Reverzní hypotéka

Jedním slovem, reverzní hypotéka je půjčka. Majitel domu, který je starší 62 let a má značný domácí kapitál, si může půjčit proti hodnotě svého domu a získat finanční prostředky jako paušální částka, pevná měsíční platba nebo úvěrový limit. Na rozdíl od forwardové hypotéky - typu použitého ke koupi domu - reverzní hypotéka nevyžaduje, aby majitel domu provedl jakékoli půjčky.

Místo toho se celý zůstatek úvěru stává splatným, pokud dlužník zemře, trvale se odstěhuje nebo prodá domov. Federální předpisy vyžadují, aby věřitelé strukturovali transakci tak, aby výše půjčky nepřesáhla hodnotu domu a dlužník nebo majetek dlužníka nenesou odpovědnost za zaplacení rozdílu, pokud zůstatek půjčky bude větší než hodnota domu. Jedním ze způsobů, jak k tomu může dojít, je pokles tržní hodnoty na domácím trhu; další je, pokud dlužník žije dlouho.

Jak funguje reverzní hypotéka?

Hotovost ve vlastním kapitálu

Reverzní hypotéky mohou poskytnout tolik potřebné peníze pro seniory, jejichž čisté jmění je většinou vázáno na hodnotu jejich domova. Na druhé straně mohou být tyto půjčky nákladné a složité a mohou podléhat podvodům. Tento článek vás naučí, jak reverzní hypotéky fungují a jak se chránit před úskalími, abyste se mohli informovaně rozhodnout, zda taková půjčka může být pro vás nebo vaše rodiče vhodná.

Podle National Association Reverse Mortgage Lenders Association vlastníci domů ve věku 62 a více let vlastnili ve třetím čtvrtletí roku 2017 v domácím kapitálu 6, 5 bilionu USD. Počet znamená historicky nejvyšší hodnotu od zahájení měření v roce 2000, což zdůrazňuje, jak velký zdroj bohatého domova spravedlnost je pro dospělé důchodce. Domácí kapitál je použitelné bohatství, pouze pokud prodáváte a zmenšujete nebo půjčujete proti tomuto kapitálu. A tam přicházejí zpětné hypotéky, zejména pro důchodce s omezenými příjmy a několika dalšími aktivy.

Klíč s sebou

• Reverzní hypotéka je typ půjčky pro seniory starší 62 let.
• Reverzní hypoteční úvěry umožňují majitelům domů převést vlastní kapitál na hotovostní příjem bez měsíčních splátek hypotéky.
• Většina reverzních hypoték je federálně pojištěna, ale dejte si pozor na podvody s reverzními hypotékami, které cílí na seniory.
• Reverzní hypotéky mohou být pro některé velké finanční rozhodnutí, ale pro jiné špatné. Než se rozhodnete, nezapomeňte pochopit, jak reverzní hypotéky fungují a co znamenají pro vás a vaši rodinu.

Jak funguje reverzní hypotéka

S reverzní hypotékou, místo toho, aby majitel domu platil půjčovateli, věřitel provádí platby majiteli domu. Majitel domu si vybere, jak bude tyto platby přijímat (vysvětlíme možnosti v další části) a pouze zaplatí úroky z přijatých výnosů. Úrok je vrácen do zůstatku úvěru, takže majitel domu nic neplatí dopředu. Majitel domu si také zachovává název domu. V průběhu života půjčky se zvyšuje dluh majitele domu a snižuje se vlastní kapitál.

Stejně jako u hypotéky dopředu je domov zárukou reverzní hypotéky. Když se majitel domu pohne nebo zemře, výtěžek z prodeje domu půjde věřiteli, aby splatil jistinu reverzní hypotéky, úroky, pojištění hypotéky a poplatky. Jakýkoli prodej pokračuje nad rámec toho, co bylo vypůjčeno, jděte na majitele domu (pokud stále žije) nebo na majetek majitele domu (pokud majitel domu zemřel). V některých případech se mohou dědici rozhodnout splácet hypotéku, aby si mohli udržet domov.

