Nájemné společné - TIC
Nájemní obyčejně je uspořádání, ve kterém dva nebo více lidí sdílí vlastnická práva k nemovitosti nebo pozemku. Nemovitost může být komerční nebo rezidenční. Když obyčejný nájemník zemře, majetek přechází na jeho majetek. Každý nezávislý vlastník může ovládat stejné nebo odlišné procento z celkové nemovitosti. Nájemní smlouva s společným partnerem má také právo ponechat svůj podíl na majetku jakémukoli příjemci jako součást svého majetku. Smluvní podmínky pro nájemníky jsou podrobně uvedeny v listině, titulu nebo v jiných právně závazných dokumentech vlastnictví majetku.
Jak funguje TIC
Když dva nebo více lidí vlastní majetek jako nájemníci společně, jsou všechny oblasti majetku ve vlastnictví skupiny stejně. Spolumajitelé mohou mít jiný podíl vlastnických podílů. Například Sarah a Debbie mohou každý vlastnit 25% majetku, zatímco Leticia vlastní 50%. Zatímco procento vlastnictví se liší, žádný jednotlivec si nemůže nárokovat vlastnictví jakékoli konkrétní části nemovitosti.
Nájem ve společných dohodách může být vytvořen kdykoli. Jednotlivec tak může vyvinout zájem o majetek roky poté, co ostatní členové uzavřou nájemní smlouvu. Vrátíme-li se k výše uvedenému příkladu, můžeme říci, že Sarah a Leticia původně vlastnily 50% majetku. V určitém okamžiku se Sarah rozhodla rozdělit 50% podíl s tím, že Debbie opustila skupinu s 25/25/50.
Dále mohou členové dohody samostatně prodávat nebo půjčovat proti své části vlastnictví.
Klíč s sebou
- Společné nájemní právo je uspořádání, ve kterém mají dva nebo více osob majetkové účasti.
- Společní nájemci mohou vlastnit různá procenta nemovitosti.
- Společní nájemci mohou po smrti odkázat svůj podíl na majetku komukoli.
- Společné nájemní právo se výrazně liší od společného pronájmu, zejména pokud jde o práva na pozůstalost a míru vlastnictví každého nájemce.
Likvidace TIC
Jeden nebo více spolu nájemců si může koupit ostatní členy za účelem společného nájmu. Pokud by spoluvlastníci měli vyvinout protichůdné zájmy nebo pokyny pro užívání, vylepšení nebo chtějí nemovitost prodat, musí se společně dohodnout, aby se posunuli kupředu. V případech, kdy nelze dosáhnout porozumění, může dojít k akci oddílu. Akce rozdělení může být dobrovolná nebo nařízena soudem, v závislosti na tom, jak dobře spolupracují nájemníci.
V soudním řízení o rozdělení soud rozdělí majetek na nájem ve společných členech, což umožní každému členovi postupovat odděleně od ostatních členů. Známý jako věcný oddíl je to nejpřímější způsob, jak rozdělit vlastnost, a obvykle se jedná o metodu používanou v případě, že nájemci nejsou protivníci.
Pokud by spolupracovníci odmítli spolupracovat, mohou zvážit uzavření rozdělení nemovitosti prodejem. Zde je majetek prodán a výnosy jsou rozděleny mezi nájemníky podle jejich příslušných zájmů na majetku.
Dane z nemovitostí s vlastnostmi TIC
Nájem ve společné dohodě, vedený platnými právními předpisy, obvykle nastíní dopady sdíleného vlastnictví na daně z nemovitosti. Smlouva nastíní, jak je daňová povinnost smluvně rozdělena na každého majitele.
Protože nájemní smlouva ve společné dohodě právně nerozděluje pozemek nebo majetek, většina daňových jurisdikcí nepřidělí každému majiteli samostatně poměrný daň z majetku na základě procenta vlastnictví. Nejčastěji dostávají obyčejní nájemníci jeden účet za nemovitost.
V mnoha jurisdikcích nájem ve společné dohodě ukládá spoluodpovědníkům společnou a nerozdílnou odpovědnost. Toto ustanovení znamená, že každý z nezávislých vlastníků může být odpovědný za majetkovou daň až do plné výše vyměření. Odpovědnost se vztahuje na každého vlastníka bez ohledu na úroveň nebo procento vlastnictví.
Jakmile je majetková daň uspokojena, spoluúčastníci odečtou tuto platbu ze svého podání daně z příjmu. Pokud by daňová jurisdikce následovala společně a nerozdílně, mohl by každý spoluúčastník odečíst částku, kterou přispěl, z podání daně z příjmu fyzických osob. V zemích, které tento postup nedodržují, mohou odečíst procento z celkové daně až do úrovně svého vlastnictví.
Nájemní společné vs společné nájemní právo
Ačkoli to zní podobně, nájemní obyčejně se liší několika způsoby od společného nájemního. Při společném pronájmu získávají nájemci stejné podíly na majetku se stejnou listinou ve stejnou dobu.
