Výpočet odpočtu daně z úroků z hypotéky

Odpočet daně z úroků z hypotéky byl jedním z nejuznávanějších amerických daňových úlev. Realitní kanceláře, majitelé domů, budoucí majitelé domů, a dokonce i daňoví účetní, aby svou hodnotu dosáhli. Ve skutečnosti je mýtus často lepší než realita.

Výpočet odpočtu daně z úroků z hypotéky

Většina majitelů domů nyní nic nedostane

Zákon o daňových úvrácích a pracovních místech (TCJA), schválený v prosinci 2017, vše změnil. Před jeho průchodem získalo daňové zvýhodnění 54% daňových poplatníků, kteří zaplatili úroky z hypotéky. Dokonce ani tehdy 46% majitelů domů, kteří platili úroky, nedostalo vůbec žádnou výhodu. S průchodem TCJA, studie z roku 2017, kterou zadal Bílý dům, předpověděla, že devět z 10 lidí by se rozhodlo pro standardní odpočet a zcela se vzdalo odpočtu daně z úroků z hypotéky. To znamená, že 90% majitelů domů, kteří platí úrok, by vůbec nedostali žádnou výhodu. Navíc i ti, kteří pobírají dávky, by dostali mnohem méně, než očekávali.

Odečtení úrokové daně z hypotéky je snad nejvíce nepochopeným aspektem vlastnictví domu. Dosáhlo téměř mýtického stavu, a to do té míry, že mnoho potenciálních majitelů domů se prodává s výhodami dříve, než dokonce prozkoumají matematiku, aby určili jejich způsobilost. Základem mýtu jsou dvě primární mylné představy: První je chybná myšlenka, že každý majitel domu dostane daňovou úlevu. Druhým je, že každý dolar zaplacený v hypotečním úroku má za následek snížení daně z příjmu za dolar.

Vyhodnocení očekávaných účinků změn ve snížení hypotečního úroku

Mylná představa 1: Dostanete daňovou úlevu

Přes humbuk, drtivá většina majitelů domů nedostane vůbec žádný daňový odpočet od odpočtu daně z hypotéky úroky. Mějte na paměti, že za účelem získání nároku na odpočet musí majitelé domů při stanovení povinnosti platit daň z příjmu. Vytváření položek poskytuje příležitost vyúčtovat konkrétní výdaje, včetně hypotečních úroků, daní z nemovitostí a léčebných nákladů. Vzhledem k tomu, že úrok z hypotéky je často největším výdajem, kterému daňoví poplatníci čelí, odpočítání je často uváděno jako finanční pobídka ke koupi domu.

I když je teoreticky atraktivní nápad, skutečností je, že průchod TCJA znamená, že rozpisování odpočtů již pro většinu lidí nemá smysl. Jako příklad lze uvést údaje z roku 2018 pro daňové poplatníky, kteří jsou svobodní nebo manželé, ale podávají samostatně, je standardní odpočet 12 000 $. Pro hlavy domácností je to 18 000 USD a pro manželské páry, které podávají společné výnosy, je standardní odpočet 24 000 USD.

Daňoví poplatníci, kteří nemají odpočty, které sčítají více než standardní odpočty, se nedostanou do podrobností. Daňoví poplatníci, kteří nemají dostatečné odpočty k tomu, aby se kvalifikovali pro podrobný rozpis, nemají prospěch z výplaty úroků z jejich hypotéky. Nezapomeňte, že vláda odhaduje, že do této kategorie spadá 90% majitelů domů s hypotékami.

Mylná představa 2: Bude to odvážná odpočet

Dokonce i pro majitele domů, kteří rozdělují své daně a mají nárok na odpočet daně z úroků z hypotéky, je částka odpočtu pouhá zlomek částky úroku zaplaceného z hypotéky. Opět je potřeba malé množství drhnutí, aby se plně porozumělo situaci, protože odpočet není daňový kredit. Za každý utratený dolar nezískáte daňovou úlevu ve výši 1 $; dostanete haléře za dolar. Na rozdíl od úvěru, který poskytuje snížení dolaru za skutečné dlužné částky daně, srážka z hypotečního úroku snižuje částku příjmů podléhajících dani na základě daňové skupiny daňového poplatníka.

