Klady a zápory 15leté hypotéky

15letá hypotéka je půjčka na koupi domu, přičemž úroková sazba a měsíční splátka jsou pevně stanoveny po celou dobu trvání úvěru. Někteří dlužníci se rozhodnou pro 15-letou oproti konvenční 30-leté hypotéce, protože jim může dlouhodobě ušetřit značné množství peněz.

Klady a zápory 15leté hypotéky

V současné době existuje na trhu několik typů hypotečních produktů. 15letá hypotéka má oproti třicetiletému období určité výhody a nevýhody. Oba produkty však sdílejí podobné rysy, jako je úroková sazba, ale může být ovlivněna úvěrovou historií a úvěrovým skóre dlužníka.

Úvěrové skóre je číselné vyjádření toho, jak pravděpodobně dlužník splatí dlužné peníze. Včasné platby, délka úvěrové historie a počet otevřených úvěrových účtů jsou faktory, které ovlivňují kreditní skóre. Samozřejmě, jak 15letá, tak 30letá půjčka také vyžaduje dostatečný měsíční příjem na pokrytí případné splátky hypotéky a dalších dluhů.

Výhody 15leté hypotéky

Níže jsou uvedeny výhody 15leté hypotéky oproti 30leté hypotéce. Oba mají pevné sazby a pevné platby za jejich podmínek.

Méně v celkovém zájmu

15letá hypotéka stojí v dlouhodobém horizontu méně, protože celková výše úrokových plateb je méně než 30letá hypotéka. Náklady na hypotéku se počítají na základě roční úrokové sazby, a protože si půjčujete peníze na polovinu tak dlouho, bude celkový zaplacený úrok pravděpodobně polovinou toho, co byste zaplatili za 30 let.

Například částka hypotéky 250 000 USD za 30 let při 4% by stála 429 674 USD do splátek jistiny a úroků do konce tohoto období. Celkový úrok by činil 179 674 dolarů za půjčky na 30 let.

Stejná výše půjčky a úroková sazba po dobu 15 let by stála do konce období 332 860 USD. Celkový úrok by za půjčky na 15 let činil 82 860 $. Při 4% zaplatíte za zhruba 15 let pouze asi 46% z celkového úroku, než za 30 let. Čím vyšší je úroková sazba, tím větší je mezera mezi oběma hypotékami.

Nižší úroková sazba

Vzhledem k tomu, že krátkodobé půjčky jsou pro banky méně rizikové a levnější než dlouhodobé půjčky, 15letá hypotéka obvykle přichází s nižší úrokovou sazbou. Sazba může být kdekoli mezi čtvrtinou a celkovým bodem nižší než 30letá hypotéka.

Fannie Mae

Pokud si hypotéku zakoupíte některou ze společností sponzorovaných vládou, například Fannie Mae, pravděpodobně zaplatíte méně za poplatky za 15letou půjčku. Fannie Mae a další podniky podporované vládou účtují to, čemu říkají úpravy cen na úrovni půjček, které se často vztahují pouze na 30leté hypotéky nebo jsou pro ně vyšší.

Tyto poplatky se obvykle vztahují na dlužníky s nižším kreditním skóre, kteří provádějí menší zálohy. Federální správa bydlení účtuje nižší pojistné na hypoteční pojištění 15letým dlužníkům. Soukromé hypoteční pojištění nebo PMI je požadováno věřiteli, když složíte zálohu, která je menší než 20% hodnoty domu. PMI chrání věřitele v případě, že nemůžete provést platby. PMI je účtován jako měsíční poplatek přidaný k hypoteční splátce, ale je dočasný, což znamená, že přestane existovat, jakmile splácíte 20% vaší hypotéky.

Je důležité si uvědomit, že ačkoli většina dlužníků bude mít nižší poplatky předem za produkty sponzorované vládou, budou pravděpodobně tyto náklady platit v rámci vyšší úrokové sazby.