Jedním z hlavních rozdílů je přidání nebo odebrání kteréhokoli člena z dohody. V dohodách TIC změna členů neporušuje dohodu. Společným nájemním jednáním dojde k porušení smlouvy, pokud si některý z členů přeje prodat svůj zájem.
Například, pokud chce jeden nebo více spolu nájemců vykoupit ostatní, musí se nemovitost technicky prodat a výnosy se rovnoměrně rozdělí mezi vlastníky. Členové společného nájmu mohou také použít akci legálního rozdělení k oddělení majetku, pokud je podnik dostatečně velký, aby vyhověl tomuto oddělení.
Smrt společného nájemce
Další zásadní rozdíl nastává v případě smrti jednoho nájemce. Jak již bylo zmíněno dříve, dohody TIC umožňují předávání majetku jako část majetku majitele. Ve smlouvě o společném pronájmu však název nemovitosti přechází na pozůstávajícího vlastníka.
Jinými slovy, nájemníci nemají automaticky žádná práva na přežití. Pokud poslední zesnulý člen neuvede, že jejich podíl na majetku má být rozdělen mezi pozůstalé vlastníky, patří do jejich majetku zemřelý nájemce ve společném zájmu. Naopak u společných nájemců je podíl zesnulého vlastníka automaticky převeden na zbývající majitele. Například, když čtyři společní nájemníci vlastní dům a jeden nájemník zemře, každý ze tří pozůstalých skončí další třetinou podílu na majetku.
Vlastnictví manželství a vlastnictví
Některé státy stanovily společný nájem jako výchozí vlastnické vlastnictví manželských párů, zatímco jiné používají nájem v modelu společného vlastnictví. Třetím modelem, který se používá v přibližně 25 státech, je nájem v celku (TbyE), ve kterém má každý z manželů stejný a nerozdělený podíl na majetku.
Výhody a nevýhody nájemního obyčejného
Nákup domu s rodinným příslušníkem, přítelem nebo obchodním partnerem jako obyčejní nájemci může jednotlivcům pomoci snadněji vstoupit na trh s nemovitostmi. Protože jsou vklady a platby rozděleny, může být nákup a údržba nemovitosti levnější než pro jednotlivce. Půjčovací kapacita může být navíc zefektivněna, pokud má jeden majitel větší příjem nebo lepší finanční základnu než ostatní členové.
Klady
Usnadňuje nákupy nemovitostí
Počet nájemníků se může změnit
Možné různé stupně vlastnictví
Nevýhody
Žádná práva na automatické přežití
Všichni nájemníci stejně odpovědní za dluhy, daně
Jeden nájemce může vynutit prodej majetku
Nicméně, když hypotéky vlastnictví jako nájemníci společné, obvykle všichni dlužníci podepsat dokumenty. Protože všichni členové podepisují hypoteční dokumenty, může v případě neplnění závazek věřitel zadržet majetek od všech členů skupiny. Také, i když jeden nebo více dlužníků přestane poskytovat příspěvky na hypoteční splátku, musí ostatní dlužníci stále platit platby, aby se zabránilo uzavření trhu.
Schopnost použít vůli k určení příjemců nemovitosti umožňuje společníkovi s kontrolou jeho podílu. Pokud nájemce zemře bez vůle, jeho zájem o nemovitost projde prozkoumáním závěti - nákladná událost z hlediska času i peněz.
Ostatní zbývající nájemníci mohou také zjistit, že nyní vlastní majetek s někým, koho nezná, nebo s kým nesouhlasí. Tento nový nájemce může podat akci s oddíly, což nutí neochotné nájemníky prodat nebo rozdělit nemovitost.
Příklad společného pronájmu (TIC)
Kalifornie umožňuje čtyři typy spoluvlastnictví, které zahrnují společné vlastnictví, partnerství, společný nájem a společný nájem. TIC je však výchozí forma mezi nesezdanými stranami nebo jednotlivci, kteří společně získávají nemovitosti. V Kalifornii mají tito vlastníci společné postavení nájemníků, pokud jejich dohoda nebo smlouva výslovně nestanoví jinak, zakládají partnerství nebo společný nájem.
Podle SirkinLaw, San Francisco realitní právnická kancelář specializující se na spoluvlastnictví.
Stále více lidí se obrací k společným nájemním smlouvám ... jako způsob, jak maximalizovat svou kupní a prodejní sílu. Tato opatření snižují ceny a zvyšují výběr pro kupující tím, že jim umožňují sdružovat zdroje a kupovat více nemovitostí, než by jinak mohli nebo mohli.
V blogovém příspěvku z srpna 2018 píšou, že konverze TIC - změna vlastnické struktury bytů na podobu nájemního obydlí - se stala obzvláště populární v metropolitních oblastech Velké Los Angeles a San Francisco / Oakland.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.