Hypotéka s nastavitelnou sazbou 3/27 (3/27 ARM)
Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou 3/27 nebo ARM 3/27 je 30letá hypotéka, která je často nabízena subprime dlužníkům, což znamená lidem s nižším kreditním skóre nebo s historií nesplácení úvěru. Hypotéky jsou navrženy jako krátkodobé finanční prostředky, které dávají dlužníkům čas na opravu úvěru, dokud nejsou schopni refinancovat hypotéku za výhodnějších podmínek.
Pochopení hypotéky s nastavitelnou sazbou 3/27 (3/27 ARM)
Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou 3/27, nebo 3/27 ARM, mají tříleté období s pevnou úrokovou sazbou, které je obecně nižší než současné sazby na 30letou konvenční hypotéku. Po třech letech a po zbývajících 27 let půjčky však sazba plave na základě indexu, jako je londýnská mezibankovní nabídková sazba (Libor) nebo výnos z jednoletých státních pokladničních poukázek. Banka také přidává marži na horní část indexu; součet se označuje jako rozpětí nebo plně indexovaná úroková sazba. Tato sazba je obvykle podstatně vyšší než původní tříletá pevná úroková sazba, i když hypotéky na hypotéky obvykle zvyšují. Tyto půjčky obvykle dosahují zvýšení sazby o 2 procenta za období přizpůsobení, ke kterému by mohlo dojít každých šest nebo 12 měsíců. To znamená, že sazba se může zvýšit o dva plné body, nikoli o 2 procenta současné úrokové sazby. Mohla by existovat i hranice životnosti úvěru 5% nebo více. Aby se předešlo výplatnímu šoku, když se úroková sazba začíná upravovat, mají kupující hypotéky 3/27 obvykle v úmyslu refinancovat hypotéku během prvních tří let.
Skvělá teaserová sazba, ale riskantní obchod
Vážným rizikem pro dlužníky je to, že si nemohou dovolit refinancovat svou půjčku do tří let. Mohlo by to být způsobeno úvěrovým ratingem, který je stále podprůměrný, nebo poklesem hodnoty jejich domova, nebo jednoduše tržními silami, které způsobují plošné zvyšování úrokových sazeb. Mnoho hypoték 3/27 navíc obsahuje penále, což činí refinancování nákladné.
Mnoho hypotečních dlužníků 3/27 si neuvědomuje, jak moc se jejich měsíční splátky po třech letech zvyšují. Řekněme například, že dlužník uzavírá úvěr ve výši 250 000 USD při počáteční sazbě teaseru 3, 5 procenta. To je na začátku skvělá hypoteční sazba, ale předpokládejme, že po třech letech je index LIBOR na úrovni 3 procent a marže banky je 2, 5 procenta. To vede k plně indexované sazbě 5, 5 procenta, což je v rámci 2-bodového ročního stropu úvěru. Přes noc se měsíční platba pohybuje od 1 123 do 1 483 $, což je rozdíl 360 $. To je spousta potravin. Protože platby mohou tak výrazně vzrůst, měli by si dlužníci pečlivě naplánovat, než si vezmou hypotéku 3/27.