Nucené úspory

Vzhledem k tomu, že měsíční splátka je u hypotéky na 15 let vyšší, finanční plánovači ji považují za typ nucených úspor. Jinými slovy, místo toho, abyste brali měsíční úspory z 30letého období a investovali prostředky na účet peněžního trhu nebo na akciový trh, investovali byste je do svého domu, což z dlouhodobého hlediska pravděpodobně také oceníte v hodnotě.

Nevýhody 15-leté hypotéky

Navzdory úrokům ušetřeným 15letou hypotékou existuje několik úvah a nevýhod, o nichž by si dlužníci měli myslet, než se rozhodnou o době jejich půjčky.

Vyšší měsíční platby

15letá hypotéka má vyšší měsíční splátku než 30letá splátka, protože úvěr musí být splacen v polovině doby. Například 15letá půjčka za 250 000 USD při 4% úroku má měsíční splátku 1 849 USD proti 1 194 USD za 30 let. Jinými slovy, 15letá měsíční platba je o 55% vyšší než 30letá stejná částka za stejnou částku.

Menší dostupnost

Vyšší platba by mohla omezit kupujícího na skromnější dům, než jaký by mohli koupit s 30letou půjčkou. Pomocí našeho příkladu výše řekněme, že hypoteční věřitel schválí pouze maximálně 1 500 $ měsíčně. Dlužník by musel koupit levnější dům - hypotéka ve výši 200 000 USD při 4% po dobu 15 let vede k platbě 1 479 $. Dlužník by se také mohl rozhodnout provést vyšší splátku (50 000 USD), čímž by se celková částka hypotečního úvěru pohybovala od 250 000 do 200 000 USD, což by také dostalo platbu pod maximální částku 1 500 $ za měsíc.

Na druhou stranu by 30letá půjčka (za 250 000 $) vedla k měsíční platbě 1 194 USD - tedy pod maximální částkou 1 500 USD. 30letá půjčka také umožňuje dlužníkovi koupit větší dům nebo vzít větší hypotéku. Například 30letá hypotéka na dům ve výši 300 000 $ by stála 1 432 $ měsíčně. 30letá půjčka přináší platbu pod maximální částku 1 500 $ a umožňuje dlužníkovi převzít větší půjčku - pravděpodobně získat větší dům nebo lepší umístění.

Méně peněz jde na úspory

Vyšší platba vyžaduje vyšší hotovostní rezervy - stejně jako roční příjem v likvidních úsporách. Vyšší měsíční splátka také znamená, že dlužník se může zříci příležitosti získat úspory nebo ušetřit za cíle, jako je školné pro dítě nebo odchod do důchodu. Rovněž jsou spořeny účty vysokých škol i důchodové účty, zatímco důchodové účty 401 tis. Mají příspěvek zaměstnavatele. Také důvtipný a disciplinovaný investor by ztratil příležitost investovat rozdíl mezi 15letými a 30letými platbami do cenných papírů s vyšší výnosností.

Klady

• 15letá hypotéka stojí méně v celkových úrokech oproti 30 letům

• 15 let má obvykle výhodnější úrokovou sazbu

• 15 let je nucená úspora, protože zaplacené peníze navíc investují do domu místo utrácení

Nevýhody

• 15leté půjčky mají vyšší měsíční splátky

• Nižší dostupnost s 15letými hypotékami

• Méně peněz jde na spoření nebo odchod do důchodu

• Pokud dlužník nemůže zaplatit vyšší 15letou částku půjčky, může to mít za následek finanční potíže

Sečteno a podtrženo

15letá hypotéka vám v dlouhodobém horizontu jistě ušetří spoustu peněz. Je však důležité poradit se s finančním plánovačem a prodiskutovat, co s měsíčními platbami zvládnete. Ačkoli 15 let může splácet hypotéku dříve, pokud ztratíte zaměstnání nebo změníte svůj příjem, vyšší měsíční splátka oproti 30leté půjčce by vám mohla způsobit finanční potíže.