11 omylům, kteří se poprvé pokoušejí o koupi domů, by se měli vyhnout

Nákup vašeho prvního domova může být vzrušující a nervy ničící zážitek. Musíte nejen najít správné místo, ale také najít správnou hypotéku. S nízkými zásobami na mnoha místních trzích a rostoucími cenami domů na celostátní úrovni může být hledání dostupného domu výzvou.

Možná budete cítit tlak na nalezení domu hned, ale než navštívíte domy a začnete nabízet nabídky, vaše financování musí být v pořádku. To zahrnuje zajištění vaší úvěrové historie a skóre úvěru, poměru dluhu k příjmu a celkového finančního obrazu přesvědčí věřitele, že jste dostatečně důvěryhodní, abyste si půjčili peníze.

Mnoho kupujících, kteří nakupují poprvé, má sklon dělat řadu nesprávných kroků v hypotečních a nákupních procesech. Zde jsou některé z nejčastějších chyb, kterým je třeba se vyhnout.

1. Nesledování karet na váš kredit

Nikdo nemá rád překvapení, zejména před koupí domu. Pokud máte (a / nebo váš manžel / manželka) zjevné úvěrové problémy - například historii opožděných plateb, vymáhání pohledávek nebo významný dluh - mohou vám hypoteční věřitelé nabídnout méně než ideální úrokové sazby a podmínky nebo úplně zamítnout vaši žádost. Každá situace může být frustrující a může posunout vaši ideální časovou osu zpět.

Chcete-li potenciální problémy řešit předem, zkontrolujte každý rok zdarma vaši kreditní zprávu na adrese Annualcreditreport.com od každé ze tří agentur poskytujících úvěry: Transunion, Equifax a Experian. Hledejte chyby a písemně se obraťte na případné chyby se zpravodajskou agenturou a věřitelem, včetně podpůrné dokumentace, která vám pomůže při řešení případu. Pokud najdete aktuální, ale přesné negativní položky, jako jsou pozdní platby nebo delikventní účty, není možné tyto položky rychle odstranit. Zůstanou na vaší kreditní zprávě po dobu 7 až 10 let. Můžete však zvýšit své skóre tím, že budete platit účty včas, provádět více než minimální měsíční platby za dluhy a ne maximalizovat svůj dostupný kredit. Především buďte trpěliví; zlepšení nízkého úvěrového skóre může trvat alespoň jeden rok.

Zkontrolujte také, zda vám vaše banka, družstevní záložna nebo poskytovatel kreditní karty poskytuje bezplatný přístup k vašemu kreditnímu skóre. Pokud je vaše skóre nižší než 620, můžete mít potíže s schválením konvenční hypotéky. Chcete-li se kvalifikovat pro půjčku FHA, budete potřebovat minimální kreditní skóre 580, abyste mohli použít maximální financování programu (záloha 3, 5%), nebo minimální skóre 500 s požadovanou zálohou 10%.

2. Hledání domů před získáním předběžného schválení

Když najdete dokonalý dům, není čas ztrácet čas. Na mnoha horkých trzích budete mít proti různým nabídkám a tvrdé konkurenci. Je nepravděpodobné, že by prodejci brali v úvahu nabídky kupujících, kteří nemají předschvalovací dopis od věřitele. Dopis před schválením ukazuje prodejci, že věřitel provedl náležitou péči, aby zajistil, že máte prostředky a motivaci splácet své účty, na základě vaší kreditní historie a skóre, historie příjmů a zaměstnání, finančních aktiv a dalších klíčových faktorů.

Na konkurenčním trhu vás prodejci nebudou brát vážně bez předchozího schvalovacího dopisu a můžete ztratit doma, který opravdu chcete. Tento dokument uvádí částku půjčky, pro kterou máte nárok, vaši úrokovou sazbu a program půjčky a vaši odhadovanou částku zálohy. V některých případech (zejména u domů s vyššími náklady nebo na super konkurenčních trzích) vám mohou půjčovatelé požádat o předložení dokladu o peněžních prostředcích na zálohu. Dopis před schválením obsahuje také datum vypršení platnosti, obvykle do 90 dnů.

3. Není nakupování kolem za hypotéku

Homebuyers mohou nechat spoustu peněz na stole, když nekupují hypotéku. Žádost o hypotéku s několika různými věřiteli vám dává lepší představu o tom, co si můžete dovolit, a umožňuje vám porovnat úvěrové produkty mezi jablky a úroky, úrokové sazby, náklady na uzavření a poplatky za půjčky. Ještě důležitější je, že nákup hypotéky vám dává lepší pozici pro vyjednávání s věřiteli, abyste získali co nejlepší řešení.

