6 fází vyloučení
Mnozí z nás prošli procesem uzavření trhu, což je proces, který umožňuje věřiteli získat zpět dlužnou částku za nesplácenou půjčku prodejem nebo převzetím vlastnictví nemovitosti z první ruky nebo znát někoho, kdo má.
NA OBRÁZEK: 6 tipů, jak prodat svůj domov na dolním trhu
Společnost Realty Trac zveřejnila svou zprávu o uzavření trhu v USA dne 15. dubna 2010 za první čtvrtletí roku 2010. Zpráva, která počítá podání na uzavření trhu, včetně oznámení o prodlení, plánovaných aukcí a repozic bank, ukázala, že v prvním čtvrtletí bylo zahrnuto 932 234 nemovitostí. 7% nárůst od posledního čtvrtletí roku 2009 a 16% nárůst za první čtvrtletí roku 2009. Úžasná jedna z každých 138 amerických bytových jednotek obdržela v průběhu čtvrtletí uzavření trhu. Pokud čelíte uzavření trhu (nebo blízké osobě), ujistěte se, že tomuto procesu rozumíte. I když se tento proces v jednotlivých státech liší, obvykle existuje šest fází uzavření trhu.
Fáze 1: Výchozí platba
K prodlení s platbou dojde, když dlužník vynechal alespoň jednu hypoteční splátku. Půjčovatel zašle zmeškané platební oznámení, v němž uvede, že platbu za tento měsíc ještě neobdržel. Hypoteční splátky jsou obvykle splatné první den každého měsíce a mnoho věřitelů nabízí lhůtu do 15. dne v měsíci. Poté může věřitel účtovat poplatek za pozdní platbu a odeslat zmeškané oznámení o platbě.
Po zmeškání dvou plateb může věřitel zaslat poptávací dopis. To je vážnější než zmeškané oznámení o platbě; v tomto okamžiku je však věřitel pravděpodobně stále ochoten spolupracovat s vypůjčovatelem, aby zajistil dohady ohledně plateb. Dlužník by za normálních okolností musel uhradit opožděné platby do 30 dnů nebo obdržet dopis. (Když máte těžké finanční rozhodnutí o svém domě, ujistěte se, že máte všechny informace. Další informace naleznete v Odrazení uzavření - s bankrotem? )
Fáze 2: Oznámení o výchozí (NOD)
Oznámení o prodlení je zasláno po 90 dnech zmeškaných plateb. V některých státech je oznámení o výchozím nastavení umístěno na domácím místě. V tomto okamžiku bude půjčka předána věřitelskému oddělení pro uzavření trhu ve stejném kraji, kde se nemovitost nachází. Dlužník je informován, že Oznámení bude zaznamenáno. Věřitel obvykle poskytne dlužníkovi dalších 90 dní na úhradu plateb a obnovení půjčky. Toto období se nazývá období obnovení.
Fáze 3: Oznámení o prodeji správce
Pokud nebyla půjčka dosud poskytnuta do 90 dnů od oznámení o neplnění, bude v kraji, kde se nemovitost nachází, zaznamenáno oznámení o prodeji správce. Věřitel musí také zveřejnit oznámení v místních novinách po dobu tří týdnů, v němž uvede, že nemovitost bude k dispozici na veřejné dražbě. Všechna jména vlastníků budou vytištěna v oznámení a v novinách, spolu s právním popisem nemovitosti, adresou nemovitosti a kdy a kde se prodej uskuteční.
Fáze 4: Prodej správce
Tato nemovitost je umístěna do veřejné dražby a bude udělena nejvyššímu uchazeči, který splňuje všechny nezbytné požadavky. Věřitel (nebo firma zastupující věřitele) vypočítá počáteční nabídku na základě hodnoty nesplacené půjčky, veškerých zástavních práv a všech nezaplacených daní a nákladů souvisejících s prodejem. Jakmile bude potvrzen nejvyšší uchazeč a je dokončen prodej Trustee, vítěznému uchazeči bude poskytnuta Trustova prodejní listina. Majetek je poté ve vlastnictví kupujícího, který má právo na okamžité držení.
Fáze 5: Nemovitost ve vlastnictví (REO)
Pokud se nemovitost neprodá během veřejné dražby, stane se věřitel vlastníkem a pokusí se nemovitost prodat samostatně, prostřednictvím makléře nebo za pomoci správce aktiv REO. Tyto vlastnosti jsou často označovány jako „ve vlastnictví banky“. Věřitel může odstranit některá zástavní práva a další výdaje ve snaze zvýšit atraktivitu nemovitosti.
Fáze 6: Vystěhování
Dlužník může často zůstat doma, dokud se neprodá buď prostřednictvím veřejné dražby, nebo později jako REO majetek. V tomto okamžiku je zasláno oznámení o vystěhování požadující, aby všechny osoby okamžitě opustily prostory. Může být poskytnuto několik dní, aby cestující měli dostatek času na odstranění veškerých osobních věcí, a poté obvykle místní šerif navštíví nemovitost a odstraní lidi a veškeré zbývající věci. Veškeré věci mohou být uloženy a vyzvednuty později za poplatek. (Je to těžká volba, ale někteří lidé budou nuceni vyloučit. Jiní ne. Zjistěte, které faktory pravděpodobně změní rozdíl v tom, že byste odešli z domu? )
Sečteno a podtrženo
V průběhu procesu uzavření trhu se mnoho půjčovatelů pokusí o zajištění toho, aby dlužník uvízl v půjčce a vyhnul se uzavření trhu. Zjevným problémem je, že když dlužník nemůže splnit jednu platbu, je stále obtížnější dohnat více plateb. Pokud existuje šance, že můžete dohnat platby - například jste právě začali novou práci po období nezaměstnanosti - vyplatí se promluvit se svým věřitelem. Je-li vyloučení vyloučeno, může vás vědět, co během procesu očekávat, připravit na šest fází uzavření. (Další informace naleznete v části Uložení domova před uzavřením .)
Cítíte se neinformovaní? Přečtěte si hlavní finanční novinky tohoto týdne v sekci Water Cooler Finance: Buffett's Armed a Greece Keeps Falling .