne úvěr ve výši 160 000 USD. To udržuje projekt mírně vyváženější a vybízí dlužníka, aby viděl projekt po jeho dokončení. Poměr LTC v tomto projektu by se vypočítal jako 160 000/200 000 $ = 80%.
Rozdíl mezi poměrem půjčky k nákladům a poměrem půjčky k hodnotě
S LTC úzce souvisí poměr úvěru k hodnotě, který se však mírně liší. Poměr LTV porovnává celkovou půjčku poskytnutou na projekt s hodnotou projektu po dokončení (spíše než s jeho náklady na výstavbu). Pokud vezmeme v úvahu výše uvedený příklad, předpokládejme, že budoucí hodnota projektu, jakmile bude dokončena, je dvojnásobkem tvrdých stavebních nákladů. Pokud by celková půjčka poskytnutá na projekt po dokončení činila 320 000 $, poměr LTV pro tento projekt by byl také 80%.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.