Při nákupu věřitelů věnujte pozornost poplatkům a nákladům na uzavření, které se mohou při závěrečném stole sčítat. I když některé z cenových rozdílů se dnes na papíře nemusí zdát velké, mohou během životnosti vaší půjčky přispět k výrazným úsporám nákladů. Mějte na paměti, že někteří věřitelé vám nabídnou slevové „body“, což je způsob, jak odkoupit vaši úrokovou sazbu předem, což zvyšuje vaše náklady na uzavření. A jiní věřitelé, kteří propagují nízké nebo žádné náklady na uzavření, mají tendenci účtovat vyšší úrokové sazby, aby tento rozdíl vytvořili.

Kromě kontroly u vaší současné finanční instituce (banky nebo spořitelny) požádejte hypotečního makléře, aby za vás nakupoval sazby. Hypoteční makléři nejsou věřitelé; působí jako zprostředkovatel mezi vámi a věřiteli v jejich síti. Mohou vám ušetřit čas a peníze porovnáním více věřitelů, kteří mají produkty, které odpovídají vašim potřebám. Rovněž stojí za to prozkoumat některé přímé věřitele, ať už online nebo osobně, aby zjistili, co nabízejí.

Požádáte-li o hypotéku u několika věřitelů, dostanete odhady půjček, abyste mohli porovnat sazby a náklady na uzavření vedle sebe. Pokud také většinu svých sazeb nakupujete do 30 dnů, bude více úvěrových kontrol, které věřitelé provádějí, počítat jako jeden „tvrdý dotaz“, jak to úvěrové ratolesti nazývají, a je nepravděpodobné, že vaše kreditní skóre sníží. Neexistuje žádný zlatý počet věřitelů, měli byste nakupovat, ale mít tři až pět odhadů půjček v ruce vám poskytne silný základ pro srovnání.

4. Nákup více domu, než si můžete dovolit

Když vám půjčovatel řekne, že si můžete půjčit až 300 000 dolarů, neznamená to, že byste měli. Proč ne? Pokud maximalizujete svou půjčku, vaše měsíční platby nemusí být ve skutečnosti zvládnutelné. Většina potenciálních majitelů domů si obvykle může dovolit částku půjčky 2 až 2, 5násobek svého hrubého ročního příjmu. Jinými slovy, pokud vyděláváte 75 000 $ ročně, možná si budete moci dovolit dům s cenou mezi 150 000 a 187 500 USD. Hypoteční kalkulačka společnosti Investopedia vám pomůže odhadnout měsíční splátky, což je lepší barometr, zda si můžete dovolit dům v určitém cenovém rozpětí.

Nákup více domu, než si můžete rozumně dovolit, vás může dostat do problémů, pokud musíte natáhnout svůj měsíční rozpočet, abyste mohli splácet hypotéku. Jinými slovy, můžete ukončit pocit „domu chudého“ a cítit lítost kupujícího. Také zvažte, že vlastnictví domu přichází s dodatečnými výdaji mimo tyto měsíční splátky hypotéky. Musíte ušetřit na nevyhnutelné náklady na údržbu, opravy, poplatky za sdružení majitelů domů (pokud jsou k dispozici) a další náklady, které jste nemuseli platit jako nájemce.

Rozšíření vašeho měsíčního rozpočtu na pokrytí vaší hypotéky může také znamenat, že nemůžete ušetřit na mimořádnou událost nebo na ty opravy domu, a také to sníží váš peněžní tok pro jiné finanční cíle.

Sečteno a podtrženo: Neurčujte se na maximální částku půjčky, pro kterou jste schváleni, ale na to, zda si v tomto cenovém bodě můžete dovolit měsíční splátku hypotéky. První homebuyers mohou chtít být extra opatrní a koupit si dům pod jejich maximálním rozpočtem.

5. Nejímat realitní agent

Snažit se o hledání domu sám je časově náročné a komplikované. Profesionální zkušený realitní makléř vám může pomoci zúžit výběr a lokalizovat problémy, a to jak s fyzickým majetkem, tak při vyjednávání s prodejci. Některé státy vyžadují, aby se transakce vypořádala s právníkem, ale právní zástupci vám nepomohou vyhledat dům; mohou vám pomoci navrhnout nabídku, sjednat kupní smlouvu a jednat jako uzavírací agent.