Reverzní výnosy z hypotéky nejsou zdanitelné. I když se mohou cítit jako příjem majiteli domu, IRS považuje peníze za půjčku.

Druhy reverzních hypoték

Existují tři typy reverzní hypotéky. Nejběžnější je hypotéka na konverzi vlastního kapitálu nebo HECM. HECM představuje téměř všechny půjčky poskytující reverzní hypotéky na domácí hodnoty pod 679 650 $ a je typem, který s největší pravděpodobností získáte, takže o tomto typu bude tento článek diskutovat. Pokud však váš domov stojí za více, můžete se podívat na jumbo reverzní hypotéku, nazývanou také proprietární reverzní hypotéku.

Když uzavřete reverzní hypotéku, můžete si vybrat výtěžek jedním ze šesti způsobů:

1. Paušální částka: Získejte všechny výnosy najednou, jakmile půjčka uzavře. Toto je jediná možnost, která přichází s pevnou úrokovou sazbou. Dalších pět má nastavitelné úrokové sazby.
2. Stejné měsíční platby (anuita): Pokud alespoň jeden dlužník žije v domě jako hlavní bydliště, bude věřitel platit stálé platby dlužníkovi.
3. Termínované platby : Věřitel poskytuje dlužníkovi stejné měsíční platby za stanovené období dle výběru dlužníka, například 10 let.
4. Úvěrová linka: Majitel domu má k dispozici peníze na půjčení podle potřeby. Majitel domu platí pouze úroky z částek skutečně půjčených z úvěrové linky.
5. Rovnoměrné měsíční platby plus úvěrová linka: Věřitel poskytuje stálé měsíční platby, dokud alespoň jeden dlužník zabírá dům jako hlavní bydliště. Pokud dlužník potřebuje více peněz v kterémkoli okamžiku, může získat přístup k úvěrové linii.
6. Termínované platby plus úvěrová linka: Věřitel poskytuje dlužníkovi stejné měsíční platby na stanovené období dle výběru dlužníka, například 10 let. Pokud dlužník během tohoto období nebo po něm potřebuje více peněz, může získat přístup k úvěrové linii.

Je také možné použít reverzní hypotéku zvanou „ HECM pro nákup“ k nákupu jiného domu, než je ten, ve kterém aktuálně žijete.

V každém případě budete obvykle potřebovat alespoň 50% vlastního kapitálu - na základě aktuální hodnoty vašeho domu, nikoli toho, co jste za něj zaplatili -, abyste získali nárok na reverzní hypotéku. Standardy se liší podle věřitele.

41, 736

Počet reverzních hypoték vydaných v USA v roce 2018, což je o 26, 7% méně než v předchozím roce.

Byl bys z toho užitek?

Reverzní hypotéka by mohla znít podobně jako půjčka vlastního kapitálu nebo úvěrová linka. Opravdu, podobně jako u jedné z těchto půjček, může reverzní hypotéka poskytnout jednorázovou částku nebo úvěrovou linku, ke které máte přístup podle potřeby na základě toho, kolik z vašeho domova jste zaplatili a tržní hodnotu vašeho domova. Na rozdíl od úvěru na domácí kapitál nebo úvěrového limitu však k tomu, abyste se kvalifikovali, nemusíte mít příjem ani dobrý úvěr. Nebudete platit žádné úvěrové platby, zatímco budete bydlet jako domov.

Reverzní hypotéka je jediný způsob, jak získat přístup k domácímu kapitálu bez prodeje domu pro seniory, kteří nechtějí odpovědnost za provádění měsíční splátky úvěru nebo kteří se nemohou kvalifikovat pro půjčku nebo refinancování vlastního kapitálu z důvodu omezeného cash flow nebo špatného kredit.

