5 rizikových typů hypoték, kterým je třeba se vyhnout

Pokud se něco z toho, co jsme se dozvěděli z roztavení rizikových hypoték v roce 2008 a havárie v roce 1987, měli bychom všichni postupovat opatrně při půjčování peněz na nákup nebo refinancování domu. Typ hypotéky, kterou si vyberete, může znamenat rozdíl mezi jedním dnem, kdy budete mít svůj domov přímo nebo se ocitnete uprostřed uzavření trhu nebo dokonce bankrotu. V tomto článku si probereme typy hypoték, s nimiž mají lidé nejčastěji problémy, a vysvětlíme, proč jsou špatný nápad, když se shodují se špatným dlužníkem.

Co dělá hypotéku riskantní?

Kvůli krizi na bydlení mnozí z nás věřili, že určité typy hypoték jsou ze své podstaty riskantní. Odborníci na hypotéky vám však řeknou, že riziková hypotéka je skutečně úvěrový produkt, který nesouvisí s možností splácení dlužníka. (Podívejte se na faktory, které způsobily, že tento trh vzplanul a vyhořel, podívejte se na Palivo, které způsobuje roztavení subprime .)

Keith T. Gumbinger, viceprezident společnosti HSH Associates, souhlasí s tím, že „věřte nebo ne, dostupné produkty [kolem roku 2009] nebyly pro správné publikum zvlášť riskantní.“ Problém byl v tom, že určité typy hypoték byly porovnávány se špatnými dlužníky a věřitelé říkali dlužníkům: „vždy můžete refinancovat.“ To se mohlo zdát pravdou, když ceny domů po léta rostou, ale není to pravda, když hodnoty domů klesají.

Statistiky trhu s bydlením krátce po krizi 2008–2009 tato tvrzení podporují. Podle Národního průzkumu delikvence hypotečních bankéřů byly ve druhém čtvrtletí roku 2010 typy úvěrů s nejvyšším procentem začátku uzavření trhu hypotéky se sníženou úrokovou sazbou (ARM), která měla počáteční sazbu uzavření 3, 39%. ARM jsou s měnícími se úrokovými sazbami zvláště rizikovým hypotečním produktem pro dlužníky s méně než ideální finanční situací.

Pro srovnání, průzkum uvedl, že úvěry VA měly počáteční míru uzavření trhu 0, 70%, prvotní fixní úvěry 0, 71%, úvěry FHA 1, 02%, prvotní ARM 1, 96% a subprime fixní úvěry 2, 3%. Tato data naznačují, že jakýkoli typ hypotéky může být špatným nápadem pro dlužníka na nižší hypotéku a že i hlavní dlužníci se mohou dostat do potíží, pokud nerozumí ARM.

Ve skutečnosti dokonce i hypotéky s pevnou sazbou mohou být pro dlužníky škodlivé. Pojďme se podívat na náš první rizikový typ hypotéky.

1. 40leté hypotéky s pevnou sazbou
Dlužníci s hypotékami s pevnou sazbou mohou mít nízkou míru uzavření trhu, to však neznamená, že hypotéky s pevnou sazbou jsou vždy dobrým nápadem. 40letá hypotéka s pevnou sazbou je jedním z takových produktů, protože čím déle si půjčujete peníze, tím větší úrok zaplatíte.

Řekněme, že chcete koupit 200 000 dolarů domů s 10% zálohou. Částka, kterou si budete muset půjčit, je 180 000 $ (200 000 $ minus 20 000 $).