Pokud se účastníte i výstav bez vlastního realitního agenta, může vám zástupce prodejce nabídnout, že vás bude zastupovat. To může být hloupé, protože tento agent nemá na mysli vaše zájmy; jejich cílem je získat nejvyšší a nejlepší nabídku pro prodejce. S vlastním agentem, jehož zájmy jsou více v souladu s vašimi, vám pomůže učinit informovanější rozhodnutí.

Nejlepší ze všeho je, že náklady na zařazení agenta nepřijdou přímo z vaší kapsy. Jako kupující obvykle neplatíte provizi agenta kupujícího. Prodávající obvykle platí agentovi prodávajícího, který poté rozdělí provizi s agentem kupujícího.

6. Otevření (nebo uzavření) úvěrových linek

Hypotéce vám může být odepřena i poté, co jste ji předem schválili. Hypoteční věřitelé zkontrolují váš kredit během předběžného schválení a znovu těsně před uzavřením, než vám poskytnou konečné zelené světlo. Mezitím si udržte status quo ve svých úvěrech a financích. To znamená neotevírat nové úvěrové linky nebo uzavírat stávající úvěrové linky. Pokud tak učiníte, může se snížit vaše kreditní skóre a zvýšit poměr dluhu k příjmu - oba klíčové důvody, proč věřitel odmítne konečné schválení.

Místo toho počkejte, až zavřete svůj dům, a uzavřete nové úvěrové linky (například auto nebo půjčku automobilu nebo novou kreditní kartu). A přestože je skvělé splácet účet kreditní karty nebo půjčku dříve, než zavřete svůj domov, uzavření účtu odstraní tuto kreditní historii z vašeho přehledu. Délka kreditu je jedním z klíčových faktorů, které úřady pro podávání zpráv o úvěru používají ke generování svého kreditního skóre. Místo toho ponechte účet otevřený a aktivní, ale nepoužívejte jej až po uzavření. (Poznámka: Některé společnosti vydávající kreditní karty mohou váš účet uzavřít kvůli dlouhodobé nečinnosti, což může mít nepříznivý dopad na váš kredit. Udržujte účty aktivní tak, že budete provádět malé nákupy, které každý měsíc vyplácíte okamžitě a v plné výši.)

7. Velké nákupy na úvěr

Stejně jako otevírání nebo uzavírání kreditních linií může ovlivnit vaše skóre, může se také spustit stávající účet. Znovu udržujte své úvěry a finance stabilní, dokud se neuzavřete doma. Místo toho použijte hotovost nebo, ještě lépe, odložte nákup nového nábytku nebo televize až do uzavření.

Chcete také získat představu o tom, jak váš rozpočet zvládne vaše nové náklady na vlastnictví domu. Možná budete chtít počkat několik měsíců, než do mixu přidáte další měsíční platby za velké nákupy.

8. Pohyb kolem peněz

Další velké ne-no v oblasti hypotečního upisování: provádění velkých vkladů nebo výběrů z vašich bankovních účtů nebo jiných aktiv. Pokud si věřitelé najednou všimnou, že peníze, které nespadají do zdroje, přicházejí nebo odcházejí, mohlo by to vypadat, jako kdybyste dostali půjčku, která by měla vliv na poměr dluhu k příjmu. Věřitelé se netýkají transparentních vkladů, jako je bonus od zaměstnavatele nebo vrácení daně IRS. Pokud vám však přítel přinese peníze nebo obdržíte obchodní příjem na svém osobním účtu, bude věřitel požadovat důkaz, aby ověřil, že vklad není skrytým úvěrem. Očekávejte, že věřitel požádá o prodejní listinu (je-li vklad z něčeho, co jste prodali), zrušený šek nebo výplaty.

K výplatě zálohy můžete použít dárek od příbuzného nebo přítele. Mnoho úvěrových produktů však vyžaduje dárkový dopis a dokumentaci ke zdroji vkladu a ověření, že dárce neočekává, že vám peníze vrátíte.

9. Změna úloh

I když změna zaměstnání může prospět vaší kariéře, může to komplikovat vaše schválení hypotéky. Půjčovatel chce zajistit, abyste měli stabilní příjem a zaměstnání, a že si můžete dovolit splácet hypotéku. Pokud jste byli předem schváleni pro hypotéku na základě určitého příjmu a zaměstnání, jakékoli šance v mezidobí před uzavřením mohou být červenou vlajkou a zpoždění vašeho uzavření.

