Reverzní hypotéka nebo půjčka na domácí kapitál?

Pokud jste majitelem domu a máte alespoň 62 let, možná budete moci převést svůj vlastní kapitál na hotovost a zaplatit tak životní náklady, náklady na zdravotní péči, přestavbu domu nebo cokoli jiného, ​​co potřebujete. Dvě možnosti, jak toho dosáhnout, jsou reverzní hypotéky a půjčky na vlastní kapitál. Obě vám umožňují proniknout do vlastního kapitálu bez nutnosti prodávat nebo vycházet z domova. Jedná se však o různé úvěrové produkty a vyplatí se vám porozumět vašim možnostem, abyste se mohli rozhodnout, která je pro vás lepší.

Reverzní hypotéky

Většina nákupů domů se provádí s běžnou nebo dopřednou hypotékou. S běžnou hypotékou si půjčujete peníze od věřitele a provádějí měsíční platby na splácení jistiny a úroků. Postupem času se váš dluh snižuje s rostoucím vlastním kapitálem. Když je hypotéka splacena v plné výši, máte plný kapitál a vlastníte dům přímo.

Jak funguje reverzní hypotéka

Reverzní hypotéka funguje jinak: Namísto provádění plateb věřiteli vám věřitel provádí platby na základě procenta hodnoty vašeho domova. Postupem času se váš dluh zvyšuje - s platbami pro vás a narůstajícím úrokem - a váš kapitál klesá s tím, jak věřitel nakupuje stále větší část vlastního kapitálu. Pořád si držíte titul do svého domu, ale jakmile se přestěhujete z domu na více než rok, prodáte jej nebo zemřete - nebo se stanete delikventní z majetkových daní a / nebo pojištění nebo se dům rozpadne - půjčka se stává splatnou. Věřitel prodává dům, aby získal zpět peníze, které vám byly vyplaceny (stejně jako poplatky). Jakýkoli majetek, který vám zůstane doma, jde k vám nebo vašim dědicům.

Mějte na paměti, že pokud mají oba manželé na hypotéce své jméno, banka nemůže dům prodat, dokud zemřelý manžel / manželka nezemře - nebo než nastanou výše uvedené situace v oblasti daní, oprav, pojištění, stěhování nebo prodeje v domě. Před souhlasem s reverzní hypotékou by páry měly důkladně prošetřit problém pozůstalého manžela / manželky. Úroky účtované z reverzní hypotéky se obecně akumulují až do ukončení hypotéky, kdy může nebo nemusí být dlužník nebo jeho dědici schopen odpočíst

(Další informace naleznete v části Úskalí reverzních hypoték ).

Půjčky na vlastní kapitál

Typem půjčky na vlastní kapitál je úvěrová linka na vlastní kapitál (HELOC). Stejně jako reverzní hypotéka vám půjčka na vlastní kapitál umožňuje převést váš vlastní kapitál na hotovost. Funguje to stejně jako u vaší primární hypotéky - úvěr na bydlení se ve skutečnosti nazývá také druhá hypotéka. Půjčku obdržíte jako jednorázovou platbu a pravidelně splácíte jistinu a úrok, což je obvykle pevná sazba.

S HELOC máte možnost půjčit si až do schváleného úvěrového limitu, podle potřeby. U standardní půjčky na vlastní kapitál platíte úroky z celé výše půjčky; u HELOC platíte úrok pouze z peněz, které skutečně vyberete. HELOCs jsou nastavitelné půjčky, takže vaše měsíční splátka se mění s kolísáním úrokových sazeb.

O HELOCs

Úrok zaplacený za půjčky na bydlení a HELOC není v současné době daňově uznatelný, pokud nebyly peníze použity na renovaci domů nebo podobné činnosti. (Před novým daňovým zákonem z roku 2017 byl úrok z domácího vlastního kapitálu zcela nebo částečně odpočitatelný od daně. Upozorňujeme, že tato změna je pro daňové roky 2018 až 2025.) Kromě toho - a to je důležitý důvod pro tuto volbu - s půjčka na vlastní kapitál, váš domov zůstává přínosem pro vás a vaše dědice. Je však důležité si uvědomit, že váš domov funguje jako kolaterál, takže pokud půjdete na úvěr, riskujete ztrátu domu k vyloučení.

