5 typů REIT a jak do nich investovat

Investiční fondy do nemovitostí (REIT) jsou klíčovým hlediskem při sestavování jakéhokoli portfolia akcií nebo fondů s pevným výnosem. Poskytují větší diverzifikaci, potenciálně vyšší celkové výnosy a / nebo nižší celkové riziko. Stručně řečeno, jejich schopnost generovat dividendový příjem spolu s kapitálovým zhodnocováním z nich činí vynikající protiváhu k akciím, dluhopisům a hotovosti.

REIT obvykle vlastní a / nebo spravuje komerční nemovitost produkující příjmy, ať už jde o nemovitosti samotné nebo o hypotéky na tyto nemovitosti. Do společností můžete investovat jednotlivě, prostřednictvím fondu obchodovaného na burze nebo prostřednictvím podílového fondu. K dispozici je mnoho typů REITů.

Zde se podíváme na několik hlavních kategorií REITS a jejich historické výnosy. Na konci tohoto článku byste měli mít lepší představu, kdy a co koupit.

Klíč s sebou

• Použití REIT k investování do nemovitostí může diverzifikovat vaše portfolio, ale ne všechny REIT jsou vytvořeny stejně.
• Některé REIT investují přímo do nemovitostí, výdělku z pronájmu a poplatky za správu. Jiní investují do dluhů nemovitostí, tj. Hypotéky a cenné papíry zajištěné hypotékou.
• REIT se navíc zaměřují na konkrétní odvětví nemovitostí, například na maloobchodní nebo nákupní centra, hotely a letoviska nebo zdravotnictví a nemocnice.

Historické návraty REIT

Investiční fondy nemovitostí jsou historicky jednou z nejlépe dostupných tříd aktiv. Index FTSE NAREIT Equity REIT je to, co většina investorů používá k měření výkonnosti amerického trhu s nemovitostmi. Mezi lety 1990 a 2010 činila průměrná roční návratnost indexu 9, 9%, což bylo druhé místo u akcií se středními kapitalizacemi, které za stejné období dosahovaly v průměru 10, 3% ročně.

Oproti tomu aktiva s pevným výnosem spravovala roční výnosy 7% a komodity jen 4, 5% ročně. Nemovitost byla nejhorším hráčem z osmi tříd aktiv za pouhé dva roky z 20. Na druhé straně stálý příjem byl nejhorším šestkrát za stejné období 20 let.

V poslední době byl tříletý průměr REIT mezi březnem 2013 a březnem 2016 v souladu s průměry za období 20 let a během této doby dosáhl 10, 76%. Historicky investoři, kteří hledají výnos, investovali do nemovitostí lépe než pevný příjem, což je tradiční třída aktiv pro tento účel. Pečlivě sestavené portfolio by mělo zvážit obojí.

5 typů REIT a jak do nich investovat

Retail REIT

Přibližně 24% investic do REIT je v nákupních centrech a volně prodejném maloobchodu. Jedná se o jedinou největší investici podle typu v Americe. Bez ohledu na to, jaké nákupní centrum často navštěvujete, je pravděpodobně ve vlastnictví REIT. Při zvažování investice do maloobchodu s nemovitostmi je třeba nejprve prozkoumat samotný maloobchod. Je dnes finančně zdravý a jaký je výhled do budoucna?

Je důležité si uvědomit, že maloobchodní REITy vydělávají peníze z nájemného, ​​které účtují nájemcům. Pokud maloobchodníci mají problémy s peněžními toky kvůli špatným prodejům, je možné, že by mohli tyto měsíční platby zpozdit nebo dokonce vrátit do výchozího stavu, nakonec byli nuceni k bankrotu. V tomto okamžiku je třeba najít nového nájemce, což není nikdy snadné. Proto je rozhodující, abyste investovali do REITů s nejsilnějšími nájemci nájemců. Patří sem obchody s potravinami a domácí kutily.

Jakmile provedete hodnocení odvětví, měli byste se zaměřit na samotné REITy. Jako každá investice je důležité, aby měla dobré zisky, silné rozvahy a co nejmenší dluh, zejména krátkodobý. V chudé ekonomice budou maloobchodní REITY s významnými hotovostními pozicemi představeny příležitosti ke koupi dobrých nemovitostí za snížené ceny. Nejlepší firmy to využijí.

Maloobchodní REIT prostor však dlouhodobě znepokojuje, že nakupování se stále více přesouvá online na rozdíl od nákupního centra. Majitelé prostor pokračovali v inovacích, aby vyplnili svůj prostor kancelářemi a dalšími nájemníky, kteří nejsou orientováni na maloobchod, ale subsektor je pod tlakem.

Rezidenční REIT

Jedná se o REIT, které vlastní a provozují vícegenerační nájemní bytové domy, jakož i vyráběné bydlení. Když se chystáte investovat do tohoto typu REIT, měli byste zvážit několik faktorů, než skočíte dovnitř. Například nejlepší trhy s byty mají tendenci být tam, kde je dostupnost domů nízká ve srovnání se zbytkem země. V místech, jako je New York a Los Angeles, vysoké náklady na jednotlivé domy nutí více lidí k pronájmu, což zvyšuje cenu, kterou mohou pronajímatelé účtovat každý měsíc. Výsledkem je, že největší rezidenční REIT se obvykle zaměřují na velká městská centra.