Například by daňový poplatník, který utratí 12 000 USD na hypoteční úrok a zaplatí daně při individuální sazbě daně z příjmu ve výši 24%, bude moci vyloučit 12 000 USD z povinnosti platit daň z příjmu, což povede k úsporám 2 800 USD. Ve skutečnosti majitel domu platil bance 12 000 dolarů v zájmu, aby získal méně než čtvrtinu této částky vyloučené z daně.

Výdaje ve výši 12 000 $ na snížení částky peněz, za kterou zaplatíte daně, o 2 800 $ prostě nedávají smysl. Ještě horší je, že poctivé posouzení skutečných úspor na spodním řádku by mělo vycházet z hodnoty standardního odpočtu. Níže uvedená tabulka poskytuje srovnání.

Při použití našeho příkladu hypotečního úroku ve výši 12 000 $ by manželský pár v 24% daňovém pásmu získal standardní odpočet ve výši 24 000 $, což v hodnotě 5 760 USD představuje snížené platby daně. Pokud by pár rozepsal své odpočty podle Plánu A, odpočet hypotéky by dosáhl 2 880 $. Pár by dostal standardní částku odpočtu, i když nemají hypotéku. Rozdíl mezi těmito dvěma - daňovým úlevem získaným zaplacením reálných dolarů 12 000 USD do hypotečního úroku - by byla ztráta 2 880 $. Brát standardní odpočet by byl mnohem moudřejší postup.

Ani daňoví poplatníci ve vyšších daňových pásmech by nezískali žádnou výhodu. Daňový poplatník, který utratí 12 000 dolarů na hypoteční úrok a zaplatí daně s individuální sazbou daně z příjmu 35%, obdrží pouze odpočet daně ve výši 4 200 USD. To je stejná částka, jakou by daňoví poplatníci obdrželi za standardní odpočet. „Výhoda“ odpočtu úroků z hypotéky je uvedena v tabulce níže.

V širším kontextu čísla charakterizuje zpráva Střediska daňové politiky odpočet daně z hypotečních úroků jako „irelevantní pro všechny kromě malého zlomku majitelů domů“ a poznamenává, že „implikovaná sazba daně z dotace pro ty, kteří mohou požadovat odpočet úroků z hypotéky… by být nulová pro 90+ procent těch domácností, které by se nerozdělily. “

Jednoduše řečeno, data ukazují, že daňový odpočet, který je pravděpodobně zaveden na podporu nákupu domů, používají nejvíce daňoví poplatníci, kteří se podrobně rozepisují a kteří bývají v domácnostech s vyššími příjmy.

Lepší cesta

Spíše než utrácet velké částky peněz na úrok za malý poplatek, budete daleko lépe platit hotovost za svůj nový dům. Nákup v hotovosti vám ušetří desítky tisíc dolarů, protože nebudete platit úroky.

Samozřejmě vždy existuje argument, že byste mohli vydělat více peněz zaplacením úroku a investováním zbývajících peněz na akciový trh. Když se trh zvedá, vypadá to jako skvělá strategie, ale prognostické subjekty poskytující tuto radu nejsou nikde vidět, když akciový trh klesne o 40%, hodnoty domů klesnou o 40% a jejich investiční poradenství ponechává majitelům domů dlužné více za jejich hypotéky než domov stojí za to.

Protože neexistují žádné investice, které by zaručily lepší návratnost než částka, kterou byste ušetřili tím, že se vyhnete výplatám úroků, je konzervativní volba jasná. Pokud je to možné, vyhněte se platbám úroků. Pokud nemůžete, vyplatte dům rychle.