Daňové odpočty pro vlastníky nemovitostí k pronájmu

Vlastníte nemovitost, kterou si pronajímáte? Kromě možnosti trvalého zhodnocení výnosů a kapitálu nabízejí takové investice odpočty, které mohou snížit daň z příjmu z vašich zisků. Ale za prvé, jaký jste realitní investor: pasivní investor nebo realitní profesionál? V tomto článku vám ukážeme, jak by vaše klasifikace mohla výrazně změnit počet daňových úlev, které získáte.

Pokud trávíte většinu času v realitním průmyslu jako realitní profesionál, vaše ztráty z pronájmu nejsou pasivní. To znamená, že vaše ztráty jsou plně odpočitatelné proti veškerým příjmům, pasivním i pasivním. V opačném případě jsou vaše ztráty pasivní a lze je odečíst pouze do výše 25 000 USD proti příjmu z pronájmu (odečtení se vyřadí, pokud se váš upravený upravený hrubý příjem (MAGI) pohybuje mezi 100 000 a 150 000 $). Ztráty přesahující 25 000 $ však mohou být přeneseny do následujícího roku.

IRS definuje realitního profesionála jako někoho, kdo tráví více než polovinu své pracovní doby v pronájmu. To zahrnuje vývoj, výstavbu, akvizici a správu nemovitostí. Musíte také strávit více než 750 hodin ročně prací na nemovitostech určených k pronájmu nemovitostí.

Společné zdroje příjmů
Příjmy z pronájmu
Peníze, které obdržíte za nájem, se obecně považují za zdanitelné v roce, kdy je obdržíte, nikoli v době, kdy byly splatné nebo vydělané; proto musíte jako příjem zahrnout zálohy.

Předpokládejme například, že si pronajmete dům za 1 000 $ měsíčně a požadujete, aby noví nájemníci při podpisu nájemného platili nájemné první a poslední měsíce. V tomto případě budete muset deklarovat 2 000 dolarů, které jste obdrželi jako příjem, přestože 1 000 z těchto 2 000 USD pokrývá období, které může být v budoucnu několik let.

Náklady na nájemce
Výdaje, které za vás nájemce platí, jsou považovány za příjem. To by například zahrnovalo nouzovou opravu chladničky, kterou musí nájemce provést, když jste mimo město. Poté můžete odečíst opravu za nájemné.

Obchod pro služby
Váš nájemce může nabídnout, že své služby vymění za pronájem. Musíte však zahrnout spravedlivou tržní hodnotu služeb jako příjem. Například, pokud váš nájemce nabízí malovat nájemní dům výměnou za měsíční nájemné (v hodnotě 1 000 $), musíte zahrnout 1 000 USD jako příjem, přestože jste peníze nedostali. Budete však moci odečíst 1 000 $ jako náklad.

Bezpečnostní vklady
Bezpečnostní vklady nejsou zdanitelné, když je obdržíte, pokud je záměrem vrátit tyto peníze nájemci na konci nájmu. Ale co když váš nájemník nesplní nájemní podmínky?

Předpokládejme například, že shromáždíte bezpečnostní vklad ve výši 500 USD a poté se váš nájemce odstěhuje a ponechá ve stěnách díry, které stojí 400 $ na opravu. Tuto částku můžete odečíst z kauce během roku, kdy ji vrátíte. V té době však musíte jako příjem zahrnout 400 dolarů, které jste použili k opravě zdi. Budete také moci ukázat 400 dolarů jako odpočitatelný výdaj.

Opravy Vs. Vylepšení
Majitelé nájemních nemovitostí mohou předpokládat, že cokoli, co na svém majetku dělají, je odpočitatelným nákladem. Podle IRS to tak není.

Oprava udržuje vaše nájemní nemovitost v dobrém stavu a je odpočitatelným nákladem v roce, za který jej zaplatíte. Opravy zahrnují malování, upevnění rozbité toalety a výměnu vadného spínače světla. Vylepšení na druhou stranu přidají hodnotu vaší nemovitosti a nejsou odpočitatelná, pokud za ně zaplatíte. Náklady na vylepšení musíte získat zpět odpisováním nákladů nad očekávanou životností vaší nemovitosti. Vylepšení mohou zahrnovat novou střechu, terasu nebo garáž.

