Přístup na trh
Tržní přístup je metoda stanovení hodnoty aktiva na základě prodejní ceny podobných aktiv. Je to jedna ze tří populárních metod oceňování, spolu s nákladovým přístupem a analýzou diskontovaných peněžních toků (DCF).
Bez ohledu na druh oceňovaného aktiva studuje tržní přístup nedávný prodej podobných aktiv a upravuje rozdíly mezi nimi. Například při hodnocení nemovitostí je možné provést úpravy podle faktorů, jako je čtvercový záběr jednotky, věk a umístění budovy a její vybavení.
Protože tržní přístup závisí na porovnání s podobnými aktivy, je nejužitečnější, když jsou k dispozici podstatné údaje o nedávném prodeji srovnatelných aktiv.
Klíč s sebou
- Tržní přístup je metoda pro stanovení hodnoty aktiva.
- Je to jeden ze tří populárních přístupů, spolu s nákladovým přístupem a analýzou diskontovaných peněžních toků (DCF).
- Tržní přístup vyniká v situacích, kdy je k dispozici dostatek údajů o srovnatelných transakcích. Pokud tato data nejsou k dispozici, mohou být vyžadovány alternativní přístupy.
Jak funguje přístup na trh
Jak název napovídá, tržní přístup se snaží odpovědět na otázku: „Jaká je reálná tržní hodnota tohoto aktiva?“ Aby mohl odpovědět na tuto otázku, musí odhadce provést průzkum nedávných transakcí zahrnujících podobná aktiva. Protože je nepravděpodobné, že tato aktiva budou totožná s aktivy, které jsou oceňovány, bude nutné provést různé úpravy.
Na některých trzích, jako jsou rezidenční nemovitosti nebo veřejně obchodované akcie, je často k dispozici dostatek údajů, díky čemuž je tržní přístup relativně snadno použitelný. Na jiných trzích, jako jsou podíly v soukromých podnicích nebo alternativní investice, jako je výtvarné umění nebo víno, může být docela obtížné najít srovnatelné transakce.
V situacích, kdy jsou k dispozici omezené údaje, se odhadce možná bude muset spolehnout na alternativní metody, jako je nákladový přístup nebo analýza diskontovaných peněžních toků (DCF).
Hlavní výhody tržního přístupu spočívají v tom, že jsou založeny na veřejně dostupných údajích o srovnatelných transakcích. Jako takový může vyžadovat méně subjektivních předpokladů než alternativní přístupy. Hlavní nevýhodou tržního přístupu je to, že může být nepraktické v situacích, kdy existuje málo, pokud existují srovnatelné transakce, jako je tomu v případě soukromé společnosti působící na mezeru na trhu s malým počtem konkurentů.
Příklad tržního přístupu
Pro ilustraci předpokládejme, že na trhu kupujete nový byt. Najdete výpis bytu ve vaší preferované čtvrti, který je nabízen za 200 000 $. Jednotka je byt o rozloze 1 000 m2 a 1 koupelna. Je v dobrém strukturálním stavu, ale vyžaduje drobné renovace. Přestože je v žádoucí čtvrti, její pohled je zakrytý a nemá vlastní pračku nebo sušičku.
I když se vám líbí byt, máte pocit, že požadovaná cena je příliš vysoká. Vzhledem k tomu, že byt je uveden na seznamu více než měsíc, začínáte mít podezření, že pokud učiníte poctivou nabídku, může ji prodávající přijmout, i když je pod požadovanou cenou.
Za tímto účelem se rozhodnete pro stanovení reálné tržní hodnoty bytu vyhledáním příkladů podobných bytů ve stejné čtvrti, které se prodaly v loňském roce. Své poznatky shrnujete do tabulky takto:
| Srovnatelné transakce | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transakce 1 | Transakce 2 | Transakce 3 | Transakce 4 | Transakce 5 | |
| Cena | 250 000 dolarů | 175 000 dolarů | 150 000 dolarů | 315 000 $ | 225 000 dolarů |
| Čtvereční stopa | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Cena za čtvereční stopu (zaokrouhlená) | 275 $ | 220 $ | 135 $ | 175 $ | 140 dolarů |
| Ložnice | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Koupelny | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Pohled? | Ano | Ano | Ne | Ano | Ne |
| Pračka a sušička v sadě? | Ano | Ne | Ano | Ne | Ne |
| Vyžadovány renovace | Žádný | Žádný | Méně důležitý | Žádný | Méně důležitý |
Při pohledu na tyto výsledky začnete vyvodit několik obecných závěrů. Začněte tím, že vidíte, že cena bytů za SF se pohybuje mezi 140 a 275 $, přičemž vyšší ceny patří těm, které mají více ložnic a koupelen, lepší výhledy, spotřebiče v koupelně a bez nutnosti renovace.
Naopak, byt, který hledáte, má cenu 200 USD za SF a má méně těchto funkcí než dokonce nejlevnější byt v tabulce. Zdá se, že to ospravedlňuje vaši intuici, že byt je předražený.
Na základě těchto informací se rozhodnete učinit nabídku za 150 000 $.
Prodejce vaši nabídku přijme.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.