Při úrokové sazbě 5% jsou zde uvedeny měsíční platby a celková částka, kterou za dům zaplatíte za různých podmínek, pokud si půjčku ponecháte po celou dobu její životnosti:

Výše uvedený graf představuje zjednodušené srovnání. Ve skutečnosti bude úroková sazba nejnižší u 15leté půjčky a nejvyšší u 40leté půjčky. Zde je realističtější srovnání:

Jak můžete vidět na obrázku 2 výše, 40letá hypotéka je o 0, 6% vyšší v zájmu a sníží vaše měsíční vyúčtování pouze o 23 $, z 988 na 965 $. Za dobu trvání půjčky vám však bude stát dalších 107 570, 82 USD. Většina lidí si nemůže dovolit zahodit takové peníze. Uzavření 40leté hypotéky zvyšuje riziko, že nebudete mít dost na odchod do důchodu, že nebudete moci platit za vysokoškolské vzdělání svých dětí nebo jakýkoli jiný scénář. V nejlepším případě vzdáváte 107 570, 82 $, které jste mohli strávit na dovolené, elektronice, pěkných večeřích a dalších zábavných výdajích. Kdo to chce udělat?

2. Hypotéky s nastavitelnou sazbou
Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) mají pevnou úrokovou sazbu pro krátkodobé počáteční období, které se může pohybovat od šesti měsíců do 10 let. Tato počáteční úroková sazba, nazývaná upoutávková sazba, je často nižší než úroková sazba pro fixní půjčku na 15 nebo 30 let. Po počátečním období se sazba pravidelně upravuje - to může být jednou za rok, jednou za každých šest měsíců nebo dokonce jednou za měsíc.

„Jakákoli půjčka, která má pevnou úrokovou sazbu po dobu kratší než je doba trvání půjčky, je vystavena obrovskému úrokovému riziku, “ říká kalifornský realitní makléř Greg Cook ze sítě First Time Home Buyer Network.

Úrokové riziko je riziko, že pokud se úrokové sazby zvýší, měsíční platby v rámci ARM budou dražší av některých případech to je náklad, který si majitel domu nemůže dovolit.

Prvek nepředvídatelnosti, který je součástí ARM, je pro mnoho lidí problémem, zejména pokud mají stálý příjem nebo neočekávají, že jejich příjmy porostou.

ARM jsou ještě riskantnější, pokud máte hypotéku typu jumbo, jednoduše proto, že čím vyšší je váš hlavní, tím více ovlivní vaše měsíční platba změna úrokové sazby.

Mary Tootikian, zkušená zpracovatelka hypotéky a upisovatelka a autor knihy „Ohromen v Americe“, zdůrazňuje, že „Historicky lidé nezůstávají ve svých domovech nebo hypotékách déle než pět až sedm let., proč platit vyšší sazbu [za] 30letou fixní půjčku, když hypotéka s nižší sazbou půjde? "

Je také důležité si uvědomit, že nastavitelná úroková sazba se může upravovat směrem dolů, čímž se snižuje měsíční platba. To znamená, že ARM mohou být dobrou volbou, pokud očekáváte pokles úrokových sazeb v budoucnu. Samozřejmě nemůžete předvídat budoucnost. (Oba typy hypoték mají výhody a nevýhody v závislosti na vašich finančních potřebách a vyhlídkách. Další informace naleznete v části Hypotéky: Fixní sazba versus nastavitelná sazba .)

3. Úrokové hypotéky
U hypotéky typu „pouze úrok“ (IO) platí dlužník pouze úrok z hypotéky po dobu prvních pěti až 10 let, přičemž během této doby umožňuje nižší měsíční splátku hypotéky. Díky tomu jsou hypotéky orientované pouze na úroky přitažlivé pro některé investory do nemovitostí, kteří budou vlastní dům jen na krátkou dobu a chtějí snížit své účetní náklady.

Hypotéky IO mohou být dobré také pro lidi, kteří vydělávají nepravidelný příjem, a pro lidi, kteří mají významný potenciál pro příjmy v budoucnu, ale pouze tehdy, jsou-li dostatečně disciplinovaní, aby mohli platit vyšší platby, pokud si to mohou dovolit.

