V zákulisí vaší hypotéky

Hypotéku lze považovat za tok budoucích peněžních toků. Tyto peněžní toky jsou nakupovány, prodávány, stripovány, tranžovány a sekuritizovány na sekundárním hypotečním trhu. Sekundární hypoteční trh je mimořádně velký a velmi likvidní.

Od okamžiku vzniku do okamžiku, kdy měsíční splátka dlužníka končí u investora v rámci zajištění zajištěného hypotékou (MBS), zajištění zajištěného aktivem (ABS), zajištěného hypotečního závazku (CMO) nebo zajištěného dluhu ( CDO), existuje několik různých institucí, které všechny odvádějí určité procento počátečních poplatků a / nebo měsíčních peněžních toků.

Většina hypoték se prodává na sekundární hypoteční trh. V tomto článku vám ukážeme, jak funguje sekundární hypoteční trh, a představíme vám jeho hlavní účastníky.

Další informace naleznete v části Základy hypotéky.

Účastníci sekundárního hypotečního trhu

Na tomto trhu jsou čtyři hlavní účastníci: původce hypotéky, agregátor, obchodník s cennými papíry a investor.

1. Hypoteční původce

Původce hypotéky je první společností zapojenou do sekundárního hypotečního trhu. Poskytovatelé hypotéky jsou banky, hypoteční bankéři a hypoteční makléři. Jedním rozdílem je, že banky a hypoteční bankéři používají své vlastní prostředky k uzavření hypotéky a hypoteční makléři ne. Hypoteční makléři jednají jako nezávislí agenti bank nebo hypotečních bankéřů. Zatímco banky používají své tradiční zdroje financování k uzavření půjček, hypoteční bankéři obvykle používají k financování půjček tzv. Úvěrovou skladovou linii. Většina bank a téměř všichni hypoteční bankéři rychle prodávají nově vzniklé hypotéky na sekundární trh.

V závislosti na velikosti a sofistikovanosti původce však může před prodejem celého balíčku agregát hypotéky na určitou dobu; může také prodávat jednotlivé půjčky tak, jak jsou vytvořeny. Existuje riziko pro původce, když drží hypotéku poté, co byla úroková sazba kótována a zajištěna dlužníkem. Pokud se hypotéka neprodá současně na sekundární trh v době, kdy dlužník zablokuje úrokovou sazbu, mohly by se změnit úrokové sazby, což mění hodnotu hypotéky na sekundárním trhu a nakonec i zisk, který původce na hypotéce získá.

Původci, kteří agregují hypotéky před jejich prodejem, často zajišťují své hypoteční potrubí proti posunu úrokových sazeb. Existuje zvláštní typ transakce nazvaný obchod s nejlepším úsilím, určený k prodeji jediné hypotéky, což eliminuje potřebu původce zajistit hypotéku. Menší původci inklinují používat nejlepší úsilí obchody. (Další informace naleznete v příručce „Příručka pro začátečníky k zajištění“.)

Původci hypotéky obecně vydělávají peníze prostřednictvím poplatků účtovaných za vytvoření hypotéky a rozdílem mezi úrokovou sazbou poskytnutou dlužníkovi a prémií, kterou za tuto úrokovou sazbu zaplatí sekundární trh.

2. Agregátor

Agregátory jsou další společností v řadě sekundárních účastníků hypotečního trhu. Agregátoři jsou velcí hypoteční tvůrci s vazbami na firmy z Wall Street a podniky sponzorované vládou (GSE), jako jsou Fannie Mae a Freddie Mac. Agregátoři nakupují nově vzniklé hypotéky od menších původců a spolu s vlastními původy vytvářejí skupiny hypoték, které buď sekuritizují na cenné papíry zajištěné hypotékou se soukromou značkou (ve spolupráci s firmami na Wall Street), nebo ve formě MBS (prostřednictvím agentur GSE). (Další informace o GSE naleznete v části Zisk z hypotečního dluhu s MBS.)

Podobně jako původci musí agregátoři zajišťovat hypotéky ve svých ropovodech od okamžiku, kdy se zavazují ke koupi hypotéky, prostřednictvím procesu sekuritizace, a do okamžiku, kdy je MBS prodán obchodníkovi s cennými papíry. Zajištění hypotečního plynovodu je složitý úkol kvůli riziku spadu a šíření. Agregátoři profitují z rozdílu v ceně, kterou platí za hypotéky, a ceny, za kterou mohou prodat MBS zajištěné těmito hypotékami, v závislosti na jejich účinnosti zajištění.

3. Obchodníci s cennými papíry

Po vytvoření MBS (a někdy před jeho vytvořením, v závislosti na typu MBS) je prodán obchodníkovi s cennými papíry. Většina makléřských společností na Wall Street má obchodní stoly MBS. Obchodníci dělají různé druhy kreativních věcí s MBS a hypotečními úvěry. Konečným cílem je prodej cenných papírů investorům. Obchodníci často používají MBS ke strukturování obchodů CMO, ABS a CDO. Tyto obchody mohou být strukturovány tak, aby měly odlišné a poněkud definitivní charakteristiky předplacení a vylepšené úvěrové ratingy ve srovnání s podkladovými MBS nebo celými půjčkami. Obchodníci dělají rozpětí v ceně, za kterou kupují a prodávají MBS, a snaží se dosáhnout arbitrážních zisků ve způsobu, jakým strukturují obchody CMO, ABS a CDO.

4. Investoři

Investoři jsou konečnými uživateli hypotéky. Zahraniční vlády, penzijní fondy, pojišťovny, banky, GSE a hedgeové fondy jsou všichni velcí investoři do hypoték. MBS, CMO, ABS a CDO nabízejí investorům širokou škálu potenciálních výnosů založených na měnící se kreditní kvalitě a úrokových rizicích.

Zahraniční vlády, penzijní fondy, pojišťovny a banky obvykle investují do vysoce hodnocených hypotečních produktů. Tito investoři hledají určité tranše různých strukturovaných hypotečních obchodů kvůli jejich profilům předplacení a úrokového rizika. Zajišťovací fondy jsou obvykle velkými investory do hypotečních produktů s nízkým úvěrovým ratingem a strukturovaných hypotečních produktů, které mají větší úrokové riziko.

Ze všech hypotečních investorů mají GSE největší portfolia. Typ hypotečního produktu, do kterého mohou investovat, je do velké míry regulován Úřadem federálního dozoru nad sídlem.

Sečteno a podtrženo

Jen málo dlužníků si uvědomuje, do jaké míry jsou jejich hypotéky krájeny, nakrájeny na kosti a obchodovány. Za několik týdnů, možná za měsíc, od okamžiku, kdy vznikne hypotéka, se může stát součástí obchodů CMO, ABS nebo CDO. Konečným uživatelem hypotéky může být hedgeový fond, který uzavírá směrové úrokové sázky nebo využívá pákové pozice k využívání malých nesrovnalostí v relačních cenách, nebo to může být centrální banka cizí země, která má rád úvěrový rating agentury MBS.

Na druhé straně by to mohla být pojišťovací společnost se sídlem v Bruselu, která by byla přitahována trváním a konvexním profilem určité tranše v dohodě ABS, CMO nebo CDO. Sekundární hypoteční trh je obrovský, likvidní a složitý a několik institucí, které všechny dychtí spotřebovat kousek hypotečního koláče.

(Pokračujte zde a získejte jednorázový obchod s hypotékami nižšího rizika a roztavením rizikových hypoték.)