Ke schválení musíte obecně prokázat dva po sobě jdoucí roky stálého zaměstnání a příjmů. Když změníte zaměstnání, bude tento nepřetržitý záznam o příjmech a zaměstnanosti narušen, zejména pokud přijmete méně placenou práci. Pokud také přejdete na roli, která platí 25% nebo více vašeho platu v provizích, musíte prokázat, že jste tento příjem vydělali za dva roky. Pokud je to možné, věřitelé doporučují počkat na změnu úkolů, dokud nedojde k uzavření vaší půjčky. Pokud to není možné, sdělte to ihned vašemu věřiteli.

10. Vynechání domácí inspekce

Pokud nemáte dostatek peněz na opravu domu a nejste ochotni riskovat, že budete muset zaplatit za nepředvídané opravy, může být vzdání se domácí prohlídky nákladnou chybou. Proč? Domácí inspekce mají za cíl najít hlavní problémy s domovem a chrání vás (kupujícího). Pokud nedostanete inspekci, nebudete mít možnost obrátit se, pokud po uzavření domu dojde k závažným problémům, jako jsou prasklé potrubí nebo poškození vodou. To znamená, že byste mohli postavit celý účet k vyřešení těchto problémů. Když uděláte nabídku na dům, můžete zahrnout pohotovostní inspekci v domácnosti, která vám umožní beztrestný odchod z obchodu, pokud je odhalen závažný problém a prodejce není ochoten jej před uzavřením opravit.

S touto nepředvídanou situací můžete svou nabídku stáhnout a obvykle vám bude vrácen celý váš výdělek v plné výši. Poplatek za inspekci v domácnosti je nevratný a kupující jej obvykle platí domácímu inspektorovi předem a obvykle se může pohybovat od 300 do 500 USD, v závislosti na umístění a velikosti nemovitosti. Je to malá cena, kterou musíte zaplatit, když ji odvážíte proti potenciálně ostřelování tisíců dolarů na výměnu pece, ohřívače vody, střechy nebo jiných položek s velkou vstupenkou. Pokud o to váš věřitel požádá, můžete zvážit další inspekce, například kontrolu škůdců, kontrolu plísní nebo radonu nebo rozsah kanalizace. Tyto a další inspekce mohou pomoci chránit vaše investice a bezpečnost.

11. Nesrovnávání odhadu úvěru se závěrečným zveřejněním

Váš věřitel je ze zákona povinen poskytnout vám závěrečnou informaci tři pracovní dny před datem uzávěrky. V tomto dokumentu jsou uvedeny přesné náklady, které byste měli platit při uzavření, včetně vaší zálohy, nákladů na uzavření, podrobností o půjčce a podmínek a dalších důležitých informací. Jedná se o pětistránkový dokument, takže si jej porovnejte s počátečním odhadem půjčky, abyste se ujistili, že vám váš věřitel nebo jiné strany zapojené do transakce neúčtují další poplatky (tzv. Nevyžádané poplatky).

Pokud se některé poplatky zvýší více, než se očekávalo, požádejte svého věřitele, aby vysvětlil proč. Ujistěte se, že základní údaje, jako je vaše jméno a další identifikační údaje, jsou uvedeny správně, abyste se v den uzávěrky nedostali do problémů s papírováním. Pokud zjistíte chyby nebo pochybné nebo nevysvětlené dodatečné poplatky, sdělte to okamžitě vašemu věřiteli, abyste mohli tyto problémy vyřešit. V některých případech bude pravděpodobně nutné zatlačit vaše uzavření, abyste zajistili, že dokumentace bude opravena a aktualizována a všechny problémy vyřešeny.

Sečteno a podtrženo

Nechcete nechtěně sabotovat hypotéku - a nákup domů. Některé z těchto chyb se zdají nevinné, ale mohou odvrátit vaše zavření a způsobit obrovské bolesti hlavy. Promluvte si se svým věřitelem o tom, co byste měli dělat od předběžného schválení po uzavření, abyste zajistili hladký proces. A zkuste si všechny své dokumenty - bankovní výpisy, W-2, záznamy o vkladech, daňová přiznání, výplaty atd. - uspořádat a aktualizovat, abyste mohli poskytnout dokumentaci, pokud o to váš věřitel požádá.

Když přijde čas koupit si svůj první domov, dobře přečtený a poučený o procesu půjček a nemovitostí vám pomůže vyhnout se některým z těchto chyb a ušetřit peníze. Dále zajistěte, aby transakce probíhala hladce, a to tím, že vás vyškolí, zkušení profesionálové po vaší straně, kteří vás provedou. To může zmírnit část stresu a složitosti podél cesty.