Koupě druhého domu k pronájmu

Investice do pronájmu nemovitostí mají finanční výhody, existují však i rizika - nájemníci, kteří neplatí nájemné a bolest hlavy, že jsou pronajímateli. Budete muset zvážit daně, oceňování nemovitostí, hypotéky a náklady na údržbu a vaši touhu být pronajímatelem, když se rozhodnete, zda vlastnictví nájemného je moudrý finanční tah.

Mysli na daňové výhody

Můžete si odečíst úroky, daně, pojištění a další výdaje proti příjmu z majetku a obvykle odečíst ztráty z ostatních příjmů. Můžete také odečíst odpisy ze svých daní. Srážka je v podstatě příplatek za opotřebení nad 27, 5 roku od 26. ledna 2019. Můžete prodat pronájem nemovitosti a vrátit výtěžek do jiného pronájmu majetku bez placení daně z kapitálových výnosů. (Související informace naleznete v části „Daňové úlevy pro majitele sekundárních domů“).

Nezapomeňte, že budete pronajímatelem

Vaše nemovitost k pronájmu je firma, která vyžaduje čas a energii. Budete muset průběžně informovat o zákonech o pronájmu a musíte mít ze zákona povinnost udržovat své nájemce v bezpečném a obývatelném majetku. Pamatujte, že nájemce platící nejvyšší dolar má právo očekávat téměř okamžitou reakci na jakýkoli problém, velký nebo malý. Pronajímatelé, kteří vědí, že platí málo v rámci trhu, bývají o něco méně nároční. Pomáhá, pokud můžete provést drobné opravy sami. Musíte také sbírat nájemné a jednat s delikventními nájemníky.

Pokud je perspektiva správy vlastních pronájmů skličující, zeptejte se svého realitního makléře na doporučení správci nemovitosti nebo správci nebo proveďte online vyhledávání. Jen mějte na paměti, že najmutí správce nemovitosti se do vašich výnosů sní.

Proveďte domácí úkoly v oblasti nemovitostí

Strávte tolik, ne-li více, časovým průzkumem nájemní nemovitosti, jako byste koupili místo, kde byste žili. Musíte znát specifika trhu, zákony o územním plánování a trendy pro nájemné i prodej domů v místě, kde uvažujete. Podívejte se na školy, dopravu, rekreační zdroje, nákupy a to, co nájemníci v oblasti očekávají od pronájmu. Nákup uzavření trhu může být alternativou, protože banka zabývající se vyloučením hypotéky obvykle chce získat zpět hypoteční zůstatek a nemovitost prodá za cenu nižší, než je tržní hodnota.

Budete chtít, aby vaše nemovitost byla atraktivní pro nájemce. Hledejte nemovitost s nábřeží nebo v blízkosti školního kampusu nebo místní školní zóny. Dobrým řešením mohou být i starší dům ve stabilní komunitě nebo revitalizovaný dům v sousedství. Pokud si koupíte nemovitost k pronájmu na novém golfovém hřišti, dejte si pozor na „syndrom golfového hřiště“. Pokud je ve stejném obecném prostoru postaveno novější a fanouškovské golfové hřiště, mohla by se vaše nemovitost objevit po několika letech, což cenu sníží.

Nezanedbávejte spuštění čísel

K analýze měsíčních nákladů na bydlení použijte aplikace smartphone nebo online kalkulačky hypoték. Kalkulačka by vám měla umožnit zadat kupní cenu, zálohu, daně, pojištění a úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Hypoteční sazby na pronájem nemovitostí jsou obvykle vyšší než sazby pro primární dům.

Také faktor v údržbě a opravách. Dobrým pravidlem je asi 1% z kupní ceny za rok, takže údržba 300 000 dolarů by stála zhruba 3000 USD ročně. Můžete však chtít zvýšit procento na 1, 5% nebo 2%, pokud je vlastnost starší. Dalším způsobem, jak spočítat opravy a údržbu, je dodržovat to, co se někdy nazývá „pravidlo čtvercové stopy“, které navrhuje majitelům domu rozpočet 1 $ na čtvereční stopu za rok. Pokud je váš nájemní dům například 1 800 čtverečních stop, díváte se ročně na náklady na opravy a údržbu ve výši 1 800 $.

Tipy pro potenciálního pronajímatele

Příklad ze skutečného světa

Zde je příklad předpokládaného příjmu: Řekněme, že si pronajímáte 300 000 $ domů za 2 000 $ měsíčně. 20% záloha je 60 000 USD a 30letá pevná úroková sazba na zůstatku 240 000 USD je 4%. Daně, pojištění a rozpočet na údržbu přinesou měsíční náklady na 1 764 USD, což povede k nominálnímu zisku 2 838 $ ročně, tj. 4, 73% z roční zálohy. Není špatné. To je mnohem lepší než spořicí účet a lepší než většina akcií s modrým čipem vyplácet dividendy, i když možná ne tolik, kolik byste mohli na burze v dobrém roce vydělat. Ale když vypočítáte typické odpisy 3, 64%, nominální zisk 2 838 $ se stane ztrátou 6 252 $, což můžete použít proti jiným příjmům. V závislosti na vaší daňové kategorii by to však mohlo činit několik set dolarů daňových úspor na pozitivní peněžní tok plus možnost, že domov ocení hodnotu.

Sečteno a podtrženo

Investování do nemovitostí pro příjem není pro každého, ale pokud s vaší investicí zacházíte jako s podnikem, máte toleranci k vlastním rizikům a jste po ruce s kladivem, mohou být finanční výhody značné. (Související čtení viz „Jak si dovolit druhý domov“)