Pokud nemáte nárok na některou z těchto půjček, jaké možnosti zbývají pro použití vlastního kapitálu k financování vašeho důchodu? Dalo by se prodat a zmenšovat, nebo byste mohli prodat svůj domov svým dětem nebo vnoučatům, aby si ho udrželi v rodině, možná se dokonce stanete jejich nájemcem, pokud chcete v domě pokračovat.

Výhody a nevýhody

Jakmile vám bude 62 let, může být reverzní hypotéka dobrým způsobem, jak získat hotovost, když je váš domovský kapitál vaším největším aktivem a nemáte jiný způsob, jak získat dostatek peněz na pokrytí základních životních nákladů. Reverzní hypotéka vám umožní zůstat doma ve vašem domě, pokud budete držet krok s majetkovými daněmi, údržbou a pojištěním a nebudete se muset přesouvat do pečovatelského domu nebo do zařízení pro asistované bydlení déle než rok.

Uzavření reverzní hypotéky však znamená vynaložení značné částky vlastního kapitálu, který jste nashromáždili, na úroky a poplatky za půjčky, o nichž se budeme dále zabývat. Znamená to také, že pravděpodobně nebudete schopni předat svůj domov svým dědicům. Pokud reverzní hypotéka neposkytuje dlouhodobé řešení vašich finančních problémů, pouze krátkodobých, nemusí se stát za oběť.

Co když s vámi žije někdo jiný, jako je přítel, příbuzný nebo spolubydlící? Pokud získáte reverzní hypotéku, nebude mít tato osoba po smrti pryč žádné právo na život v domácnosti.

Dalším problémem, s nímž se někteří dlužníci setkávají s reverzní hypotékou, je přežití hypotéky. Pokud si vyberete platební plán, který neposkytuje celoživotní příjem, jako je jednorázová částka nebo termínový plán, nebo pokud si vyberete úvěrový rámec a využijete ho všechny, možná nebudete mít žádné peníze, když jej budete potřebovat .

Pravidla upravující tyto hypotéky

Pokud vlastníte dům, byt nebo městský dům nebo průmyslový dům postavený 15. června 1976 nebo později, můžete mít nárok na reverzní hypotéku. Podle pravidel Federální správy bytů (FHA) nemohou družstevní vlastníci bytů získat reverzní hypotéky, protože technicky nevlastní nemovitost, ve které žijí, ale spíše akcie korporace. V New Yorku, kde jsou družstevníci běžní, státní zákon dále zakazuje reverzní hypotéky v družstech, což jim umožňuje pouze v jedno až čtyřčlenných rodinných domech a bytech.

I když reverzní hypotéky nemají požadavky na příjem nebo kreditní skóre, stále mají pravidla o tom, kdo se kvalifikuje. Musíte být nejméně 62 let a musíte buď vlastnit svůj dům bezplatně a jasně, nebo mít podstatnou částku vlastního kapitálu (nejméně 50%). Dlužníci musí platit poplatek za zřízení, zálohové pojistné, průběžné pojistné na hypotéku, poplatky za správu úvěru a úroky. Federální vláda omezuje, kolik věřitelů může za tyto položky účtovat.

Věřitelé nemohou jít po vypůjčovatelích nebo jejich dědicích, pokud se ukáže, že domov je pod vodou, když je čas prodat. Musí také umožnit některým dědicům několik měsíců, aby se rozhodli, zda chtějí splatit reverzní hypotéku, nebo umožnit věřiteli, aby prodal dům, aby splatil půjčku.

Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD) požaduje, aby všichni potenciální reverzní hypoteční dlužníci absolvovali poradenskou relaci schválenou HUD. Toto poradenské sezení, které obvykle stojí kolem 125 $, by mělo trvat alespoň 90 minut a mělo by pokrývat výhody a nevýhody uzavření reverzní hypotéky vzhledem k vaší jedinečné finanční a osobní situaci. Mělo by vysvětlit, jak by reverzní hypotéka mohla ovlivnit vaši způsobilost k medicaidním a doplňkovým bezpečnostním příjmům. Poradce by také měl projít různými způsoby, jak získat výtěžek.

