Vydělávání peněz v rezidenčních nemovitostí

Mnoho nadšených realitních investorů si myslí, že mohou zbohatnout pomocí bankovní půjčky na nákup a upgrade místních fixátorů. Zatímco investice do nemovitostí mohou být lepší než investice na akciovém trhu - protože existence malých místních trhů s nemovitostmi vytváří neefektivnost, kterou mohou investoři využít - budete potřebovat pokročilejší úroveň porozumění, abyste vydělali peníze na rezidenčních nemovitostech. Chcete-li přejít od údržbáře k realitnímu magnátovi, musíte pochopit trh a také tři klíčové složky silných zisků z nemovitostí.

Hledejte zdravý národní trh

Zatímco zkušení a vychytratí investoři do nemovitostí mohou být schopni vydělat nějaké peníze ve slabém celostátním realitním prostředí, šance jsou proti nim; šance na novější investory na takovém trhu jsou ještě horší. Rostoucí úrokové sazby mohou hodit hodně studené vody na jinak horký trh s nemovitostmi, protože ti, kteří si koupili nemovitost s hypotékou s nastavitelnou sazbou, musí zaplatit více, aby ji udrželi, a ne každý si to může dovolit. To vede ke snížení poptávky po nemovitostech a ceny odpovídajícím způsobem klesají.

Při zahájení budování portfolia nemovitostí je tedy ideální čas v prostředí klesající úrokové sazby. Obecně lze říci, že nejen půjčka bude levnější, ale s výjimkou krátkodobé úvěrové krize bude poptávka pravděpodobně vyšší, což může odolat dobré správě kapitálu.

Dalším žádoucím rysem je zdravý hrubý domácí produkt (GDP), protože toto číslo skutečně hovoří o celkovém zdraví ekonomického systému, který podporuje trh s nemovitostmi. Ve zdravých dobách HDP, jako je růst o více než 3% ročně, je vzácné pozorovat významné slabiny nemovitostí.

A konečně údaje o míře nezaměstnanosti jsou často hlavním ukazatelem měkkosti trhu. Pokud lidé vidí jen málo vyhlídek na příjem tam, kde žijí, pohybují se. To zase výrazně snižuje zhodnocování domácích cen (HPA).

Vyberte konkrétní umístění

Pokud narazíte na klesající úrokové sazby, slušný růst HDP a slušnou míru nezaměstnanosti na národním trhu, můžete začít hledat žádoucí místní trh. Vyhledejte oblast s relativně silným potenciálem zhodnocení ve srovnání s ostatními trhy. Dobře zveřejněné údaje o nezaměstnanosti z Case-Shiller Home Price Index, Bureau of Labor Statistics nebo z jiných zdrojů jsou vynikajícími ukazateli budoucího zdraví na hlavních realitních trzích.

Údaje o místní nezaměstnanosti často velmi svědčí o údajích o bydlení. Inteligentní investor se snaží investovat do města, které vykazuje zdravé trendy v nezaměstnanosti a relativně silná data HPA. Doufejme, že se jedná o město, ve kterém žijete, a proto máte silnou představu o rozmarech místního trhu - a tak můžete nemovitost snadno spravovat. Díky správným řízením řízení je však možné úspěšně investovat na jiných místech, kde jsou k dispozici partneři pro řízení kvality.

Najděte inflexní bod Urban Sprawl

Jakmile najdete ideální město pro vaši požadovanou investici, podívejte se na hotspot městských rozrůstajících se míst. Pokud vidíte, jak se město rozšiřuje a může tolerovat určité riziko, investujte do nemovitosti po obvodu. Pokud však trh vypadá zlověstně nebo vágně, držte se vnitřních prstenů, aby měl nárazník proti zpětnému rozrůstání měst.

Varovná znamení, která vám říkají, abyste se vyhnuli obvodu, zahrnují významné změny v nezaměstnanosti nebo zpomalení ekonomického růstu v místní oblasti. Můžete se také podívat na základní obchodní zdraví hlavních zaměstnavatelů v této oblasti. Pokud je slabý, pravděpodobně dojde k propouštění, které by mohlo začít potlačovat hodnoty nemovitostí kvůli meznímu opotřebení nabídky práce. Pokud je obchodní zdraví hlavních zaměstnavatelů v této oblasti silné, opak je pravdou.

Hodnoty nemovitostí se mohou v metropolitní oblasti značně lišit. Například, pokud je průměrná HPA ve městě 5%, může to být 2% v centru města, 6% v prvním příměstském kruhu a 10% v druhém příměstském kruhu. Třetí okruh by pravděpodobně představoval zemědělskou půdu se skromným potenciálem HPA. Všimněte si tohoto jevu zde: vaše nej volatilní zhodnocení nemovitostí se stane ve vnějším kruhu sousedícím s zemědělskou půdou, protože to je vnější vrchol města. Tento pákový efekt je využitelný tím, že vlastní náskok na růstových trzích. Logicky, na trhu dolů byste chtěli být jádrem. To je místo, kde je pravděpodobné, že k nejmenšímu oslabení dojde, protože plné trhy s bydlením dělají toto nejméně pravděpodobné místo pro narušení rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou.

Pochopení investičního rizika v různých částech města je velmi podobné pochopení toho, jak se finanční nástroje obecně chovají. Představte si městskou oblast města jako dluhopisy investičního stupně, první příměstský kruh jako akcie a vnější kruh jako deriváty. Pochopení toho, kde ve městě dochází k inflaci městských rozlehlostí, může posílit návraty vzhůru nebo ochránit investice na straně dolů.

Pro zábavu si ještě jednou oloupeme cibuli o jednu vrstvu, abychom našli nejžhavější oblasti. Předpokládejme, že se rozhodnete investovat do obvodu, protože v této oblasti vidíte hospodářský růst a rostoucí poptávku po práci. Mohli byste se pokusit předvídat umístění semaforů. To bude místo, kde budou postaveny budoucí komerční nemovitosti, jako jsou příměstské obchůdky; s tím, jak se kolem těchto budoucích nákupních středisek vyplní rezidenční nemovitost, budou pravděpodobně hodnoty nemovitostí v porovnání s průměrnými výnosy z nemovitostí pravděpodobně značně vyskočit.

Sečteno a podtrženo

Příležitost pro nadprůměrné míry návratnosti se zdá být větší v realitním prostoru než v realitě finančního nástroje, protože na nehomogenní jednotky se dívá méně očí. Znalost místního trhu také přináší investiční výhodu. Dlouhodobá strategie „buy-and-hold“ je lepší, pokud máte dostatek kapitálu a omezené příležitosti, zatímco krátkodobá nebo převracející strategie by dávala větší smysl, pokud máte omezený kapitál a ohromný pohled na sladká místa. Bez ohledu na váš časový rámec byste měli nejprve hledat silný národní trh, poté region, kde zveřejněné údaje ukazují slušnou příležitost HPA. A konečně, zahrajte si rozlehlé město, pokud se domníváte, že se oblast rozrůstá, nebo zůstaňte daleko od něj, pokud to vidíte jako zmenšující se. Porozumění těmto klíčovým bodům může pomoci maximalizovat hodnotu jakéhokoli portfolia nemovitostí.