V rámci každého konkrétního trhu by investoři měli hledat růst populace a pracovních míst. Obecně platí, že když je čistý příliv lidí do města, je to proto, že pracovní místa jsou snadno dostupná a ekonomika roste. Snižující se míra neobsazenosti spojená s rostoucími nájemnými je známkou, že se poptávka zlepšuje. Dokud nabídka bytů na konkrétním trhu zůstane nízká a poptávka stále roste, rezidenční REIT by se měla dobře. Stejně jako u všech společností, i ty, které mají nejsilnější rozvahy a nejvíce dostupný kapitál, obvykle dělají to nejlepší.

Zdravotní REIT

Zdravotní REIT bude zajímavým subsektorem, který bude sledovat, jak věk Američanů a náklady na zdravotní péči budou stále stoupat. Healthcare REITs investují do nemovitostí nemocnic, zdravotnických středisek, pečovatelských zařízení a domovů důchodců. Úspěch této nemovitosti je přímo spojen se systémem zdravotní péče. Většina provozovatelů těchto zařízení se spoléhá na poplatky za obsazení, úhrady Medicare a Medicaid a soukromé platby. Dokud je financování zdravotní péče otazníkem, tak i zdravotní péče ZNOVU.

Věci, které byste měli hledat ve zdravotnictví REIT, zahrnují diverzifikovanou skupinu zákazníků a investice do řady různých typů nemovitostí. Zaměření je do určité míry dobré, ale také rozšiřuje vaše riziko. Obecně lze říci, že poptávka po zdravotnických službách (ke které by mělo dojít u stárnoucí populace) je dobrá pro nemovitosti ve zdravotnictví. Proto kromě diverzifikace typu zákazníků a nemovitostí hledejte také společnosti, jejichž zdravotní zkušenosti jsou významné, jejichž rozvahy jsou silné a jejichž přístup k nízko nákladovému kapitálu je vysoký.

Office REITs

Kancelář REIT investuje do kancelářských budov. Dostávají příjmy z pronájmu od nájemců, kteří obvykle podepsali dlouhodobé pronájmy. Pro každého, kdo má zájem investovat do kanceláře REIT, napadne čtyři otázky

1. Jaký je stav ekonomiky a jak vysoká je míra nezaměstnanosti?
2. Jaké jsou míry neobsazenosti?
3. Jak se daří oblasti, do které REIT investuje ekonomicky?
4. Kolik kapitálu má pro akvizice?

Pokuste se najít REIT, které investují do ekonomických pevností. Je lepší vlastnit spoustu průměrných budov ve Washingtonu, DC, než například vlastnit prvotřídní kancelářské prostory v Detroitu.

Hypoteční splátky

Přibližně 10% REIT investic je v hypotékách na rozdíl od samotné nemovitosti. Nejznámější, ale ne nutně největší investice, jsou Fannie Mae a Freddie Mac, vládní podniky, které nakupují hypotéky na sekundárním trhu.

Ale to, že tento typ REIT investuje do hypoték místo do vlastního kapitálu, neznamená, že přichází bez rizik. Zvýšení úrokových sazeb by se promítlo do poklesu hypotečních REIT účetních hodnot, snížení cen pohonných hmot. Hypoteční REITs navíc získávají značnou část svého kapitálu prostřednictvím zajištěných a nezajištěných dluhových nabídek. Pokud by úrokové sazby vzrostly, budoucí financování bude dražší, čímž se sníží hodnota portfolia půjček. V prostředí s nízkými úrokovými sazbami s perspektivou zvyšování sazeb většina hypoték REIT obchoduje se slevou na čistou hodnotu aktiv na akcii. Trik je najít ten pravý.

Klíče k hodnocení jakéhokoli REIT

Při hodnocení REIT je třeba mít na paměti několik věcí. Zahrnují následující:

1. REIT jsou skutečné investice s celkovým výnosem. Poskytují vysoké dividendové výnosy spolu s mírným dlouhodobým zhodnocováním kapitálu. Podívejte se na společnosti, které odvedly historicky dobrou práci při poskytování obou.
2. Na rozdíl od tradičních nemovitostí se mnoho REIT obchoduje na burzách. Získáte diverzifikaci, kterou nemovitost poskytuje, aniž byste byli dlouhodobě zamčeni. Likvidita záleží.
3. Odpisy mají tendenci nadhodnocovat pokles hodnoty nemovitosti. Namísto použití výplatního poměru (to, co dividendoví investoři používají) k posouzení REIT, se místo toho podívejte na jeho prostředky z operací (FFO). Toto je definováno jako čistý příjem snížený o prodej jakéhokoli majetku v daném roce a odpisy. Stačí si vzít dividendu na akcii a vydělit FFO na akcii. Čím vyšší je výtěžek, tím lepší.
4. Silné řízení má význam. Hledejte společnosti, které již nějakou dobu existují, nebo alespoň mají manažerský tým se spoustou zkušeností.
5. Kvalita se počítá. Investujte pouze do REIT s vynikajícími nemovitostmi a nájemníky.
6. Zvažte nákup podílového fondu nebo ETF, který investuje do REIT, a nechte výzkum a nákup na kladech.

Sečteno a podtrženo

Federální vláda umožnila investorům nakupovat do velkých komerčních realitních projektů již v roce 1960. Pouze v posledním desetiletí však jednotliví investoři přijali REIT. Důvodem je nízká úroková sazba, která nutila investory hledat mimo dluhopisy pro investice produkující příjem, příchod burzovních a podílových fondů se zaměřením na nemovitosti a až do roztavení nemovitostí v letech 2007–2008 nenasytná chuť k jídlu část Američanů vlastnit nemovitosti a další hmotná aktiva. REIT, stejně jako každá jiná investice v roce 2008, velmi utrpěl. Ale i přesto jsou i nadále vynikajícím doplňkem jakéhokoli diverzifikovaného portfolia.