Vaší povinností podle pravidel pro reverzní hypotéku je udržovat aktuální daň z nemovitostí a pojištění majitelů domů a udržovat dům v dobrém stavu. A pokud přestanete žít v domě déle než jeden rok - i když je to proto, že žijete v zařízení pro dlouhodobou péči ze zdravotních důvodů - budete muset splatit půjčku, což se obvykle dosáhne prodejem domu .

Kromě možnosti podvodů zaměřených na starší osoby mají reverzní hypotéky i některá legitimní rizika. Navzdory nedávným reformám stále existují situace, kdy vdova nebo vdovec mohl ztratit domov po smrti svého manžela.

Zapojené poplatky

Ministerstvo bydlení a rozvoje měst upravilo v říjnu 2017 pojistné na reverzní hypotéky. Protože věřitelé nemohou požádat majitele domů nebo jejich dědice, aby zaplatili, pokud zůstatek půjčky roste nad hodnotu domu, poskytuje pojistné soubor fondů na které věřitelé mohou čerpat, takže když k tomu dojde, neztrácejí peníze.

Jednou změnou bylo zvýšení předběžného pojistného z 0, 5% na 2, 0% u tří ze čtyř dlužníků a snížení pojistného z 2, 5% na 2, 0% u druhého ze čtyř dlužníků. Prémiová prémie bývala vázána na to, kolik dlužníků vzali v prvním roce, přičemž majitelé domů, kteří si vybrali nejvíce - protože potřebovali splatit stávající hypotéku - platili vyšší sazbu. Nyní všichni dlužníci platí stejnou sazbu 2, 0%. Předplacená prémie se počítá na základě hodnoty domácnosti, takže za každých 100 000 $ v odhadované hodnotě zaplatíte 2 000 $. To je 6 000 dolarů na dům 300 000 dolarů.

Všichni dlužníci musí také platit roční pojistné na hypoteční pojištění ve výši 0, 5% (dříve 1, 25%) z vypůjčené částky. Tato změna ušetří dlužníkům 750 USD ročně za každých 100 000 vypůjčených dolarů a pomůže vyrovnat vyšší prémii předem. Znamená to také, že dluh dlužníka roste pomaleji, zachovává si více vlastního kapitálu majitele domu v průběhu času, poskytuje zdroj finančních prostředků později v životě nebo zvyšuje možnost, aby byl dům předán dědicům.

Reverzní hypotéky

Chcete-li získat reverzní hypotéku, nemůžete jít jen k žádnému půjčovateli. Reverzní hypotéky jsou speciální produkt a nabízejí je pouze někteří věřitelé. Mezi největší jména v reverzních hypotečních úvěrech patří American Advisors Group, One Reverse Hypotéka a Liberty Home Equity Solutions.

Je dobré požádat o reverzní hypotéku u několika společností, abyste zjistili, která má nejnižší sazby a poplatky. I když jsou reverzní hypotéky federálně regulovány, stále existuje prostor, co si každý věřitel může účtovat.

Úrokové sazby

Pevná úroková sazba má pouze jednorázovou reverzní hypotéku, která vám při uzavření vaší půjčky poskytne veškeré výnosy najednou. Dalších pět možností má nastavitelné úrokové sazby, což dává smysl, protože půjčujete peníze po mnoho let, ne všechny najednou, a úrokové sazby se neustále mění. Reverzní hypotéky s proměnlivou sazbou jsou vázány na londýnskou mezibankovní nabídkovou sazbu (LIBOR).

Kromě jedné ze základních sazeb půjčovatel přidává marži od jednoho do tří procentních bodů. Pokud je tedy LIBOR 2, 5% a marže věřitele 2%, bude vaše reverzní hypoteční úroková sazba 4, 5%. Na začátku roku 2018 se marže věřitelů pohybovala v rozmezí od 1, 08% do 3, 38%. Úrokové sloučeniny po dobu životnosti reverzní hypotéky a vaše kreditní skóre neovlivní vaši reverzní hypotéku ani vaši kvalifikaci.

