Přístup ke srovnání prodeje (SCA)
Metoda porovnání prodeje je metoda hodnocení nemovitostí, která porovnává nemovitost s jinými nemovitostmi s podobnými vlastnostmi, které se v poslední době prodaly. Metoda bere v úvahu účinek, který mají jednotlivé prvky na celkovou hodnotu vlastnosti. Jinými slovy, celková hodnota vlastnosti je součtem hodnot všech jejích funkcí. Realitní agenti a odhadci mohou při hodnocení nemovitostí k prodeji použít přístup srovnávací prodeje.
Porozumění přístupu ke srovnání prodeje (SCA)
Přístup k porovnání prodejů pomáhá realitním profesionálům a kupujícím určit, zda je cena domu spravedlivá a srovnatelná se současným trhem.
Tento přístup se používá jako páteř pro srovnávací analýzu trhu, což je analýza cen nedávno prodaných nemovitostí, které jsou podobné av rámci stejné zeměpisné oblasti. Jinými slovy, přístup často zahrnuje zkoumání místních vlastností, aby bylo vidět, co mají společného. Odtud mohou odhadci určit hodnotu vlastnosti na základě jejích vlastností. Zkoumáním nemovitostí na stejném místě se vyhýbá použití méně spolehlivých metod, jako je porovnání prodeje nemovitostí v širší zeměpisné oblasti.
Použití přístupu k porovnání prodeje
Přestože existuje mnoho kroků, které může odhadce nemovitostí provést při hodnocení hodnoty nemovitosti, jsou níže uvedeny některé z nejčastějších. Je důležité si uvědomit, že přístup ke srovnání prodeje není oficiálním hodnocením, a pokud je vlastnost jedinečná, může být nutné formální posouzení.
Poloha a sousedství
Geografie místa, kde se nemovitost nachází, a stav místní topografie by mohly mít přímý vliv na hodnotu přiřazenou všem srovnatelným nemovitostem. Například řada domů v blízkosti letiště by měla všechny problémy s hlukem, které by byly součástí jejich srovnání s prodejem. Pokud by byly ty samé domy umístěny v klidnější části města, ocenění by bylo jiné.
Bylo by vhodnější porovnat domy umístěné ve stejném sousedství než domy v jiné části města, i když sdílejí stejné architektonické návrhy. Mezi faktory, které je třeba při posuzování sousedství brát v úvahu, patří:
- Vzdálenost k okolním školám, pokud existují
- Voda, jezera nebo pláže
- Parky nebo společné prostory
- Vzdálenost k dálnicím nebo nadjezdům
- Opuštěné budovy, železniční tratě, průmyslové budovy
Při hodnocení mohou přijít i další vnější faktory, jako jsou úrovně znečištění na pozemku a jeho okolí.
Nedávno prodané výpisy
Zkontrolujte hodnotu nemovitosti domu a cenu za metr čtvereční. Nedávno prodávané výpisy mohou pomoci poskytnout výchozí bod pro hodnotu domů v této oblasti. Ačkoli se v době prodeje domy prodávají za různé ceny v závislosti na jejich vlastnostech a trhu, přezkoumání hodnot nemovitostí a nedávných prodejů bude dobrým výchozím bodem nebo výchozím číslem.
Vlastnosti domů na prodej s podobnými
Domov by měl být porovnáván s nemovitostmi, které mají stejný počet ložnic, garáží a koupelen. Srovnání by mělo zahrnovat domy přibližně stejných čtverečních záběrů na pozemcích, které jsou přibližně stejné velikosti.
Věk a stav domů
Porovnejte dům s domy podobného věku, a pokud je starší, zda potřebuje upgrade. Celkový stav domu může významně ovlivnit hodnocení. Například dva domy mohou být stejného provedení se stejným počtem místností, ale jeden z domů může vyžadovat opravu. Mohlo by dojít k poškození termitů, problémům s instalací nebo zastřešením, které je třeba vyměnit nebo opravit. Jakákoli potřebná vylepšení by měla vliv na hodnotu nemovitosti, bez ohledu na to, že má srovnatelné vlastnosti.
Vypočítat průměrnou cenu za čtvereční stopu
Jakmile se sestaví domy s podobnými vlastnostmi, věkem a geografií, vezměte si každou ze svých prodejních cen a rozdělte je podle jejich čtvercového záběru. Výsledek přinese náklady na čtvereční stopu na základě domů v analýze porovnání prodeje. Průměrná cena za čtvereční záběry pro všechny srovnatelné domácnosti a vynásobte toto číslo čtvercovými záběry z hodnoceného domu.
Například pojďme se podívat na domy ve stejné oblasti a spočítat jejich průměrný čtvercový záběr. Nedávno se prodaly tři domy v oblasti a byly uvedeny takto:
- 300 000 $ s 3 500 čtverečními stopami a cenou za čtvereční stopu 85, 70 $ (300 000/3 500)
- 285 000 dolarů s 2800 čtverečními stopami a cenou za metr čtvereční ve výši 101, 78 USD
- 232 000 $ s 2 500 čtverečními stopami a cenou za metráž čtvereční 92, 80 $
- Průměrná cena za čtvereční záběry pro tři vlastnosti je 93, 42 $ nebo ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 $) / 3)
Posuzovaná domácnost má čtvercový záběr 2 600 a když vynásobíme průměrný čtvercový záběr pro srovnatelné domy, dostaneme odhadovanou částku 242 892 $ (93, 42 * 2 600). Analýza by měla poskytnout přiměřenou hodnotu pro domácnost.
Samozřejmě, mnoho dalších funkcí může zvýšit hodnotu domova. Analýza srovnání prodeje však není přesná věda, protože hodnota domu je poněkud subjektivní, což znamená, že jedna rodina v něm může najít větší hodnotu než jiná a zvýšit svou nabídku. Jak již bylo uvedeno, vnější faktory, jako jsou ekonomické podmínky, trh práce a stav trhu s nemovitostmi, hrají velkou roli v tom, za kolik se dům prodává nebo jak dlouho na trhu sedí.