Rozdíly mezi typy úvěrů

Reverzní hypotéky, půjčky na vlastní kapitál a HELOCs vám umožňují převést vlastní kapitál na hotovost. Liší se však z hlediska vyplácení, splácení, věku a kapitálových požadavků, požadavků na úvěr a příjem a daňových výhod. Na základě těchto faktorů nastíníme základní rozdíly mezi třemi typy půjček:

Jak se vám vyplatí

• Reverzní hypotéka: Měsíční splátky, paušální platby, úvěrová linka nebo jejich kombinace
  (viz Jak si vybrat plán splácení hypotéky )
• Úvěr na domácí kapitál: Jednorázová platba
• HELOC: Podle potřeby až do předem schváleného úvěrového limitu - přichází s kreditní nebo debetní kartou nebo šekovou knížkou, takže můžete v případě potřeby vybírat peníze

Splátkový kalendář

• Reverzní hypotéka: Odložená splátka - půjčka splatná, jakmile dlužník přestane platit daně z nemovitostí a / nebo pojištění; domov upadá; dlužník se pohybuje déle než rok, prodává dům nebo umírá.
• Úvěr na domácí kapitál: Měsíční platby provedené za stanovenou dobu s pevnou úrokovou sazbou
• HELOC: Měsíční platby na základě vypůjčené částky a aktuální úrokové sazby

Požadavky na věk a kapitál

• Reverzní hypotéka: Musí být alespoň 62 a vlastnit dům přímo nebo mít malý zůstatek hypotéky
• Úvěr na domácí kapitál: Žádný věkový požadavek a musí mít doma alespoň 20% vlastního kapitálu
• HELOC: Žádný věk a musí mít doma alespoň 20% vlastního kapitálu

Stav úvěru a příjmu

• Reverzní hypotéka: Žádné požadavky na příjem, ale někteří věřitelé si mohou zkontrolovat, zda jste schopni provádět včasné a plné platby za probíhající poplatky za nemovitosti - například daně z nemovitostí, pojištění, asociační poplatky majitelů domů atd.
• Úvěr na domácí kapitál : Dobré úvěrové skóre a důkaz stálého příjmu dostatečný ke splnění všech finančních závazků
• HELOC: Dobré kreditní skóre a doklad o stabilním příjmu dostatečný ke splnění všech finančních závazků

Daňové výhody

• Reverzní hypotéka: Žádné, dokud úvěr neskončí; pak to záleží
• Úvěr na domácí kapitál: Pro daňové roky 2018 až 2025 je úrok neodečitatelný, pokud nebyly peníze vynaloženy na kvalifikované účely - na nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení domu daňového poplatníka, který zajišťuje půjčku (díky zákonu o daních a daních z roku 2017) )
• HELOC: Stejné jako u půjčky na vlastní kapitál

Výběr správného úvěru pro vás

Reverzní hypotéky, půjčky na vlastní kapitál a HELOCs vám umožňují převést vlastní kapitál na hotovost. Jak tedy rozhodnout, který typ půjčky je pro vás nejvhodnější?

Obecně platí, že reverzní hypotéka se považuje za lepší volbu, pokud hledáte zdroj dlouhodobého příjmu a nevadí vám, že váš domov nebude součástí vašeho majetku. Pokud jste však manželé, ujistěte se, že práva pozůstalého manžela jsou jasná.

(Další informace naleznete v části Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova (er) ztratit dům? A Kompletní průvodce reverzními hypotékami .)

Půjčka na vlastní kapitál nebo HELOC je považována za lepší možnost, pokud potřebujete krátkodobou hotovost, budete moci provádět měsíční splátky a raději si ponechat svůj domov. Oba přinášejí značné riziko spolu s jejich výhodami, proto si před provedením kterékoli akce důkladně prostudujte možnosti.

(Viz také: Kompletní průvodce reverzními hypotékami, srovnávání reverzních hypoték s hypotékami vpřed, máte nárok na reverzní hypotéku ?, Druhy reverzních hypoték, výdej správného reverzního poskytovatele hypotéky, jak vybrat plán reverzní hypotéky, průvodce po Daně a reverzní hypotéky, 5 nejlepších alternativ k reverzní hypotéce, 5 znaménků reverzní hypotéka je dobrý nápad, 5 znaménků reverzní hypotéka je špatný nápad, jak se vyhnout přežití vaší reverzní hypotéky, pohled na regulaci reverzních hypoték, pravidla Za získání reverzní hypotéky FHA, reverzní hypotéky: Mohla by vaše vdova (er) ztratit dům? Pozor na tyto reverzní hypoteční podvody a reverzní hypoteční úskalí)