Kolik si můžete půjčit?

Výnosy, které obdržíte z reverzní hypotéky, budou záviset na půjčovateli a na vašem platebním plánu. V případě HECM bude částka, kterou si můžete půjčit, založena na věku nejmladšího dlužníka, úrokové sazbě půjčky a nižší z odhadované hodnoty vašeho domova nebo maximální výše pohledávky FHA, což je 679 650 $ za rok 2018.

Nemůžete si půjčit 100% toho, co váš dům stojí za to, nebo kdekoli v jeho blízkosti. Část vlastního kapitálu musí být použita k úhradě nákladů na půjčku, včetně hypotečního pojistného a úroků. Zde je několik dalších věcí, které potřebujete vědět o tom, kolik si můžete půjčit:

• Výtěžek z půjčky je založen na věku nejmladšího dlužníka nebo, je-li dlužník vdaná, mladšímu manželovi, i když mladší manžel není dlužníkem. Čím je nejmladší dlužník starší, tím vyšší je půjčka.
• Čím nižší je hypoteční sazba, tím více si můžete půjčit.
• Čím vyšší je hodnota vašeho majetku, tím více si můžete půjčit.
• Silné reverzní finanční posouzení hypotéky zvyšuje výtěžek, který obdržíte, protože věřitel neoddělí část z nich, aby za vás zaplatil daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů.

Částka, kterou si můžete skutečně půjčit, vychází z toho, co se nazývá počáteční limit jistiny. V lednu 2018 byl průměrný počáteční limit jistiny 211 468 $ a průměrná maximální částka pohledávky byla 412 038 $. Průměrný počáteční limit jistiny dlužníka je asi 58% maximální výše pohledávky.

Vláda snížila počáteční limit jistiny v říjnu 2017, což ztěžovalo majitelům domů, zejména mladším, nárok na reverzní hypotéku. Na druhou stranu, změna pomáhá dlužníkům zachovat si více vlastního kapitálu. Vláda snížila limit ze stejného důvodu, že změnila pojistné: protože deficit fondu hypotečního pojištění se za poslední fiskální rok téměř zdvojnásobil. Jedná se o fond, který platí věřitelům a chrání daňové poplatníky před ztrátami z hypotéky.

Chcete-li věci ještě více zkomplikovat, nemůžete si půjčit všechny své počáteční limity jistiny v prvním roce, kdy vyberete jednorázovou částku nebo úvěrový limit. Místo toho si můžete půjčit až 60% nebo více, pokud peníze používáte na splácení hypotéky. A pokud si vyberete jednorázovou částku, částka, kterou dostanete dopředu, je vše, co kdy získáte. Pokud zvolíte úvěrový limit, váš úvěrový limit bude v průběhu času narůstat, ale pouze v případě, že máte na svém účtu nevyužité prostředky.

Reverzní hypotéky, váš manžel a dědici

Oba manželé musí s půjčkou souhlasit, ale oba nemusí být vypůjčovateli a toto uspořádání může způsobit problémy. Pokud dva manželé žijí společně v domě, ale pouze jeden z manželů je jmenován jako vypůjčovatel na reverzní hypotéce, je druhý z manželů ohrožen ztrátou domova, pokud zemřelý manžel nejprve zemře. Reverzní hypotéka musí být splacena, když dlužník zemře, a obvykle se splácí prodejem domu. Pokud chce pozůstalý manžel zůstat doma, bude muset splatit půjčku jinými prostředky, případně prostřednictvím drahé refinancování.