Nevýhodou je, že úroková sazba na hypotéku IO bývá vyšší než sazba, kterou byste platili za běžnou hypotéku s pevnou sazbou, protože lidé častěji splácejí úroky pouze z úroků. (Tyto půjčky mohou být prospěšné, ale pro mnoho dlužníků představují finanční pasti. Další informace naleznete v Hypotékách pouze pro zájemce: Domů zdarma nebo bezdomovci? )

Kromě toho, pokud nejste finančně sofistikovaným dlužníkem, hypotéky pouze na úroky mohou být extrémně riskantní z některého z následujících důvodů:

• Po skončení období pouze pro úroky si nemůžete dovolit výrazně vyšší měsíční platby. V tomto okamžiku budete stále platit úroky, ale splácíte jistinu i za kratší období, než byste měli u úvěru s pevnou sazbou.
• Nemůžete refinancovat, protože nemáte doma žádný kapitál.
• Nemůžete prodat, protože nemáte málo vlastního kapitálu a ceny domů klesly, čímž se ocitnete pod vodou.
• Dlužníci, kteří si po celou dobu trvání půjčky ponechají půjčku pouze pro úroky, zaplatí výrazně více úroků, než by měli s běžnou hypotékou.
• V závislosti na struktuře půjčky můžete na konci výpůjčky čelit velké splátce jistiny balónkem.

Pokud jste dlužník, který není dobrým kandidátem na IO půjčku, může kterýkoli z těchto problémů způsobit, že v nejhorším případě ztratíte domov. V mírně méně špatném scénáři by vám půjčka IO mohla stát mnohem víc, než kolik skutečně musíte zaplatit, abyste byli majitelem domu.

4. Zájem pouze o ARM
U některých půjček pouze na úroky, které se nazývají pouze úrokové ARM, není úroková sazba pevná, ale může na základě tržních úrokových sazeb stoupat nebo klesat. V zásadě ARM pouze pro zájem bere dva potenciálně rizikové typy hypoték a kombinuje je do jediného produktu.

Zde je příklad, jak tento produkt může fungovat. Dlužník platí pouze fixní úrok za prvních pět let. Poté, po dobu příštích pěti let, dlužník nadále platí pouze úrok, ale úroková sazba se každoročně upravuje na základě tržních úrokových sazeb, což znamená, že úroková sazba dlužníka může buď stoupat, nebo klesat. Poté, po zbývající dobu trvání půjčky, řekněme 20 let, dlužník splatí každý měsíc pevnou částku jistiny plus úroky každý měsíc s úrokovou sazbou, která se každoročně mění.

Mnoho lidí prostě nemá finanční nebo emocionální způsob, jak odolat nejistotě, která přichází s ARM zaměřenými pouze na zájem. (Pro více informací se podívejte na možnost platby ARM: A Ticking Time Bomb? )

5. Nízké úvěrové půjčky
Zdá se, že s nízkým rizikem klesá pouze o 3, 5%, protože se nerozloučíte se spoustou peněz. A ve skutečnosti půjčky VA a půjčky Federální správy bydlení (FHA), které mají požadavky na zálohu ve výši 0%, respektive 3, 5%, mají některé z nejnižších počátečních sazeb pro uzavření trhu. Problém s provedením nízké zálohy je, že pokud ceny domů klesnou, můžete uvíznout v situaci, kdy nemůžete prodat ani refinancovat.

Pokud máte v bance dostatek peněz, můžete si koupit hypotéku, ale většina lidí, kteří na svých domovech provádějí nízké platby, nemá významné hotovostní rezervy.

Sečteno a podtrženo

I když většina úvěrů, které někteří hypoteční poskytovatelé úvěrů považují za skutečně vysoce rizikové, jako ARM pouze pro úroky, již na trhu již není, stále existuje spousta způsobů, jak skončit špatnou hypotékou, pokud se zaregistrujete produkt, který pro vás opravdu není vhodný. (Viz také samostatně výdělečně činné? 5 kroků k bodování hypotéky .)