Z daňového hlediska byste proto měli provádět opravy, protože problémy vznikají místo čekání, než se rozmnoží a vyžadují renovace.

Společná odpočty
Náklady na hypotéky
Náklady na získání hypotéky nejsou odečitatelné, když je platíte. Patří sem provize a hodnocení. Můžete je však odepisovat po celou dobu trvání hypotéky.

Jakmile začnete splácet hypotéku, nezapomeňte, že ne všechny platby lze odečíst. Protože část každé platby směřuje ke splacení jistiny, není tato částka odpočitatelným nákladem; část zaplacená na úrok je odpočitatelná. Vaše hypoteční společnost vám zašle každý rok formulář 1098 s uvedením částky, kterou jste zaplatili v průběhu celého roku. To je odpočitatelné. Pokud část vaší platby zahrnuje peníze, které jdou na vázaný účet na pokrytí daní a pojištění, měla by vám to nahlásit i vaše hypoteční společnost.

Cestovní výdaje
Peníze, které utratíte za cestování za vybírání nájemného nebo za údržbu své půjčovny, jsou odpočitatelné. Pokud však účelem cesty bylo zlepšení, musíte tyto náklady získat zpět jako součást vylepšení a jeho odpisů.

Máte dvě možnosti, jak odečíst cestovní výdaje: skutečné výdaje nebo standardní ujetou vzdálenost. Více o požadavcích IRS a aktuálním počtu najetých kilometrů si můžete přečíst v publikaci 463.

Další běžné výdaje
Kromě oprav a odpisů jsou některé další běžné výdaje, které můžete odečíst, následující:

• Pojištění
• Daně
• Péče o trávník
• Poplatek za přípravu daňového přiznání
• Ztráty z příčin (hurikán, zemětřesení, povodeň atd.) Nebo krádeže

Kondominia a družstva
Pokud vlastníte nájemní byt nebo družstvo, každá z nich má určitá zvláštní pravidla.

Kondominia
V případě kondominia můžete platit poplatky nebo vyměřovat poplatky za péči o běžně vlastněný majetek. To zahrnuje strukturu budovy, haly, výtahy a rekreační oblasti.

Když si pronajmete svůj byt, můžete si odečíst náklady, jako jsou odpisy, opravy, úroky a daně, které se vztahují k společnému majetku. Stejně jako u rodinných domů si však nemůžete odečíst peníze vynaložené na zlepšení kapitálu, jako je hodnocení kabiny v klubovně. Místo toho musíte odepisovat své náklady na jakékoli zlepšení v průběhu své životnosti.

Družstva
Výdaje na družstevní byt, který si pronajmete, jsou odečitatelné. To zahrnuje poplatky za údržbu placené družstevní bytové společnosti. Se zlepšením kapitálu se zachází odlišně - nemůžete odečíst náklady na zlepšení, ani je nemůžete odpisovat. Náklady na vylepšení musíte přidat k nákladové základně v akciích společnosti. Tím se sníží váš kapitálový zisk při prodeji bytu.

Udržujte dobré záznamy
Podle harmonogramu IRS E existují prostory pro četné kategorie výdajů. IRS vám proto poskytuje flexibilitu v položkách, které lze odečíst. Ale buďte připraveni zálohovat svůj nárok a nezapomeňte rozdělit náklady, které jsou na opravy a údržbu, od nákladů na zlepšení kapitálu. Pamatujte, že peníze, které utratíte za vylepšení, by mohly snížit daňovou povinnost při prodeji.

Kromě toho, pokud prohlašujete, že jste realitním profesionálem, měli byste si uchovávat podpůrnou dokumentaci (jmenovací knihy, diáře, kalendáře, protokoly atd.), Která prokazují vaši aktivní účast a čas strávený na vašich nemovitostech každý rok.

Celkově vzato je pro investory do nemovitostí k dispozici několik druhů srážek a vyplatí se vědět, na které z nich máte nárok.