Vypůjčitelem může být pouze jeden z manželů, pokud má pouze jeden z manželů právo na dům, pravděpodobně proto, že byl zděděn nebo protože jeho vlastnictví předcházelo manželství. V ideálním případě budou oba manželé držet titul a oba budou vypůjčovateli na reverzní hypotéku, takže i když první z manželů zemře, bude mít druhý z nich přístup k výnosům z reverzní hypotéky a bude moci v domě bydlet až do smrti. Nepůjčený manželský partner by mohl dokonce ztratit domov, kdyby musel vypůjčený manžel / manželka přestěhovat do asistovaného bydlení nebo do pečovatelského domu na rok nebo déle.

Vyhýbání se podvodům s hypotékou

S produktem, který je potenciálně lukrativní jako reverzní hypotéka, a zranitelnou skupinou dlužníků, kteří mohou mít kognitivní poruchy nebo zoufale hledají finanční spasení, jsou podvody hojné. Bezohlední dodavatelé a dodavatelé pro zlepšení domova zacílili na seniory, aby jim pomohli zajistit reverzní hypotéku, aby mohli platit za zlepšení domova - jinými slovy, aby mohli dostávat zaplaceno. Prodejce nebo dodavatel může nebo nemusí skutečně dodávat na slíbené a kvalitní práci; mohli jen ukrást peníze majitele domu.

Příbuzní, pečovatelé a finanční poradci také využili seniorů tím, že využili plné moci k převrácení hypotéky domů, poté krást výtěžek nebo je přesvědčili, aby si koupili finanční produkt, jako je anuita nebo celé životní pojištění, které senior si může dovolit pouze získáním reverzní hypotéky. Tato transakce bude pravděpodobně pouze v nejlepším zájmu tzv. Finančního poradce. To je jen několik z reverzních hypotečních podvodů, které mohou zakopnout bezděčné majitele domů.

Udělejte to, abyste zabránili uzavření trhu

Dalším nebezpečím spojeným s reverzní hypotékou je možnost uzavření trhu. I když dlužník není zodpovědný za provádění hypotečních plateb - a proto se na nich nemůže stát delikventem - reverzní hypotéka vyžaduje, aby dlužník splnil určité podmínky. Nesplnění těchto podmínek umožňuje věřiteli vyloučit.

Jako reverzní hypoteční dlužník musíte bydlet v domácnosti a udržovat jej. Pokud se dům zhroutí, nestojí za to spravedlivou tržní hodnotu, když je čas prodat, a věřitel nebude schopen získat zpět celou částku, kterou rozšířil na dlužníka. Reverzní hypotéky jsou také vyžadovány, aby zůstaly aktuální daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů. Věřitel znovu ukládá tyto požadavky na ochranu svého zájmu o domov. Pokud nezaplatíte majetkové daně, může vám dům zabavit místní daňový úřad. Pokud nemáte pojištění majitele domu a je tu domácí požár, je půjčka věřitele poškozena.

Podle analýzy Reverse Mortgage Insight bylo asi jedno z pěti reverzních hypotečních úvěrů od roku 2009 do roku 2017 způsobeno tím, že dlužník nezaplatil daně z nemovitostí nebo pojištění.

Sečteno a podtrženo

Reverzní hypotéka může být užitečným finančním nástrojem pro majitele domů v domácnosti, kteří chápou, jak půjčky fungují, a související kompromisy. V ideálním případě bude mít každý, kdo má zájem o zpětnou hypotéku, čas, aby se důkladně seznámil s tím, jak tyto půjčky fungují. Tímto způsobem na ně nemohou kořistí žádní bezohlední věřitelé ani draví podvodníci, budou se moci řádně rozhodnout, i když získají nekvalitního reverzního hypotečního poradce a půjčka nepřinese nepříjemná překvapení.

I když je reverzní hypotéka vydána nejuznávanějšími věřiteli, je to stále komplikovaný produkt. Dlužníci si musí dát čas na to, aby se o tom poučili, aby se ujistili, že dělají nejlepší volbu, jak využít svůj vlastní kapitál.